Calcul emprunt immobilier Pour faire une demande de crédit immobilier auprès de votre banque, il est essentiel de connaître quelle est la capacité d’emprunt, c’est-à-dire d’identifier le montant maximum auquel vous prétendre. Mis à jour : juin 2026 Selon vos revenus et vos charges courantes, l’organisme prêteur va évaluer votre aptitude à faire face aux échéances que représente un crédit immobilier. Voici les principaux éléments qui entrent en ligne de compte dans le calcul d’un emprunt immobilier. Se poser les bonnes questions Pour effectuer le calcul de l’emprunt immobilier éventuel, il est important de répondre à certaines questions afin d’affiner le projet et le calcul en question : • Quel est le montant de l’apport personnel ? • Quel type de bien souhaitez-vous acquérir ? Neuf ou en rénovation ? • Avez-vous le droit à un prêt PTZ ? • Souhaitez-vous faire un achat dans un but d’investissement locatif ? • Jusqu’à quel taux pouvez-vous emprunter ? Les revenus de l’emprunteur Le 1er élément pour aider au calcul de l’emprunt immobilier est le revenu du foyer, notamment les revenus réguliers comme les salaires, les revenus fonciers, les allocations familiales, les pensions de retraite ou encore les pensions alimentaires perçues. En ce qui concerne les revenus de remplacement comme une allocation adulte handicapée ou l’allocation de retour à l’emploi, et des revenus financiers comme une rente d’assurance-vie, ils entrent également dans le calcul final. En revanche, par principe de précaution, les banques refusent de prendre compte des revenus aléatoires comme les participations aux bénéfices ou encore les prime. Comme l’emprunt immobilier se calcule sur le long terme, il n’est pas dit que la prime sera reconduite dans 3 ou 5 ans. En ce qui concerne enfin les revenus locatifs, ces derniers sont considérés comme des revenus subissant une décote. En règle générale, les banques acceptent 70 % des loyers perçus. Le montant de l’apport personnel Un autre argument qui entre ne ligne de compte est la somme de votre argent personnel que vous comptez apporter. Cet apport se compose généralement de produits d’épargne cumulés et de placements, de donations familiales, d’épargne salariale. Le choix d’un PEL en vue d’épargner et de faire un emprunt immobilier est souvent une opportunité que les emprunteurs font en amont. Gérez ça en 1 clic avec Brik Brik regroupe tous les outils dont les bailleurs ont besoin pour gérer leur(s) bien(s). Découvrir Outil Brik → Le calcul des charges courantes Toutes les charges de votre quotidien ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’emprunt immobilier. En effet, certaines charges participent à ce que l’on appelle le reste à vivre. Ce reste à vivre permet d’assumer le paiement des charges fixes comme l’électricité, le chauffage, l’habillement et la nourriture, mais aussi la scolarité des enfants, les frais d’assurance, votre facture de téléphone, vos loisirs et vos équipements divers. Concernant les charges intégrant le calcul, on pense aux charges dites charges contraintes comme les rentes à verser mensuellement, les pensions alimentaires et les impôts. Pour simplifier le calcul et surtout avoir un premier aperçu, il existe dorénavant des simulateurs en ligne de prêt immobilier. Ces calculettes en ligne informent quel est le meilleur taux actuel pratiqué autour de chez vous et par quel organisme de crédit. En fonction du nombre d’années, et du montant de la mensualité que vous comptez rembourser, le simulateur va rapidement délivrer le montant de l’emprunt immobilier possible en fonction de vos critères et de votre situation. Questions fréquentes Quel taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier ? Le HCSF impose un taux d'endettement maximum de 35 % (assurance incluse) et une durée de crédit limitée à 25 ans (27 dans le neuf). Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers, en priorité primo-accédants et résidences principales. Au-delà de 35 %, un investissement locatif est rarement finançable sans apport élevé. Comment optimiser son dossier de prêt immobilier ? Stabilité professionnelle (CDI confirmé ou 3 ans d'activité indépendante), 3 derniers relevés bancaires sans découvert ni incident, épargne de précaution visible, peu de crédits en cours. Faites jouer la concurrence entre 3-5 banques et un courtier : l'écart de taux sur 20 ans représente souvent plusieurs milliers d'euros. Assurance emprunteur : déléguée ou groupe ? L'assurance déléguée (souscrite hors de la banque qui prête) est en général 30 à 50 % moins chère que l'assurance groupe. La loi Lemoine de 2022 permet de changer d'assurance à tout moment sans frais. Comparez le coût total sur la durée du prêt et vérifiez l'équivalence des garanties. Faut-il renégocier ou racheter son prêt en cas de baisse des taux ? La règle empirique : intéressant si l'écart est d'au moins 0,7 à 1 point, si vous êtes dans le premier tiers du remboursement et que le capital restant dû dépasse 70 000 €. Comparez frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé et nouvelle assurance avant de décider.
