Gérance immobilière : fixer sa grille d'honoraires
Pourcentage de gestion, honoraires de location, vacations, travaux : comment structurer une grille d'honoraires de gérance à la fois compétitive et rentable.
Mis à jour : juillet 2026
Pourquoi votre grille d'honoraires mérite mieux qu'un simple pourcentage
Pour un cabinet de gérance, la grille d'honoraires est à la fois un outil commercial, un levier de rentabilité et un document réglementé. Trop de structures se contentent de reproduire le taux du concurrent le plus proche, sans calculer leur coût de revient par lot ni valoriser les prestations réellement fournies. Résultat : des portefeuilles qui tournent à perte sur les petits loyers et des prestations offertes sans jamais être facturées.
Cet article s'adresse au professionnel qui fixe ses tarifs. Si vous cherchez le point de vue du bailleur qui compare les agences, il fait l'objet d'un contenu dédié côté particuliers.
Les postes facturables en gérance immobilière
La gestion courante
C'est le socle du chiffre d'affaires récurrent : encaissement des loyers, quittancement, révision IRL, régularisation des charges, relances, comptes rendus de gérance. Elle se facture en pourcentage des sommes encaissées, le plus souvent entre 5 et 8 % HT (6 à 10 % TTC), sur les loyers charges comprises ou hors charges selon la rédaction du mandat : précisez toujours l'assiette, c'est une source classique de litige.
La mise en location
Côté bailleur, les honoraires d'entremise et de négociation sont libres. Côté locataire, la loi ALUR du 24 mars 2014 (article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2014-890 du 1er août 2014) plafonne la part facturable pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail : 12 € par m² de surface habitable en zone très tendue, 10 € en zone tendue, 8 € sur le reste du territoire, plus 3 € par m² pour l'état des lieux d'entrée. La part du locataire ne peut jamais dépasser celle du bailleur.
Les prestations annexes
- Garantie loyers impayés : 2 à 3 % des loyers en contrat groupe, refacturés au mandant avec ou sans marge selon votre modèle.
- Suivi de travaux : 2 à 5 % HT du montant TTC des travaux au-delà d'un seuil défini au mandat.
- Gestion des contentieux : forfait ou vacation horaire (60 à 120 € HT de l'heure) pour le suivi des procédures d'impayés.
- Vacations exceptionnelles : représentation aux assemblées générales, gestion d'un sinistre lourd, aide à la déclaration des revenus fonciers, délivrance de duplicatas.
Les pratiques de marché en 2026
Les taux observés varient selon la tension du marché et le loyer moyen du portefeuille. Un taux facial bas sur des loyers parisiens élevés peut rapporter davantage qu'un taux fort en zone rurale.
| Zone | Gestion courante (TTC) | Particularités |
|---|---|---|
| Paris et grandes métropoles | 6 à 8 % | Loyers élevés : taux plus bas, forte concurrence des mandats en ligne |
| Villes moyennes | 7 à 9 % | Équilibre taux/volume, forte demande de GLI |
| Zones rurales et petits loyers | 8 à 10 % | Un minimum forfaitaire par lot est indispensable à la rentabilité |
Ces fourchettes sont des constats de marché, pas des références imposées : chaque cabinet fixe librement ses prix, et toute entente tarifaire entre professionnels est prohibée par le droit de la concurrence.
Affichage des honoraires : une obligation contrôlée
L'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à la publicité des prix des professionnels de l'immobilier impose d'afficher les honoraires toutes taxes comprises, de manière visible et lisible, en vitrine et à l'entrée du cabinet, ainsi que sur votre site internet et sur chaque annonce. Pour la location, l'affichage doit distinguer la part bailleur et la part locataire, et rappeler les plafonds applicables.
La DGCCRF contrôle régulièrement ce point : le défaut d'affichage des prix expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Les honoraires de gestion s'entendent TTC pour le consommateur, avec une TVA au taux normal de 20 %.
Construire une grille rentable : la méthode
- Calculez votre coût de revient par lot. Temps gestionnaire (comptez 1 h 30 à 3 h par lot et par mois en gestion manuelle), quote-part des salaires, locaux, logiciel, assurances, garantie financière. C'est votre plancher tarifaire.
- Fixez un minimum forfaitaire. Un taux de 7 % sur un loyer de 350 € rapporte 24,50 € par mois : intenable. Prévoyez un plancher (par exemple 25 à 35 € HT par lot et par mois).
- Structurez des packs. Une offre essentielle (gestion courante), une offre confort (GLI, suivi de travaux inclus), une offre premium (contentieux, aide fiscale) : le pack intermédiaire devient naturellement le best-seller.
- Listez et chiffrez toutes les prestations hors forfait. Tout ce qui n'est pas écrit dans la grille sera fait gratuitement.
- Prévoyez une clause de revalorisation. Indexez vos forfaits ou révisez la grille chaque année à date fixe, en respectant le formalisme de modification du mandat.
Un cabinet outillé change l'équation : avec un logiciel de gérance immobilière qui automatise quittancement, révisions et rapprochement bancaire, le temps par lot chute fortement, ce qui permet soit de gagner en marge, soit d'être plus agressif sur les prix sans sacrifier la rentabilité.
Les erreurs de pricing qui coûtent cher
- Le tout-inclus flou : un forfait « gestion complète » sans périmètre écrit transforme chaque demande du mandant en prestation gratuite.
- Le pourcentage unique sans plancher : les petits loyers détruisent la marge du portefeuille.
- La sous-facturation des travaux et contentieux : ce sont les postes les plus chronophages, ils doivent être valorisés.
- Les remises non tracées : toute dérogation à la grille doit être écrite au mandat, datée et limitée dans le temps.
- L'oubli de l'assiette : « % des encaissements » sans préciser loyers hors charges ou charges comprises crée un différend comptable permanent.
Enfin, votre grille n'est crédible que si le service suit. Les outils de gestion locative professionnelle qui offrent extranet mandant, comptes rendus clairs et suivi des travaux justifient un positionnement tarifaire supérieur : les propriétaires paient pour la transparence autant que pour l'exécution.
Questions fréquentes
Quel est le taux moyen d'honoraires de gestion locative ?
Le marché se situe majoritairement entre 6 et 10 % TTC des sommes encaissées, avec des taux plus bas dans les grandes métropoles où les loyers sont élevés. Le taux seul ne dit rien de la rentabilité : l'assiette, les prestations incluses et l'existence d'un minimum forfaitaire par lot comptent tout autant.
Les honoraires de gérance sont-ils plafonnés par la loi ?
Non pour la gestion courante et les honoraires côté bailleur, qui sont libres. Seule la part facturée au locataire lors de la mise en location est plafonnée par la loi ALUR : 12, 10 ou 8 € par m² selon la zone, plus 3 € par m² pour l'état des lieux, sans pouvoir excéder la part du bailleur.
L'affichage des honoraires est-il obligatoire sur internet ?
Oui. Depuis l'arrêté du 10 janvier 2017, le barème TTC doit être accessible sur le site du cabinet et les honoraires doivent figurer sur chaque annonce, en distinguant part bailleur et part locataire pour la location. Le défaut d'affichage est passible d'une amende administrative pouvant atteindre 15 000 € pour une société.
Comment augmenter ses honoraires sans perdre ses mandants ?
Annoncez la revalorisation en amont, adossez-la à des améliorations visibles (extranet, comptes rendus enrichis, délais de reversement raccourcis) et respectez le formalisme du mandat, souvent un avenant signé. Une hausse expliquée et accompagnée d'un gain de service passe beaucoup mieux qu'un taux modifié en silence sur le compte rendu.
