Comment acheter un second bien immobilier ?
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L'essentiel
L'achat d'un second bien immobilier s'effectue soit par la souscription d'un second prêt en cumulant les mensualités selon son taux d'endettement, soit par un rachat de crédit pour regrouper les encours en un prêt unique lissé. Pour ce projet, les banques exigent généralement un apport de 10 à 15 %, couvrant au minimum les frais de notaire.
Découvrez les clés pour réussir l'achat d'un second bien immobilier. Stratégies financières, choix judicieux et conseils pratiques vous attendent pour optimiser votre investissement !
L'acquisition d'un second bien immobilier s'effectue principalement par la souscription d'un nouveau prêt cumulé au premier ou par une opération de rachat de crédit permettant de lisser l'ensemble des dettes en une seule mensualité. L'accord de l'établissement prêteur dépend du respect des critères de solvabilité, du taux d'endettement maximal et de la présentation d'un apport personnel couvrant au minimum les frais de notaire, soit 10 à 15 % de l'opération.
Pour réussir cet investissement, notamment dans le cadre d'un projet locatif, il convient de calculer le rendement net réel en déduisant les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance PNO et la fiscalité retenue (LMNP ou SCI). Les banques requièrent également le maintien d'une épargne de sécurité équivalente à six mois de mensualités après l'achat.
Comment acheter un second bien immobilier ?
Que ce soit pour des raisons personnelles ou professionnelles, il vous semble le bon moment d’acheter un second bien immobilier. Mais comment faire ? Quelles solutions se présentent pour atteindre cet objectif ?Nous vous donnons 2 clés.
L’option du 2nd prêt immobilier
Une solution très prisée par les futurs propriétaires quand il s'agit d'acheter un second bien est de se tourner vers un nouveau prêt immobilier.Les démarches par ailleurs sont identiques que pour un 1er prêt immobilier.Vous devez donc en faire la demande officielle auprès de votre banque ou tout autre organisme prêteur, fournir des documents et justificatifs et attendre l’aval de l’établissement de crédit.En souscrivant un 2nd prêt immobilier, cela implique que l’emprunteur dispose déjà d’une situation financière stable qui lui permet l’ajout d’une 2e échéance en termes de mensualité. Cette 2nde mensualité viendra en effet se cumuler au 1er crédit en cours de remboursement.Cependant, l’organisme prêteur procédera sûrement à une évaluation du taux d’endettement pour s’assurer que le projet est réalisable dans les bonnes conditions.Une fois que le projet est validé, l’emprunteur reçoit ses fonds pour accéder à son 2nd bien immobilier.
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L’autre option pour acheter un 2nd bien immobilier est le rachat de crédit.Concrètement, le propriétaire fait racheter son crédit en cours pour acheter un nouveau bien immobilier.La banque, habituellement, propose souvent de garantir le prêt sur le 1er bien immobilier, ce qui permet de définir concrètement une enveloppe disponible affectée au 2nd projet immobilier.Dans les faits, les crédits en cours sont soldés. Une nouvelle durée de prêt est proposée et le taux d’emprunt est renégocié.La mensualité, enfin, est réajustée en fonction.Au terme du contrat, l’emprunteur rembourse un seul et unique prêt auprès de sa banque (on parle alors de lissage de prêts).
Questions fréquentes
Quels critères pour choisir la ville où investir ?
Dynamisme démographique (croissance population sur 10 ans), tension locative (rapport offre/demande), bassin d'emploi, présence d'universités ou de grandes écoles, projets de transports en commun. Vérifiez aussi la vacance locative moyenne du secteur.<5 %) et le rendement brut moyen du secteur.
Comment calculer le rendement net réel d'un investissement ?
Rendement net = (loyers annuels − charges non récupérables − taxe foncière − assurance PNO − provision pour vacance et travaux − frais de gestion) / (prix d'achat + frais de notaire + travaux). Pour un calcul fiable, intégrez la fiscalité (LMNP, foncier, SCI à l'IS) dans le cashflow après impôt. Comptez généralement 1 à 2 points entre le brut et le net.
Quel apport pour un investissement locatif ?
Les banques exigent en général 10 à 15 % d'apport (frais de notaire au minimum). Pour les très bons profils, certains prêts à 110 % sont encore accessibles. L'apport joue surtout sur le taux : plus il est élevé, meilleur le taux. Conservez une trésorerie de sécurité équivalente à 6 mois de mensualités après l'investissement.
LMNP, SCI, SCPI : quel régime fiscal choisir ?
Le LMNP (location meublée non professionnelle) au régime réel est le plus avantageux pour 1 à 3 biens grâce à l'amortissement (souvent pas d'impôt pendant 10-15 ans). La SCI à l'IS convient à un patrimoine en construction ou à des biens en colocation. Les SCPI dispensent de gestion mais sont fiscalisées comme du foncier classique. Faites un bilan avec un expert-comptable avant de choisir.
