Téléchargez votre bail de location gratuit Obtenez un modèle de bail conforme, facile à remplir et évitez les erreurs courantes. Mis à jour : juin 2026 Le bail de location vide (ou bail d’habitation non meublée) encadre la mise à disposition d’un logement destiné à devenir la résidence principale du locataire. Il est régi par la loi du 6 juillet 1989 et ses réformes (ALUR, ELAN, 3DS…), qui imposent des règles protectrices : durée minimale du bail, dépôt de garantie plafonné, encadrement des congés, liste des charges récupérables, diagnostics et critères de décence. En pratique, ce contrat s’adresse aux propriétaires souhaitant une relation locative stable, avec un loyer révisable via l’IRL, et au locataire qui recherche un logement pérenne bénéficiant d’un préavis encadré et d’un fort niveau d’information. Le bail vide se distingue du meublé par une durée plus longue, un dépôt plafonné à un mois de loyer hors charges, des réparations locatives définies par décret et, dans certaines communes, un encadrement du loyer à la relocation et/ou un plafonnement via « loyer de référence ». À retenir : bail vide = résidence principale + régime protecteur. Si l’occupation n’est pas principale (pied-à-terre, usage ponctuel), visez plutôt un bail civil ou meublé non résidence principale. Cadre légal et principes clés Le bail vide repose sur des règles impératives . La durée minimale est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale), et 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale. Le logement doit être décent (surface, aération, sécurité, performance énergétique selon seuils en vigueur) et s’accompagne de diagnostics obligatoires : DPE, état des risques (ERP), constat plomb si immeuble d’avant 1949, diagnostics gaz/électricité si installations de plus de 15 ans, métrage loi Boutin (surface habitable). Le contrat s’accompagne d’une notice d’information (droits et devoirs), d’un état des lieux contradictoire à l’entrée et, le cas échéant, d’un acte de caution conforme. Dans les zones soumises à régulation, s’ajoutent l’encadrement à la relocation et/ou le respect d’un loyer de référence majoré (dispositif d’encadrement des loyers). Mentions indispensables du bail Pour sécuriser la relation, le bail doit préciser : identité des parties et domiciliation, description du logement (adresse, niveau, annexes, équipements), destination à usage d’habitation principale, date d’effet et durée , loyer hors charges et modalités de révision (IRL avec indice de référence et date), charges récupérables (forfait très encadré ou provisions avec régularisation annuelle sur justificatifs), dépôt de garantie (montant et restitution), modalités de paiement , travaux et accès du bailleur (entretiens, vérifications), assurances , sous-location (interdite sans accord écrit), ainsi que les clauses de résiliation et la procédure de restitution (état des lieux sortant, remise des clés, apurement des comptes). Loyer, révision, dépôt et charges Le loyer est libre en principe mais peut être encadré à la relocation et/ou plafonné par un loyer de référence dans certaines villes (Paris, Lille, Lyon…); une réévaluation exceptionnelle n’est possible que dans des cas précis et documentés. La révision annuelle n’est autorisée que si le bail comporte une clause d’indexation mentionnant l’ IRL (indice, trimestre de référence, date d’application et formule). Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges ; il est restitué sous 1 mois après l’état des lieux conforme, ou 2 mois en cas de retenues justifiées (dégradations, impayés). Les charges récupérables suivent la liste du décret (eau, chauffage collectif, ordures ménagères, entretien…), avec provisions régularisées annuellement sur justificatifs ou, plus rarement, un forfait convenu dans des situations spécifiques et encadrées. Durée, congé et fin de bail Le bail court pour 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale) et se renouvelle tacitement aux mêmes conditions si aucune partie ne donne congé. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zones tendues ou en cas de mutation, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à perte d’emploi, raisons de santé, bénéficiaires RSA/AAH, violences conjugales). Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance, avec un préavis de 6 mois , pour trois motifs stricts : reprise pour habiter (lui-même ou proche), vente (avec droit de préemption du locataire) ou motif légitime et sérieux (impayés réitérés, troubles…). Les congés doivent être motivés , notifiés par LRAR/huissier et respecter la forme légale. Garanties, assurances et réparations Le bailleur peut demander un garant (personne physique/morale) via un acte de caution conforme, mais pas en présence d’une garantie loyers impayés (sauf étudiant/apprenti). Le locataire doit souscrire une assurance risques locatifs (incendie, dégâts des eaux) et en fournir l’attestation annuelle ; à défaut, une clause peut prévoir la résiliation ou une assurance pour compte. Les réparations locatives (décret de 1987) restent à la charge du locataire ; le bailleur assume les gros travaux et la mise en conformité. Toute retenue sur dépôt doit être justifiée (devis, factures) et cohérente avec l’ état des lieux comparé (usure normale exclue). Erreurs fréquentes Les litiges naissent d’un bail incomplet, d’un congé mal formalisé ou d’une régularisation de charges opaque. En verrouillant les points ci-dessous, vous évitez 90 % des contentieux. Absence de clause IRL ou indice/méthode flous : révision inapplicable ou contestée. Dépôt supérieur au plafond d’un mois HC ou restitution hors délais sans justificatifs. Charges non régularisées annuellement ou sans pièces : risque de remboursement et pénalités. Congé bailleur non motivé, hors délai ou irrégulier : nullité du congé et renouvellement forcé. Décence/diagnostics négligés : mises en conformité, baisses de loyer, voire blocage des révisions. État des lieux bâclé : impossibilité de prouver les dégradations (usure ≠ dégradation). Téléchargez votre bail de location gratuit Obtenez un modèle de bail conforme, facile à remplir et évitez les erreurs courantes. Gérez ça en 1 clic avec Brik Créez un bail conforme à la loi ALUR, personnalisé en quelques minutes, sans erreur juridique. Découvrir Bail conforme → Questions fréquentes Quelle est la durée d’un bail vide et son renouvellement ? ⌄ 3 ans pour un bailleur personne physique (6 ans personne morale), avec renouvellement tacite si aucun congé valable n’est donné dans les délais légaux. Le dépôt de garantie peut-il dépasser un mois ? ⌄ Non. En bail vide, il est plafonné à 1 mois de loyer hors charges . Restitution : 1 mois si aucun écart d’état des lieux, 2 mois sinon (avec justificatifs). Mon préavis est-il de 1 ou 3 mois ? ⌄ Le locataire a 3 mois par défaut, ramené à 1 mois en zone tendue ou pour mutation, perte d’emploi, nouvel emploi, raisons de santé, bénéficiaires RSA/AAH, violences conjugales (motif à indiquer et à justifier). Comment réviser le loyer ? ⌄ Uniquement si le bail contient une clause d’indexation mentionnant l’ IRL (indice, trimestre, date). Sans clause, pas de révision en cours de bail. Le bailleur peut-il donner congé en cours de bail ? ⌄ Non, seulement à l’ échéance avec 6 mois de préavis et un motif légal (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux) ; notification par LRAR/huissier, formes strictes à respecter. Quelles charges sont récupérables ? ⌄ Celles listées par le décret (eau, chauffage collectif, entretien, OM, parties communes…). Elles sont versées par provisions avec régularisation annuelle sur justificatifs.
