Comment faire le calcul d'un crédit immobilier ? Vous êtes sur le point de franchir une nouvelle étape d’acquérir un bien immobilier ? Vous allez très probablement avoir besoin de faire une demande de crédit immobilier, n’est-ce pas ? Mis à jour : juin 2026 Mais comment se passe le calcul de ce prêt immobilier ? Quels sont les éléments pris en compte ? Est-il possible de simplifier les démarches ? Nous vous disons tout ce qu’il faut sur le calcul du crédit immobilier. Ce qui est compatibilité dans le calcul du crédit Des revenus stables et pérennes Pour qu’une banque vous accorde un crédit immobilier, elle a besoin de critères de pérennité en cernant la situation de l’emprunteur. Ainsi, la banque a besoin d’éléments structurants pour commencer son calcul : • De revenus stables et réguliers : ce sont généralement les salaires nets des emprunteurs, mais cela peut être aussi des loyers perçus (en cas d’investissement locatif), des bénéfices pour les activités non salariées, des bilans comptables si l’emprunteur est à son compte, des rentes et pensions reçues, sans oublier les éventuelles aides et allocations sociales. Les loyers provenant de revenus locatifs sont pris en compte à hauteur de 70 %. • Les charges récurrentes : il est important de prendre en compte la liste des charges régulières comme les crédits en cours, les loyers éventuels (notamment en ce qui concerne une résidence secondaire). Ainsi, la différence entre les revenus réguliers et les charges représente les ressources nettes de l’emprunteur. Pour les revenus variables, comme les remboursements de frais, les primes, les dividendes ou les participations au capital, sans oublier les commissions, ils sont pondérés selon l’ancienneté dans la profession et de la part qu’ils représentent dans le revenu. Pensions alimentaires et de retraite Si l’emprunteur perçoit une pension alimentaire pour ses enfants, le montant pris en compte dépend de l’âge des enfants. Afin que les pensions soient prises en compte à 100 %, les enfants doivent être mineurs jusqu’à la fin du crédit. Et pour le cas d’une pension de retraite, l’âge de l’emprunteur limite parfois sa capacité de crédit. En règle générale, on admet un taux de 33 % des revenus et limité à un certain âge (75 ans). À propos du taux d’endettement Un autre élément déterminant dans le calcul du crédit immobilier est le taux d’endettement du foyer. Ce taux ne doit généralement pas dépasser 33 % des revenus. Dans certains cas, il est possible de monter jusqu’à 35 %, mais cela reste rare. Ce taux de 33 % est une sécurité supplémentaire pour l’emprunteur et la banque. Astuce : Vous pouvez réduire votre taux d’endettement avant de faire une demande de crédit immobilier afin de mettre toutes les chances de votre côté. Gérez ça en 1 clic avec Brik Brik regroupe tous les outils dont les bailleurs ont besoin pour gérer leur(s) bien(s). Découvrir Outil Brik → Simulation calcul crédit Pour trouver le meilleur crédit immobilier, en fonction de vos revenus, de vos charges, mais aussi des taux d’emprunt actuels, il existe une solution relativement simple à mettre ne place : le simulateur de calcul de crédit. Ce logiciel en ligne, habituellement gratuit, vous permet d’avoir un premier aperçu du calcul de votre prêt immobilier et de bénéficier de détails comme la durée du crédit, le montant des mensualités et le montant global de l’emprunt une fois les charges déduites. Questions fréquentes Quel taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier ? Le HCSF impose un taux d'endettement maximum de 35 % (assurance incluse) et une durée de crédit limitée à 25 ans (27 dans le neuf). Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers, en priorité primo-accédants et résidences principales. Au-delà de 35 %, un investissement locatif est rarement finançable sans apport élevé. Comment optimiser son dossier de prêt immobilier ? Stabilité professionnelle (CDI confirmé ou 3 ans d'activité indépendante), 3 derniers relevés bancaires sans découvert ni incident, épargne de précaution visible, peu de crédits en cours. Faites jouer la concurrence entre 3-5 banques et un courtier : l'écart de taux sur 20 ans représente souvent plusieurs milliers d'euros. Assurance emprunteur : déléguée ou groupe ? L'assurance déléguée (souscrite hors de la banque qui prête) est en général 30 à 50 % moins chère que l'assurance groupe. La loi Lemoine de 2022 permet de changer d'assurance à tout moment sans frais. Comparez le coût total sur la durée du prêt et vérifiez l'équivalence des garanties. Faut-il renégocier ou racheter son prêt en cas de baisse des taux ? La règle empirique : intéressant si l'écart est d'au moins 0,7 à 1 point, si vous êtes dans le premier tiers du remboursement et que le capital restant dû dépasse 70 000 €. Comparez frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé et nouvelle assurance avant de décider.
