Module 2 / 7 de la formation Investissement immobilier à l'étranger · Avancé · ≈ 9 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 2 : Les marchés clés en 2026

Comparez les marchés étrangers accessibles à un investisseur français en 2026 : Europe (Portugal, Espagne, Allemagne), Amérique du Nord, Dubaï et Asie du Sud-Est, marchés à éviter et choix selon votre profil.

Les marchés porteurs en 2026 pour un investisseur français

Tous les pays ne se valent pas. Selon le profil et les objectifs, certains marchés sont accessibles, lisibles fiscalement, et porteurs en termes de rendement. D'autres présentent trop de risques pour un investisseur étranger lambda. Ce chapitre passe en revue les principales destinations en 2026.

Europe — destinations classiques

Espagne

Marchés porteurs : Costa del Sol, Costa Blanca, Barcelone, Madrid, Valencia, Baléares.
Rendement : 3-7 % brut (saisonnier), 5-8 % long terme.
Fiscalité : revenus locatifs et plus-values imposés en Espagne à des taux propres aux non-résidents, à faire vérifier auprès d'un conseil local (ils diffèrent selon que vous résidez ou non dans l'Union européenne).
Convention fiscale France-Espagne : oui (1995). Imposition uniquement en Espagne, crédit d'impôt en France.
Atouts : proximité, langue accessible, marché mature, climat.
Limites : régulation locative durcie depuis 2023 (Barcelone notamment), saisonnier limité.

Portugal

Marchés porteurs : Lisbonne, Porto, Algarve, Madeira.
Rendement : 4-7 %.
Fiscalité : revenus locatifs des non-résidents imposés au Portugal à un taux forfaitaire (à vérifier pour l'année en cours). Le régime NHR a été fermé aux nouveaux résidents en 2024 (voir chapitre 7).
Convention : oui.
Atouts : climat, qualité de vie, marché ouvert aux acheteurs étrangers. L'achat immobilier ne donne plus accès au « Golden Visa » portugais depuis la réforme de 2023.
Limites : surchauffe Lisbonne, ralentissement annoncé.

Allemagne

Marchés porteurs : Berlin, Munich, Francfort, Hambourg, Düsseldorf.
Rendement : 3-5 % avec stabilité maximale.
Fiscalité : revenus locatifs et plus-values imposés en Allemagne selon des règles et des taux propres aux non-résidents, à faire vérifier auprès d'un conseil local ; la plus-value d'un bien détenu plus de 10 ans par un particulier est en principe exonérée.
Convention : oui (1959 modifiée).
Atouts : marché ultra-stable, locataires fiables, démographie positive métropoles.
Limites : fiscalité élevée, droit locatif protecteur du locataire (encadrement loyers strict).

Pays-Bas

Marchés porteurs : Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, La Haye.
Rendement : 4-6 %.
Fiscalité : imposition forfaitaire du patrimoine (« Box 3 »), dont la réforme est en cours : vérifiez le régime applicable à l'année concernée.
Convention : oui.
Atouts : marché très liquide, droit clair, anglais très répandu.
Limites : règles locales limitant l'achat pour louer dans certaines villes (dont Amsterdam), prix très élevés.

Italie

Marchés porteurs : Toscane, Pouilles, Sicile, Côme, Milan, Rome.
Rendement : 3-6 %.
Fiscalité : revenus locatifs des non-résidents imposés en Italie selon des règles à faire vérifier auprès d'un conseil local. Le forfait annuel réservé aux nouveaux résidents a été nettement relevé depuis 2024 et suppose de s'installer réellement en Italie.
Convention : oui.
Atouts : programmes « maisons à 1 euro » pour la rénovation rurale, qualité de vie.
Limites : bureaucratie lourde, marché peu liquide en ruralité.

Belgique

Marchés : Bruxelles, Anvers, Côte belge.
Rendement : 3-5 %.
Fiscalité : revenus locatifs souvent imposés sur une base forfaitaire (revenu cadastral) ; règles à faire vérifier pour un non-résident.
Convention : oui (une nouvelle convention a été signée en 2021 : vérifiez la version applicable).
Atouts : proximité ; fiscalité du capital historiquement modérée, en cours d'évolution.
Limites : marché Bruxelles concentré sur expat, vacance possible.

Amérique du Nord

États-Unis

Marchés porteurs : Floride (Miami, Orlando, Tampa), Texas (Austin, Dallas, Houston), Arizona (Phoenix), Tennessee (Nashville).
Rendement : 6-12 % selon ville.
Fiscalité : impôt fédéral + impôt état + taxe foncière locale élevée. Régime LLC souvent retenu.
Convention : oui (1994 modifiée). FATCA implique reporting strict.
Atouts : rendement élevé, marché liquide, croissance démographique sun belt.
Limites : fiscalité complexe (federal + state + city), gestion à distance compliquée, FATCA contraignant.

Canada

Marchés : Montréal, Toronto, Vancouver.
Rendement : 3-6 %.
Fiscalité : 25 % retenue à la source sur loyers, plus-value imposée.
Convention : oui.
Atouts : francophone Québec, stabilité, accueil immigrants.
Limites : restrictions achats étrangers introduites 2023, prix élevés métropoles.

Asie - Pacifique

Émirats Arabes Unis (Dubaï)

Marchés : Dubaï Marina, Downtown Dubaï, Palm Jumeirah, Business Bay.
Rendement : 6-9 % brut.
Fiscalité : 0 % d'IR personnel. 5 % VAT possible.
Convention : oui.
Atouts : 0 % d'IR, marché en croissance, hub international.
Limites : risque géopolitique, marché spéculatif, droit local moins protecteur, propriété étrangère restreinte à zones désignées.

Thaïlande

Marchés : Bangkok, Phuket, Pattaya, Hua Hin.
Rendement : 5-10 %.
Fiscalité : revenus locatifs et plus-values imposés en Thaïlande selon des règles et des taux propres aux non-résidents, à faire vérifier auprès d'un conseil local.
Convention : oui.
Atouts : prix accessibles, climat, communauté française importante.
Limites : étrangers ne peuvent pas posséder de terrain (uniquement appartements en condominium ≤ 49 % bâtiment), risque devise.

Bali (Indonésie)

Marchés : Canggu, Ubud, Seminyak, Uluwatu.
Rendement : 8-15 % brut (saisonnier).
Fiscalité : retenue à la source sur les loyers, à un taux propre aux non-résidents, à faire vérifier auprès d'un conseil local.
Convention : une convention fiscale franco-indonésienne existe ; son application à votre situation est à faire vérifier.
Atouts : rendement élevé, dynamisme touristique.
Limites : étrangers ne peuvent pas posséder le sol (uniquement Hak Pakai ou bail emphytéotique), risque réglementaire élevé.

Malaisie

Marchés : Kuala Lumpur, Penang, Johor.
Rendement : 5-8 %.
Fiscalité : revenus locatifs des non-résidents imposés en Malaisie à des taux propres aux non-résidents, à faire vérifier auprès d'un conseil local.
Convention : oui.
Atouts : programme My Second Home (visa de long séjour, et non résidence permanente ; conditions à vérifier), prix accessibles.
Limites : seuils minimum d'achat pour étrangers (RM 1M dans certaines zones).

Marchés à éviter pour la majorité

Pays sans convention fiscale

Certains pays d'Afrique, certaines petites îles. Risque de double imposition non couverte : à réserver aux investisseurs avertis. Vérifiez toujours l'existence et le contenu de la convention fiscale sur impots.gouv.fr (rubrique consacrée aux conventions internationales). Bali relève d'un autre risque : une convention fiscale franco-indonésienne existe, mais le droit de propriété des étrangers y est restreint.

Pays à risque géopolitique

Pays en conflit ou instables (Liban, certains pays africains). Risque de perte totale.

Marchés ultra-spéculatifs

Investissements crypto-immobiliers, projets paper avant construction dans pays émergents. Risque très élevé.

Recommandations par profil

Profil prudent (1-3 M€ patrimoine)

Allemagne ou Pays-Bas (60 %), Espagne ou Portugal (40 %). Stabilité maximale.

Profil équilibré (3-10 M€ patrimoine)

Europe stable (50 %), USA (30 %), Italie ou Portugal pour qualité de vie (20 %).

Profil dynamique (5+ M€ patrimoine)

Mix Europe stable (40 %), USA (30 %), Émirats ou Asie (20 %), opportunités (10 %).

Profil expatriation

Concentration sur le pays cible avant expatriation. Construction patrimoine sur place.

À retenir

Europe stable : Allemagne, Pays-Bas, Belgique (3-5 % rendement, sécurité maximale).
Europe attractive : Espagne, Portugal, Italie (3-7 %, qualité de vie).
Amérique : USA (6-12 % rendement), Canada (3-6 %).
Asie : Émirats (6-9 %, 0 % d'IR), Thaïlande, Malaisie (5-10 %, droit propriété restreint).
Bali : rendement élevé, mais propriété du sol interdite aux étrangers et risque réglementaire élevé ; une convention fiscale franco-indonésienne existe, son application à votre situation est à faire vérifier.
À éviter : pays sans convention fiscale, instables, ultra-spéculatifs.
Recommandations selon profil : prudent (Europe), équilibré (Europe + USA), dynamique (Europe + USA + Asie), expatriation (concentration pays cible).

Investissement étranger : approfondissement marchés

Allemagne : deep dive

Marchés ouest-allemands matures : Hambourg, Munich, Francfort. Marchés est-allemands en rattrapage : Berlin, Leipzig. Rendements bruts 2,5-4,5 % en grandes métropoles, 4-6 % en villes secondaires.

Spécificité : droit locatif très protecteur, encadrement loyers (Mietpreisbremse), expulsions difficiles. Investissement à très long terme, capitalisation patrimoniale.

Espagne : deep dive

Costa del Sol (Marbella, Estepona) : marché premium, rendements 3-5 % saisonnier, prix élevés. Costa Blanca (Alicante, Benidorm) : prix accessibles, rendements 5-7 %. Madrid, Barcelone : marchés tendus, encadrement Barcelone depuis 2024.

Régime fiscal : revenus locatifs et plus-values imposés en Espagne à des taux propres aux non-résidents, à faire vérifier auprès d'un conseil local. Convention fiscale franco-espagnole de 1995 (voir chapitre 4).

Portugal : approfondissement

Le régime des résidents non habituels (NHR), qui taxait notamment les pensions étrangères à 10 %, a été fermé aux nouveaux arrivants en 2024 (voir chapitre 7) ; le dispositif qui l'a remplacé vise surtout certaines activités professionnelles qualifiées et ne concerne pas les retraités. Ne fondez pas un projet sur un régime de faveur sans l'avoir fait valider par un conseil local.

Marchés : Lisbonne (saturé), Porto (croissance), Algarve (tourisme). Depuis la réforme portugaise de 2023, l'achat d'un bien immobilier ne permet plus d'obtenir un « Golden Visa ».

USA : deep dive

Sun Belt (Floride, Texas, Arizona, Tennessee) : croissance démographique +2-4 %/an, rendements 6-12 %. Côte ouest (Californie) : prix élevés, rendements faibles 3-4 %. Côte est (New York, Boston) : prix très élevés, marché institutionnel.

Spécificité : LLC quasi-obligatoire (responsabilité civile, transparence fiscale). Coût constitution 500-1 500 USD selon État.

Émirats Arabes Unis : deep dive

Dubaï principalement (Abu Dhabi marché plus institutionnel). Zones freehold pour étrangers : Dubaï Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JLT.

0 % d'IR personnel. 5 % VAT possible. Convention bilatérale France-Émirats. Marché spéculatif : volatilité forte (cycles 5-7 ans, +20-30 % puis -10-20 %).

Sortie d'investissement étranger

Stratégies par marché

Allemagne : conservation très longue, rentabilité par capitalisation. Pas de sortie pressée.
Espagne saisonnière : sortie 7-12 ans selon cycle.
USA Sun Belt : sortie 5-10 ans après valorisation.
Émirats : sortie sur les pics du cycle (à anticiper).

Aspects pratiques

Procédure de vente locale (notaire, agent, etc.).
Rapatriement des fonds : certaines restrictions selon pays (Émirats, Asie).
Imposition plus-value locale + crédit d'impôt France.
Frais agence/notaire 5-10 % du prix.

Programmes de résidence par investissement (« Golden Visa »)

Plusieurs pays ont proposé un titre de séjour en contrepartie d'un investissement immobilier, mais ces programmes ont été fortement restreints : le Portugal a exclu l'immobilier de son programme en 2023, l'Espagne a supprimé son visa investisseur en 2025 et la Grèce a relevé ses seuils en 2024. Les conditions évoluent vite : faites-les vérifier par un avocat local avant tout achat motivé par un titre de séjour.

Pour qui

Profils non européens qui souhaitent sécuriser une résidence en Europe. Pour un ressortissant français, l'intérêt est très limité : la libre circulation dans l'Union européenne lui est déjà acquise.

Programme de la formation

Chapitre 1 : Pourquoi (et quand) investir hors de France — Déterminez si investir hors de France vous convient : diversification, rendement, exposition aux devises, profils concernés, cas où s'abstenir, frais cachés et part du patrimoine à y consacrer. (≈ 6 min)
Chapitre 2 : Les marchés clés en 2026 — Comparez les marchés étrangers accessibles à un investisseur français en 2026 : Europe (Portugal, Espagne, Allemagne), Amérique du Nord, Dubaï et Asie du Sud-Est, marchés à éviter et choix selon votre profil. (≈ 9 min)
Chapitre 3 : Cadre juridique selon le pays — Choisissez la structure de détention d'un bien à l'étranger (en direct, par une société locale, une SCI française ou une holding avec filiale) et respectez les obligations déclaratives françaises. (≈ 6 min)
Chapitre 4 : Fiscalité internationale et conventions — Évitez la double imposition : rôle des conventions fiscales, crédit d'impôt, déclaration en France des revenus et des biens étrangers, IFI et imposition de la plus-value à la revente. (≈ 7 min)
Chapitre 5 : Financer un investissement étranger — Financez un bien à l'étranger : crédit local, crédit français, fonds propres, refinancement d'un bien situé en France ou crédit lombard, en mesurant le risque de change et le coût total du financement. (≈ 5 min)
Chapitre 6 : Gestion à distance et property management — Gérez un bien à distance : choix d'un gestionnaire local ou d'une conciergerie, outils numériques, voyages de contrôle, indicateurs de suivi, spécificités de la location saisonnière et maintenance. (≈ 5 min)
Chapitre 7 : Risques et stratégie de sortie — Identifiez les risques propres à l'investissement à l'étranger (politique, devise, liquidité, succession internationale), réduisez-les et préparez la revente avec un calendrier de sortie réfléchi. (≈ 5 min)

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