Comment calculer la rentabilité d’un loyer? Etre propriétaire bailleur, c’est décider d’investir dans un logement qu’on loue à un locataire dans l’optique qu’il rapporte un revenu. Il est ainsi essentiel de calculer la rentabilité d’un loyer pour découvrir sa performance et sa viabilité à terme. Mis à jour : juin 2026 Voici comment la calculer. Le calcul de rentabilité brute La rentabilité locative correspond au ratio des revenus générés par la location par rapport à son d’achat. Ainsi, pour le calcul d’une rentabilité brute d’un loyer, on ne prend pas en considération les charges locatives payées par le propriétaire bailleur, ni même la fiscalité. Le calcul de cette rentabilité brute est le suivant = (montant du loyer annuel/prix d’acquisition) x 100. Le prix de revient ou d’acquisition comprend toutes les charges (c’est-à-dire en intégrant les frais de notaire, les frais d’agence, les frais bancaires, etc.). Cette rentabilité brute est un 1er aperçu, mais ne reflète pas le revenu réel. Gérez ça en 1 clic avec Brik Simulez le rendement net d'un bien avant d'acheter : cashflow, fiscalité, plus-value. Découvrir Simulateur d'investissement locatif → Le calcul de la rentabilité nette Pour obtenir la rentabilité nette d’un investissement locatif et donc savoir si le loyer rapporte un bénéfice net, le bailleur doit prendre en compte les dépenses inhérentes à la location ainsi que les charges. En plus de la taxe foncière, le propriétaire doit retrancher les charges non récupérables sur le locataire du montant du loyer annuel. S’il a effectué des travaux importants ou d’entretien, s’il a d’éventuels frais de gestion locative ou s’il a souscrit une assurance garantie loyer impayés, tous ces frais doivent aussi être pris en considération. La rentabilité nette d’un loyer se calcule ainsi = (loyer annuel – charges locatives) x 100/prix d’acquisition. Une autre technique est d’utiliser la méthode Larcher. Selon cette approche, l’ensemble des charges locatives représente en moyenne ¼ du loyer annuel. Il suffit donc de prendre en compte les ¾ du loyer pour estimer cette rentabilité nette. On remarque que cette méthode est certes plus rapide et plus pratique, mais reste approximative. Questions fréquentes Quels critères pour choisir la ville où investir ? Dynamisme démographique (croissance population sur 10 ans), tension locative (rapport offre/demande), bassin d'emploi, présence d'universités ou de grandes écoles, projets de transports en commun. Vérifiez aussi la vacance locative moyenne (idéalement Comment calculer le rendement net réel d'un investissement ? Rendement net = (loyers annuels − charges non récupérables − taxe foncière − assurance PNO − provision pour vacance et travaux − frais de gestion) / (prix d'achat + frais de notaire + travaux). Pour un calcul fiable, intégrez la fiscalité (LMNP, foncier, SCI à l'IS) dans le cashflow après impôt. Comptez généralement 1 à 2 points entre le brut et le net. Quel apport pour un investissement locatif ? Les banques exigent en général 10 à 15 % d'apport (frais de notaire au minimum). Pour les très bons profils, certains prêts à 110 % sont encore accessibles. L'apport joue surtout sur le taux : plus il est élevé, meilleur le taux. Conservez une trésorerie de sécurité équivalente à 6 mois de mensualités après l'investissement. LMNP, SCI, SCPI : quel régime fiscal choisir ? Le LMNP (location meublée non professionnelle) au régime réel est le plus avantageux pour 1 à 3 biens grâce à l'amortissement (souvent pas d'impôt pendant 10-15 ans). La SCI à l'IS convient à un patrimoine en construction ou à des biens en colocation. Les SCPI dispensent de gestion mais sont fiscalisées comme du foncier classique. Faites un bilan avec un expert-comptable avant de choisir.
