Comment vérifier la solvabilité d’un locataire ?
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L'essentiel
Pour vérifier la solvabilité d’un locataire avant la signature du bail, le propriétaire vérifie que ses revenus représentent au moins 3 fois le loyer mensuel. Le candidat doit présenter des pièces justificatives précises : les 3 derniers bulletins de paie ou le dernier avis d'imposition, une attestation d'emploi et un certificat de l'ancien bailleur prouvant qu'il est à jour.
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La vérification de la solvabilité d’un candidat locataire repose sur l'analyse de ses justificatifs de revenus et l’exigence usuelle d'un niveau de ressources au moins égal à trois fois le montant du loyer mensuel charges comprises. Effectuée en amont de la signature du bail conformément au décret n° 2015-1437 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au locataire, cette démarche sécurise la gestion locative et prévient les risques d'impayés pouvant mener à de longues procédures d'expulsion.
Outre les trois derniers bulletins de paie ou le dernier avis d'imposition pour les travailleurs indépendants, le bailleur doit contrôler l'attestation d'employeur précisant le contrat de travail et la validation de la période d'essai. La présentation des quittances de loyer délivrées par le précédent bailleur ou d'une attestation de loyers à jour permet de s'assurer du respect des engagements passés avant toute remise des clés.
Comment vérifier la solvabilité d’un locataire ?
Pour que la location se passe au mieux, il est indispensable pour le propriétaire de connaître la capacité locative de ses futurs locataires. Cela évitera potentiellement des procédures couteuses et longues.
Comment vérifier la solvabilité du locataire ? Quels éléments prendre en compte ?
On vous dit tout maintenant.
Pourquoi s’assurer de la solvabilité du locataire ?
La solvabilité du locataire doit toujours être vérifiée par le bailleur et en amont de la signature du contrat de location et du bail.
Cette vérification permet à la relation propriétaire-bailleur et locataire de partir sur des bases saines.
De plus, en cas de litiges et notamment pour un non-paiement de loyer, cette assurance permet de lancer une mise en demeure le cas échéant.
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La question des revenus
Habituellement, on recommande que les revenus du locataire soient 3 fois supérieurs au montant du loyer mensuel. C’est principalement cette éligibilité qui va minimiser les risques locatifs et d’éventuels contentieux.
Dans la pratique, le taux de solvabilité est souvent revu à la baisse. Certains bailleurs acceptent que les revenus soient 2,5 voire 2 fois supérieurs au loyer. En effet, le locataire qui effectue peu de dépenses doit être en mesure de payer son loyer correctement.
D’autres propriétaires, a contrario, exigent que les revenus soient 3,5 fois supérieurs au loyer. Cela est notamment le cas dans les grandes agglomérations.
Des documents indispensables
En plus de la question des revenus, il est indispensable que le locataire fournisse des pièces administratives comme une photocopie des 3 derniers bulletins de paie ou le dernier avis d’imposition si le locataire est non salarié ou indépendant.
Il doit aussi fournir une attestation d’emploi s’il se trouve en CDD ou en CDI ou encore un certificat de location qui sera établi par l’ancien propriétaire bailleur afin de prouver que le locataire est à jour dans les paiements.
Questions fréquentes
Quel est le délai légal de paiement d'un loyer ?
Le loyer est payable à la date prévue au bail (le plus souvent le 1er du mois, parfois à terme échu). Aucun délai de grâce n'est légalement prévu : dès le lendemain de l'échéance, le loyer est techniquement en retard. En pratique, une tolérance de quelques jours est usuelle avant relance.
Quelle est la procédure en cas de loyer impayé ?
Étape 1 : relance amiable (téléphone, mail). Étape 2 : mise en demeure par LRAR sous 15 jours. Étape 3 : commandement de payer par huissier (déclenche un délai légal de 2 mois pour régulariser, ou 6 semaines depuis la loi du 27 juillet 2023). Étape 4 : assignation au tribunal pour résiliation du bail. La GLI (garantie loyers impayés) ou la caution Visale couvrent ces impayés.
Quelles sont les obligations annuelles d'un bailleur ?
Réviser le loyer une fois par an selon l'IRL (si la clause d'indexation est prévue au bail), régulariser les charges à partir des justificatifs réels, transmettre la quittance gratuitement sur demande, déclarer les revenus fonciers, vérifier la conformité du DPE (interdiction de louer les logements G depuis le 1er janvier 2025, puis F dès 2028).
Quels outils utiliser pour automatiser sa gestion locative ?
Un logiciel de gestion locative comme Brik centralise les baux, les quittances, les états des lieux, le suivi des paiements et la pré-comptabilité. Pour les bailleurs de plus de 5 lots, l'automatisation devient un vrai gain de temps (estimé à 4-6 heures par mois). Comparez les outils gratuits et payants selon le nombre de biens et la complexité de votre patrimoine.
