Chapitre 4 : L'assurance emprunteur
Comprenez les garanties de l'assurance emprunteur, comparez le contrat groupe de la banque et une délégation d'assurance, et changez de contrat à tout moment grâce à la loi Lemoine pour en réduire le coût.
Introduction du chapitre
L'assurance emprunteur constitue un élément absolument incontournable de tout crédit immobilier. Aucune banque n'acceptera de vous prêter sans que vous souscriviez une assurance qui garantit le remboursement du crédit en cas de décès, d'invalidité, ou d'incapacité de travail. Cette assurance protège simultanément la banque (qui s'assure d'être remboursée même si vous ne pouvez plus payer) et vous-même ou vos proches (qui ne se retrouvent pas avec une dette impossible à honorer en cas de drame).
Le coût de l'assurance emprunteur représente souvent le deuxième poste de dépense d'un crédit immobilier après les intérêts eux-mêmes. Sur un crédit de 200 000 € sur 20 ans, l'assurance peut coûter entre 6 000 € et 20 000 € selon votre âge, votre état de santé, et le contrat souscrit. Ces montants considérables justifient amplement qu'on y consacre du temps et de l'attention pour optimiser ce poste de coût.
La législation française a considérablement évolué ces dernières années pour favoriser la concurrence sur le marché de l'assurance emprunteur. Vous disposez désormais du droit de refuser l'assurance groupe proposée par votre banque pour souscrire une assurance déléguée auprès d'un assureur externe, potentiellement beaucoup moins chère. Vous pouvez également changer d'assurance après la souscription initiale pour bénéficier de meilleures conditions.
Ce chapitre vous expliquera le fonctionnement de l'assurance emprunteur, les garanties qu'elle couvre, comment comparer les offres, et comment optimiser ce poste de coût considérable.
Le principe de l'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur garantit le remboursement de votre crédit immobilier si vous vous trouvez dans l'incapacité de le rembourser vous-même en raison d'événements graves : votre décès, votre invalidité permanente, ou votre incapacité temporaire de travail suite à une maladie ou un accident.
Légalement, l'assurance emprunteur n'est pas strictement obligatoire au sens où aucune loi ne vous y contraint formellement. Cependant, dans la pratique, toutes les banques en font une condition sine qua non de l'octroi du crédit. Elles refusent systématiquement de prêter sans assurance car elles ne veulent pas prendre le risque de ne jamais être remboursées si l'emprunteur décède ou devient invalide.
Le coût de l'assurance s'ajoute à votre mensualité de crédit. Si votre mensualité de capital et intérêts s'élève à 1 000 € et que l'assurance coûte 50 € par mois, vous paierez effectivement 1 050 € chaque mois. Ce coût supplémentaire doit impérativement être intégré dans le calcul de votre capacité d'emprunt et de votre taux d'endettement.
La banque exige que l'assurance couvre l'intégralité du montant emprunté pendant toute la durée du crédit. Si vous empruntez 200 000 € sur 20 ans, l'assurance doit garantir ces 200 000 € pendant les 20 années. La couverture initiale doit porter sur la totalité du capital emprunté.
Les garanties couvertes
L'assurance emprunteur couvre plusieurs types de risques correspondant à différentes situations qui vous empêcheraient de rembourser votre crédit.
La garantie décès et PTIA
La garantie décès constitue la garantie de base absolument systématique dans tous les contrats. Elle garantit le remboursement intégral du capital restant dû si vous décédez pendant la durée du crédit. Vos héritiers reçoivent alors le bien immobilier totalement libéré de toute dette. Sans cette garantie, ils hériteraient du bien mais aussi de la dette.
La garantie Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) couvre la situation où vous vous retrouvez dans un état de dépendance totale nécessitant l'assistance permanente d'une tierce personne pour accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne. Cette garantie PTIA est systématiquement associée à la garantie décès et fonctionne de façon identique : remboursement intégral du capital restant dû.
Les garanties invalidité
La garantie Invalidité Permanente Totale (IPT) couvre la situation où vous êtes reconnu invalide à plus de 66% selon le barème de la sécurité sociale et que cette invalidité vous empêche définitivement d'exercer toute activité professionnelle. Cette garantie est généralement exigée par les banques pour les résidences principales et fortement recommandée pour les investissements locatifs. Elle rembourse l'intégralité du capital restant dû.
La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP) couvre l'invalidité permanente entre 33% et 66%. Cette garantie est optionnelle et moins systématique. Lorsqu'elle est souscrite, elle rembourse généralement une fraction du capital ou des mensualités proportionnelle au taux d'invalidité.
La garantie incapacité de travail
La garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT) couvre les périodes où vous êtes temporairement dans l'incapacité d'exercer votre activité professionnelle suite à une maladie ou un accident. Cette garantie ne rembourse pas le capital mais prend en charge vos mensualités de crédit pendant toute la durée de l'incapacité (après une franchise généralement de 90 jours).
Cette garantie est systématiquement exigée pour les résidences principales et recommandée pour les investissements locatifs. Elle comporte généralement une franchise de 90 jours : l'assureur ne commence à prendre en charge vos mensualités qu'à partir du 91ème jour d'arrêt de travail.
La garantie perte d'emploi
La garantie Perte d'Emploi est optionnelle et rarement exigée par les banques. Lorsqu'elle est souscrite, elle prend en charge vos mensualités pendant une durée limitée (généralement 12 à 18 mois maximum) après un délai de carence, en cas de perte involontaire d'emploi.
Les conditions d'indemnisation sont très restrictives : ne sont généralement pas couverts les démissions, les ruptures conventionnelles, les licenciements pour faute, les CDD non renouvelés, ou les fins de période d'essai. Cette garantie coûte cher et présente de nombreuses exclusions.
Les exclusions importantes
Tous les contrats d'assurance emprunteur comportent des exclusions qui définissent les situations où l'assurance ne jouera pas malgré la survenance d'un sinistre.
Les exclusions générales s'appliquent à toutes les garanties. Ne sont généralement pas couverts : les conséquences de guerre, d'actes de terrorisme, ou d'explosion nucléaire ; les conséquences d'une tentative de suicide au cours de la première année du contrat ; les conséquences d'une pratique sportive professionnelle ou de sports extrêmes non déclarés ; les conséquences de la consommation volontaire de drogues ou d'alcool.
Les exclusions liées aux maladies préexistantes constituent le point le plus délicat. Certains contrats excluent totalement les affections connues et non consolidées au moment de la souscription. D'autres les couvrent après un délai de carence. Cette question des maladies préexistantes est absolument critique si vous avez des antécédents médicaux significatifs. Deux protections légales existent toutefois : depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, aucun questionnaire de santé ne peut vous être demandé si la part assurée n'excède pas 200 000 € par assuré et si le prêt s'achève avant vos 60 ans ; et le « droit à l'oubli » vous dispense de déclarer un cancer ou une hépatite C dont le protocole thérapeutique est terminé depuis plus de cinq ans sans rechute. La convention AERAS facilite par ailleurs l'assurance des personnes présentant un risque aggravé de santé.
Les exclusions liées à l'âge limitent la couverture au-delà d'un certain âge. La garantie décès-PTIA fonctionne généralement jusqu'à 90 ans. Les garanties incapacité-invalidité cessent souvent à 65 ou 70 ans (âge de la retraite théorique).
L'assurance groupe de la banque
Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier, la banque vous propose systématiquement son contrat d'assurance groupe négocié avec un assureur partenaire.
Le fonctionnement
L'assurance groupe mutualise le risque sur l'ensemble des emprunteurs de la banque. L'assureur calcule un tarif moyen en fonction de la sinistralité globale du portefeuille. Ce tarif ne tient généralement compte que de votre âge et éventuellement de votre statut de fumeur.
Cette mutualisation présente des avantages et des inconvénients selon votre profil. Si vous êtes jeune mais que vous exercez une profession à risque ou que vous avez des problèmes de santé, vous bénéficiez de la mutualisation. À l'inverse, si vous êtes jeune, en excellente santé, et que vous exercez une profession sans risque, vous payez pour les autres.
Le contrat groupe présente l'avantage de la simplicité administrative. Vous n'avez qu'un seul interlocuteur pour votre crédit et votre assurance. La souscription est immédiate et automatique.
Les inconvénients
Le principal défaut de l'assurance groupe réside dans son coût souvent élevé par rapport aux assurances déléguées, particulièrement pour les emprunteurs jeunes et en bonne santé. Les banques appliquent des tarifs qui intègrent leurs marges commerciales.
Le calcul du coût sur le capital initial plutôt que sur le capital restant dû pénalise également l'assurance groupe. Vous payez chaque mois la même cotisation calculée sur le capital emprunté initial, même lorsque vous avez déjà remboursé une partie importante du capital.
Les contrats groupe offrent peu de flexibilité. Les garanties et leurs niveaux sont standardisés avec peu de possibilités de personnalisation.
L'assurance déléguée : l'alternative avantageuse
La délégation d'assurance consiste à refuser le contrat groupe proposé par votre banque pour souscrire à la place une assurance emprunteur auprès d'un assureur externe spécialisé.
Le droit à la délégation
La loi Lagarde de 2010 vous a donné le droit de choisir librement votre assurance emprunteur au moment de la souscription du crédit. La banque ne peut pas refuser votre délégation si le contrat externe présente des garanties au moins équivalentes à son contrat groupe.
La loi Hamon de 2014 vous autorise à changer d'assurance pendant les 12 premiers mois suivant la signature de votre offre de prêt.
L'amendement Bourquin de 2018 vous permet de changer d'assurance chaque année à la date anniversaire de votre contrat.
La loi Lemoine de 2022 a supprimé le délai de préavis et autorise la résiliation à tout moment sans attendre la date anniversaire. Vous pouvez désormais changer d'assurance quand vous le souhaitez en cours de prêt.
Pour accepter votre délégation, la banque vérifie que le contrat externe présente un niveau de garantie au moins équivalent à son contrat groupe sur la base d'une fiche standardisée d'information.
Les avantages de la délégation
Le coût nettement inférieur constitue le principal avantage. Les assureurs spécialisés proposent des tarifs très compétitifs, particulièrement pour les emprunteurs jeunes et en bonne santé. Les économies peuvent atteindre 30% à 50% du coût de l'assurance groupe, soit potentiellement plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Le calcul sur capital restant dû que proposent de nombreux contrats délégués réduit encore le coût total. Votre cotisation d'assurance diminue progressivement chaque année à mesure que le capital restant dû baisse.
La personnalisation des garanties permet d'adapter précisément votre couverture à vos besoins réels. La qualité de service des assureurs spécialisés est souvent supérieure.
Comparer les offres d'assurance
Pour comparer efficacement différentes offres d'assurance emprunteur, analysez plusieurs paramètres.
Le coût total
Pour les contrats sur capital initial, multipliez simplement la cotisation mensuelle par le nombre de mois de crédit. Une assurance à 50 € par mois sur 20 ans (240 mois) coûtera 12 000 € au total.
Pour les contrats sur capital restant dû, demandez à l'assureur un tableau d'amortissement qui détaille la cotisation prévisionnelle année par année. Le coût total d'un contrat sur capital restant dû est généralement significativement inférieur.
Exprimez le coût en pourcentage du capital emprunté pour comparer objectivement. Une assurance qui coûte 12 000 € sur un emprunt de 200 000 € représente 6% du capital emprunté.
L'étendue des garanties
Au-delà du coût, analysez précisément l'étendue et la qualité des garanties couvertes. Vérifiez que toutes les garanties essentielles sont bien incluses : décès, PTIA, IPT, et ITT constituent le socle minimal pour une résidence principale.
Lisez attentivement les définitions de chaque garantie. Deux contrats peuvent couvrir l'IPT avec des définitions différentes. Analysez les exclusions spécifiques à chaque garantie.
Certains contrats excluent de la garantie ITT les affections dorso-psychologiques (maux de dos, dépression, burn-out) qui représentent pourtant une cause majeure d'arrêts de travail. Vérifiez les franchises et délais de carence.
Optimiser le coût de votre assurance
Plusieurs stratégies vous permettent de minimiser le coût de votre assurance emprunteur.
Négocier la quotité pour les co-emprunteurs
Si vous empruntez à deux, vous devez définir la quotité assurée sur chaque co-emprunteur. La quotité représente la part du capital emprunté couverte par l'assurance de chaque personne.
La quotité 100% / 0% assure uniquement un des deux co-emprunteurs sur l'intégralité du capital. La quotité 50% / 50% assure chaque co-emprunteur sur la moitié du capital. La quotité 100% / 100% assure chaque co-emprunteur sur l'intégralité du capital.
Le choix de la quotité influence directement le coût. Une quotité 100% / 100% coûte environ 1,7 à 1,9 fois le prix d'une quotité 100% / 0%. Vous devez arbitrer entre coût et protection en fonction de votre situation familiale.
Ajuster les garanties à vos besoins
Personnalisez votre contrat en ne souscrivant que les garanties dont vous avez réellement besoin. Pour une résidence principale, les quatre garanties de base sont généralement indispensables.
Pour un investissement locatif, vous pouvez envisager de supprimer la garantie ITT si vous acceptez le risque. La garantie perte d'emploi est quasiment toujours optionnelle.
Changer d'assurance en cours de prêt
La loi Lemoine vous autorise à changer d'assurance emprunteur à tout moment. Comparez régulièrement le coût de votre assurance actuelle avec les offres du marché.
Le changement nécessite en principe de remplir un nouveau questionnaire de santé, sauf dans le cas, très fréquent pour un premier achat, où la loi Lemoine l'interdit : aucun questionnaire ni examen médical ne peut être exigé lorsque la part assurée n'excède pas 200 000 € par assuré (soit 400 000 € pour un couple assuré à 50% chacun) et que le prêt sera remboursé avant votre 60e anniversaire. Si vous trouvez un contrat nettement moins cher avec des garanties équivalentes, lancez la procédure de changement : vous adressez la demande de substitution à votre banque, qui dispose de dix jours ouvrés pour l'accepter ou motiver son refus, lequel ne peut reposer que sur une absence d'équivalence des garanties.
Les économies réalisées peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros sur la durée restante.
Points clés à retenir du chapitre 4
L'assurance emprunteur est obligatoire dans les faits pour obtenir un crédit immobilier. Elle garantit le remboursement du crédit en cas de décès, invalidité, ou incapacité de travail.
Le coût de l'assurance représente souvent le deuxième poste de dépense d'un crédit après les intérêts. Il peut varier de 6 000 € à 20 000 € ou plus selon votre profil et le contrat choisi.
Vous disposez du droit légal de refuser l'assurance groupe proposée par votre banque pour souscrire une assurance déléguée auprès d'un assureur externe. Cette délégation vous permet généralement d'économiser 30% à 50% du coût.
Comparez systématiquement le coût et les garanties de l'assurance groupe avec plusieurs offres de délégation avant de décider. Analysez l'étendue des garanties, les exclusions, et les conditions d'indemnisation.
La loi Lemoine vous autorise à changer d'assurance à tout moment pendant la durée de votre crédit. Profitez de cette possibilité pour optimiser régulièrement ce poste de coût.
Pour les co-emprunteurs, choisissez judicieusement la quotité assurée sur chaque personne en fonction de vos revenus respectifs. Ajustez les garanties à vos besoins réels pour ne payer que pour la protection dont vous avez vraiment besoin.
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- Chapitre 4 : L'assurance emprunteur — Comprenez les garanties de l'assurance emprunteur, comparez le contrat groupe de la banque et une délégation d'assurance, et changez de contrat à tout moment grâce à la loi Lemoine pour en réduire le coût.
- Chapitre 5 : Les garanties du crédit immobilier — Comparez les garanties d'un crédit immobilier (hypothèque conventionnelle, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, ex-PPD, et caution d'un organisme spécialisé) selon leur coût et votre profil.
- Chapitre 6 : Finaliser le crédit et débloquer les fonds — Préparez la période entre l'offre de prêt et l'acte : assurance, garantie, apport, coordination avec le notaire, puis signature de l'acte authentique, déblocage des fonds et démarches après l'achat.
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