Comment calculer son taux d’endettement pour crédit immobilier ?
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L'essentiel
Le taux d’endettement pour un crédit immobilier se calcule en divisant la somme des crédits en cours et des charges fixes par le total des revenus nets, puis en multipliant le résultat par 100. Le Haut Conseil de stabilité financière fixe le seuil maximal à 35 %, assurance incluse, sur 25 ans. Les banques disposent d’une marge de dérogation de 20 % des dossiers.
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Le calcul du taux d’endettement pour un crédit immobilier s'établit en divisant l'ensemble des charges financières mensuelles (mensualités de prêts en cours et future mensualité avec assurance emprunteur) par le total des revenus nets mensuels, multiplié par 100. Conformément aux règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ce ratio ne peut excéder le plafond maximal de 35 %, assurance incluse, pour une durée d'emprunt limitée à 25 ans, extensible à 27 ans sous conditions spécifiques comme l'achat en VEFA ou la réalisation de travaux importants.
Pour un bailleur ou un investisseur immobilier, l'évaluation de cette capacité d'emprunt est indispensable avant la présentation du dossier de prêt. Bien que les établissements bancaires conservent une marge de dérogation fixée à 20 % du volume total des crédits accordés, celle-ci est réservée en priorité à l'achat d'une résidence principale et aux primo-accédants, imposant aux emprunteurs locatifs d'optimiser leur apport et leur reste à vivre.
Comment calculer son taux d’endettement pour crédit immobilier ?
Investir dans l’immobilier demande habituellement de faire une demande de crédit auprès sa banque. Celle-ci octroie le prêt en prenant en compte plusieurs critères, notamment le taux d’endettement de l’emprunteur.Voici comment calculer son taux d’endettement.
Pourquoi calculer le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement définit le montant que l’emprunteur peut consacrer raisonnablement au remboursement de son crédit immobilier tout en continuant de vivre correctement.Il représente concrètement une fraction des revenus nets mensuels.Indicateur souvent décisif pour les banques, le taux d’endettement peut être affiné selon les paramètres propres à chaque organisme prêteur et selon la situation de l’emprunteur.Quoi qu’il en soit, ce taux demeure une boussole dans la préparation de demande de prêt immobilier.
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La formule de calcul du taux d’endettement est relativement simple à mettre en place.Taux endettement = (montant du crédit en cours + charges fixes) x 100/somme des revenus (salaires nets + autres revenus financiers).En France, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) établit une recommandation avec un taux d’endettement avoisinant les 35 % au maximum. Cela représente concrètement un tiers des revenus qui sont consacrés au remboursement du crédit immobilier.Depuis le 1er janvier 2022, cette norme fixant le plafond d'endettement à 35 % est devenue juridiquement contraignante pour les établissements bancaires.Au-delà de ce chiffre, l’emprunteur prend le risque de rencontrer des difficultés pour faire face à ses remboursements de crédit.Chaque banque suit en règle générale cette recommandation, mais elle s’adapte aussi en fonction du profil de l’emprunteur :• Âge : plus vous êtes jeune, plus cela laisse penser à la banque que vos revenus vont augmenter.• Situation personnelle et professionnelle : une situation stable comme celle d’un fonctionnaire avec la sécurité de l’emploi rassure les banques.• Épargne : en montrant une capacité d’épargne, l’emprunteur rassure l’organisme prêteur.• Revenus élevés ou pas : une dérogation allant au-delà du seuil de 35 % est plus facilement accordée aux foyers disposant de revenus élevés.• Durée du remboursement : il est toujours plus facile d’allonger la durée de remboursement que de la raccourcir afin de bénéficier d’une dérogation à la règle des 35 %.
Questions fréquentes
Quel taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier ?
Le HCSF impose un taux d'endettement maximum de 35 % (assurance incluse) et une durée de crédit limitée à 25 ans (27 dans le neuf). Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers, en priorité primo-accédants et résidences principales. Au-delà de 35 %, un investissement locatif est rarement finançable sans apport élevé.
Comment optimiser son dossier de prêt immobilier ?
Stabilité professionnelle (CDI confirmé ou 3 ans d'activité indépendante), 3 derniers relevés bancaires sans découvert ni incident, épargne de précaution visible, peu de crédits en cours. Faites jouer la concurrence entre 3-5 banques et un courtier : l'écart de taux sur 20 ans représente souvent plusieurs milliers d'euros.
Assurance emprunteur : déléguée ou groupe ?
L'assurance déléguée (souscrite hors de la banque qui prête) est en général 30 à 50 % moins chère que l'assurance groupe. La loi Lemoine de 2022 permet de changer d'assurance à tout moment sans frais. Comparez le coût total sur la durée du prêt et vérifiez l'équivalence des garanties.
Faut-il renégocier ou racheter son prêt en cas de baisse des taux ?
La règle empirique : intéressant si l'écart est d'au moins 0,7 à 1 point, si vous êtes dans le premier tiers du remboursement et que le capital restant dû dépasse 70 000 €. Comparez frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé et nouvelle assurance avant de décider.
