Comment faire partir un locataire avant la fin du bail ?
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L'essentiel
Pour faire partir un locataire avant ou à l'échéance du bail, le propriétaire doit lui notifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception en invoquant l'un des trois motifs légaux. Il s'agit de la reprise pour résidence principale personnelle ou familiale, de la vente du bien, ou d'un motif légitime et sérieux comme des retards de loyer répétés ou une sous-location non autorisée.
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En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un bailleur ne peut exiger le départ de son locataire avant l'échéance du bail qu'en cas de manquement grave justifiant la résiliation judiciaire ou le jeu de la clause résolutoire. Pour mettre fin au bail à son terme, le propriétaire doit notifier un congé motivé en respectant un préavis strict de 6 mois en location nue ou de 3 mois en location meublée, uniquement pour l'un des trois motifs prévus par la loi : la reprise du logement à titre de résidence principale, la vente du bien libre de toute occupation, ou un motif légitime et sérieux.
Chaque motif de congé obéit à des formalités d'ordre public sous peine de nullité : mention précise du bénéficiaire et justification du besoin pour la reprise, prix et conditions exactes pour le congé pour vente valant offre de préemption, ou matérialisation de fautes répétées pour le motif légitime et sérieux. En dehors de l'échéance contractuelle, le départ contraint du locataire impose le recours à une procédure de résiliation de bail ordonnée par le tribunal pour des motifs strictement encadrés par la réglementation.
Comment faire partir un locataire avant la fin du bail ?
Demander à son locataire de partir avant la fin de son bail de location n’est jamais une entreprise très facile. Toutefois, il existe 3 circonstances qui permettent d’expulser légalement le locataire dès que possible.
Le congé pour reprise
En tant que propriétaire, vous pouvez donner congé à votre locataire pour faire du logement loué votre résidence principale ou pour y loger un membre de votre famille (qui devra lui aussi en faire sa résidence principale).
Les personnes concernées par ce principe de reprise par le propriétaire sont :
• L’époux ;
• Le partenaire du PACS ;
• Le ou la concubine depuis 1 an ;
• L’ascendant ou le descendant direct.
La notification s'effectue par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
Dans le courrier, il ne faudra pas manquer d’indiquer le motif du congé, le nom et l’adresse de la personne qui reprend le logement, le lien de parenté avec le propriétaire et une justification sérieuse de la reprise de la location.
Le congé pour motif légitime et sérieux
À l'échéance du bail de location, le propriétaire peut donner congé à son locataire à condition d'invoquer un motif légitime et sérieux.
Ce motif doit être l’un des suivants :
• Un retard de paiement de loyer de façon répétée ;
• Un non-entretien du logement qui met en péril le locataire ou détériore le logement ;
• Des troubles de voisinage ;
• Une sous-location sans accord du propriétaire ;
• Un besoin de travaux de grande ampleur de la part du propriétaire.
La lettre ici encore doit stipuler le motif sérieux et légitime.
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Découvrir Outils de gestion locative →Le congé pour vente du logement
Pour ce dernier motif légal, le propriétaire doit invoquer une mise en vente du logement.
Si le logement est vide, le congé vaut comme offre de vente au locataire.
En cas de présence du locataire, un courrier en recommandé stipulant le motif du congé, le prix et les conditions de vente du logement et une description précise du logement sont obligatoires.
Questions fréquentes
Comment trouver un bon locataire ?
Diffusez l'annonce sur 2-3 portails (LeBonCoin, SeLoger, Facebook Marketplace). Filtrez sur le ratio loyer/revenus (3x), exigez un dossier complet, vérifiez la cohérence des documents (bulletin de paie + avis d'imposition). Privilégiez un échange en visite pour évaluer le sérieux. La garantie Visale gratuite couvre les profils fragiles.
Faut-il souscrire une assurance loyers impayés (GLI) ?
La GLI couvre les impayés, les dégradations et les frais de contentieux. Elle coûte 2 à 4 % des loyers annuels mais est déductible des revenus fonciers au régime réel. Alternative gratuite pour profils éligibles : la garantie Visale (Action Logement). Vous ne pouvez pas cumuler GLI et caution physique sur le même bail.
Comment gérer un départ de locataire en bons termes ?
Confirmez la date de fin par écrit, planifiez l'EDL de sortie dans la foulée de la remise des clés, restituez le dépôt de garantie sous 1 mois (2 mois si retenue justifiée), envoyez le solde de tout compte avec décompte clair. Une procédure claire évite 90 % des litiges.
Combien de temps consacrer par mois à la gestion locative ?
En moyenne 1 à 2 heures par bien et par mois sans incident : suivi des loyers, courriers, archivage. Cela peut monter à 5-10 heures en cas d'impayé ou de travaux. Un logiciel de gestion divise généralement ce temps par 2 grâce à l'automatisation des quittances et des relances.
