Augmenter le loyer à la relocation : ce que permet la loi
Entre deux locataires, la liberté de fixer le loyer dépend de la zone, des travaux réalisés et du DPE. Le point complet sur les règles applicables en 2026.
Mis à jour : juillet 2026
Relocation : de quelle augmentation parle-t-on ?
Le départ d'un locataire est le principal moment où un bailleur peut repositionner son loyer sur le marché. Cette augmentation à la relocation ne doit pas être confondue avec la révision annuelle du loyer indexée sur l'IRL, qui s'applique en cours de bail lorsque le contrat contient une clause de révision : ce sujet fait l'objet de règles distinctes et n'est pas traité ici.
Entre deux locataires, la marge de manœuvre du bailleur dépend de trois paramètres : la localisation du logement (zone détendue, zone tendue, ville à encadrement des loyers), les travaux réalisés entre les deux baux et la performance énergétique du logement. La loi du 6 juillet 1989 pose le principe de la fixation libre du loyer (article 17), mais ses articles 17-2 et 18 organisent des exceptions de plus en plus larges. Tour d'horizon des règles applicables en 2026.
Zone détendue : la liberté de fixer le nouveau loyer
Dans les communes situées hors zone tendue, c'est-à-dire l'essentiel du territoire, le bailleur fixe librement le loyer du nouveau bail. Il peut l'augmenter, le maintenir ou le baisser sans justification, quel que soit le loyer payé par le locataire sortant.
La seule limite est économique : un loyer au-dessus du marché local allonge la vacance locative et augmente le risque d'impayé. Avant de republier l'annonce, comparez le loyer envisagé aux annonces équivalentes du secteur et aux données des observatoires locaux des loyers. Une hausse de 5 % qui se paie de deux mois de vacance est une mauvaise opération.
Zone tendue : le décret annuel limite la hausse à l'IRL
Dans les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre entre offre et demande (liste fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 : Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Montpellier, Nice, Annecy, Bastia...), un décret pris chaque année en application de l'article 18 de la loi de 1989 encadre l'évolution du loyer à la relocation. Ce dispositif, reconduit sans interruption depuis 2012, s'applique en dernier lieu jusqu'au 31 juillet 2026.
La règle : le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent, éventuellement révisé selon la variation de l'IRL si la dernière révision remonte à plus de douze mois. En pratique, la hausse maximale correspond donc à l'inflation locative, rien de plus.
Les deux dérogations : travaux et loyer sous-évalué
- Travaux d'amélioration ou de mise en conformité : si le bailleur a réalisé, depuis moins de six mois, des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, il peut appliquer une hausse annuelle plafonnée à 15 % du coût réel TTC des travaux.
- Loyer manifestement sous-évalué : la hausse est alors limitée à la moitié de la différence entre le loyer constaté pour des logements comparables du voisinage et le dernier loyer appliqué.
Ces dérogations sont fermées aux logements classés F ou G au DPE : le gel des loyers des passoires thermiques prime (voir plus bas).
Les cas où l'encadrement ne s'applique pas
- première mise en location du logement ;
- logement inoccupé par un locataire depuis plus de 18 mois ;
- travaux d'amélioration réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Dans ces trois situations, le loyer est fixé librement, sous réserve des plafonds applicables dans les villes à encadrement du niveau des loyers et du gel des passoires thermiques.
Villes à double encadrement : des plafonds au mètre carré
Dans les territoires qui expérimentent l'encadrement du niveau des loyers prévu par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (Paris, Lille-Hellemmes-Lomme, l'agglomération de Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Plaine Commune, Montpellier, Bordeaux et, depuis novembre 2024, 24 communes du Pays basque), une seconde contrainte s'ajoute : le loyer du nouveau bail doit rester inférieur ou égal au loyer de référence majoré (loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, augmenté de 20 %), en plus de la règle du dernier loyer.
Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, mais il est exclu pour les logements classés F ou G et pour ceux présentant certains défauts (sanitaires sur le palier, signes d'humidité, mauvaise isolation). L'expérimentation court jusqu'au 25 novembre 2026. Le non-respect des plafonds expose le bailleur à une mise en demeure du préfet et à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € (15 000 € pour une personne morale). Pour vérifier si votre commune est concernée et comprendre le mécanisme des plafonds, consultez notre article sur le loyer plafonné et les villes concernées par l'encadrement.
Passoires thermiques : loyers gelés, location interdite
La loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 a gelé les loyers des logements classés F et G : depuis le 24 août 2022 en métropole, aucune augmentation n'est possible, ni en cours de bail, ni à la relocation, y compris en zone détendue. Un logement G reloué en 2026 doit donc l'être au loyer de l'ancien bail, au mieux.
S'ajoute l'interdiction progressive de location : les logements classés G sont considérés comme indécents depuis le 1er janvier 2025 pour tout nouveau bail, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. À la relocation d'une passoire, la vraie question n'est donc plus le loyer mais les travaux de rénovation, qui ouvrent d'ailleurs droit aux dérogations vues plus haut une fois le logement sorti des classes F et G.
Tableau récapitulatif : quelle hausse selon votre situation ?
| Situation du logement | Marge de manœuvre à la relocation |
|---|---|
| Zone détendue, DPE A à E | Fixation libre du nouveau loyer |
| Zone tendue, DPE A à E | Dernier loyer + IRL au maximum, sauf dérogation travaux ou loyer sous-évalué |
| Ville à encadrement du niveau des loyers | Double plafond : dernier loyer + IRL et loyer de référence majoré |
| Logement classé F ou G | Aucune hausse possible (gel), location du G interdite pour tout nouveau bail |
| Vacance de plus de 18 mois ou gros travaux (au moins un an de loyer) | Fixation libre, dans la limite des plafonds locaux et du gel F/G |
Sécuriser et documenter la hausse
En zone tendue, le bail doit mentionner le loyer appliqué au précédent locataire et la date de son dernier paiement de loyer révisé : c'est cette mention qui permet au nouveau locataire de vérifier la légalité du loyer, et son absence fragilise le bailleur en cas de contestation devant la commission départementale de conciliation.
Conservez systématiquement : le dernier avis d'échéance du locataire sortant, le calcul IRL appliqué, les factures de travaux datées et détaillées si vous invoquez une dérogation, et les références de loyers comparables si vous invoquez la sous-évaluation. Un locataire dispose de trois ans pour agir en diminution de loyer, la charge de la preuve pèse alors largement sur le bailleur. Un dossier propre, archivé bail par bail, transforme un contentieux potentiel en simple formalité.
Questions fréquentes
Puis-je augmenter librement le loyer entre deux locataires en zone tendue ?
Non. Le décret annuel pris en application de l'article 18 de la loi de 1989 limite le nouveau loyer au dernier loyer du locataire sortant, révisé de l'IRL au plus. Seuls des travaux importants, un loyer manifestement sous-évalué, une première location ou une vacance de plus de 18 mois permettent d'aller au-delà.
Quelles villes appliquent des plafonds de loyer en 2026 ?
Paris, Lille-Hellemmes-Lomme, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Plaine Commune, Montpellier, Bordeaux et 24 communes du Pays basque appliquent l'encadrement du niveau des loyers de la loi ELAN. Le loyer du nouveau bail ne peut y dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G à la relocation ?
Non. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés sur tout le territoire, y compris entre deux locataires. Les logements G sont en outre interdits à la location pour tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
Quels travaux permettent de dépasser l'IRL à la relocation ?
Des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec la décence, achevés depuis moins de six mois, d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : la hausse est alors plafonnée à 15 % du coût TTC des travaux. Au-delà d'une année complète de loyer de travaux, la fixation redevient libre hors villes à plafonds.
