Comment faire quand un locataire ne paie pas son loyer ?
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L'essentiel
Face à un loyer impayé, le propriétaire doit effectuer une relance amiable, puis envoyer une mise en demeure par lettre recommandée après 15 jours de retard. Sans réponse, il fait délivrer un commandement de payer par huissier au locataire et au garant, leur laissant un délai légal de deux mois pour régulariser. Enfin, le bailleur peut saisir le tribunal pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion.
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Face à un loyer impayé, le bailleur doit réagir méthodiquement dès les premiers jours de retard afin de préserver ses droits et respecter les procédures légales fixées par la loi du 6 juillet 1989. Après une relance amiable initiale, l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est recommandé dès 15 jours de retard, suivi de la délivrance d'un commandement de payer par commissaire de justice si le locataire ne régularise pas sa situation.
Cette procédure formelle permet également d'actionner la caution solidaire ou l'assurance loyers impayés. Si la dette demeure non soldée à l'issue du délai légal accordé par le commandement de payer, le propriétaire peut alors saisir le tribunal judiciaire afin d'obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Comment faire quand un locataire ne paie pas son loyer ?
L’un des nombreux problèmes quand on est propriétaire est le non-paiement des loyers mensuels de la location. Ces impayés sont généralement le fait de personnes qui ne possèdent pas ou plus les moyens d’honorer leurs dettes.
Voici les principales démarches quand on fait face à un locataire mauvais payeur.
Quelles sont les obligations du contrat de bail ?
Pour comprendre comment réagir face à un locataire qui ne paie pas son loyer, il est important de comprendre quelles sont les obligations du contrat de bail.
Pour le bailleur, le contrat de location entraine l’obligation de permettre la jouissance du logement à son locataire.
Ainsi, il doit mettre à sa disposition un logement décent, et ne présentant aucun risque ni pour sa santé ni pour sa sécurité.
Il a également l’obligation d’entretenir les locaux prévus dans le contrat de bail et fournir au locataire une quittance de loyer qui précise le détail des paiements mensuels (loyer, charges).
Pour le locataire, le contrat de bail l’oblige au paiement du loyer mensuel et des charges locatives.
Il doit aussi faire bon usage du logement en respectant les lieux et son voisinage.
Il doit, enfin permettre l’exécution de travaux d’amélioration de l’immeuble, mais n’a pas le droit de transformer le logement sans l’accord du propriétaire.
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Après 15 jours de retards de paiement de loyer, le bailleur doit au plus vite envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire.
Si celle-ci reste sans effet, il doit alors envoyer un commandement de payer par commissaire de justice. Le locataire dispose de 2 mois pour réagir.
À noter que le propriétaire doit faire les mêmes démarches auprès du garant du locataire si celui-ci en possède un.
Enfin, si la dette n’est toujours pas réglée, le propriétaire peut convoquer le locataire devant le tribunal judiciaire compétent. Le juge décidera alors de la gravité des faits et pourra, le cas échéant, demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Questions fréquentes
Quel est le délai légal de paiement d'un loyer ?
Le loyer est payable à la date prévue au bail (le plus souvent le 1er du mois, parfois à terme échu). Aucun délai de grâce n'est légalement prévu : dès le lendemain de l'échéance, le loyer est techniquement en retard. En pratique, une tolérance de quelques jours est usuelle avant relance.
Quelle est la procédure en cas de loyer impayé ?
Étape 1 : relance amiable (téléphone, mail). Étape 2 : mise en demeure par LRAR sous 15 jours. Étape 3 : commandement de payer par commissaire de justice (déclenche un délai légal de 2 mois pour régulariser, ou 6 semaines depuis la loi du 27 juillet 2023). Étape 4 : assignation au tribunal pour résiliation du bail. La GLI (garantie loyers impayés) ou la caution Visale couvrent ces impayés.
Quelles sont les obligations annuelles d'un bailleur ?
Réviser le loyer une fois par an selon l'IRL (si la clause d'indexation est prévue au bail), régulariser les charges à partir des justificatifs réels, transmettre la quittance gratuitement sur demande, déclarer les revenus fonciers, vérifier la conformité du DPE (interdiction de louer les logements G depuis 2025, F dès 2028 et E dès 2034).
Quels outils utiliser pour automatiser sa gestion locative ?
Un logiciel de gestion locative comme Brik centralise les baux, les quittances, les états des lieux, le suivi des paiements et la pré-comptabilité. Pour les bailleurs de plus de 5 lots, l'automatisation devient un vrai gain de temps (estimé à 4-6 heures par mois). Comparez les outils gratuits et payants selon le nombre de biens et la complexité de votre patrimoine.
