Procédure d'expulsion : durée et coût réels en 2026

Du premier impayé à la libération du logement, comptez 12 à 24 mois et plusieurs milliers d'euros. Le calendrier réel étape par étape et les coûts poste par poste, chiffres 2026.

Mis à jour : juillet 2026

12 à 24 mois : la durée totale réaliste

Une procédure d'expulsion pour impayés dure rarement moins d'un an entre le premier loyer manqué et la libération effective du logement. La fourchette réaliste s'établit entre 12 et 24 mois selon l'encombrement du tribunal, les délais accordés au locataire, la trêve hivernale et la réponse de la préfecture pour le concours de la force publique. La loi du 27 juillet 2023 a raccourci plusieurs délais clés sans transformer la durée globale.

Cet article se concentre volontairement sur les chiffres : calendrier et coûts. Le mode d'emploi juridique détaillé de chaque acte figure dans notre article comment expulser un locataire.

La timeline étape par étape

Deux accélérations issues de la loi du 27 juillet 2023 méritent d'être soulignées : le délai du commandement de payer est passé de deux mois à six semaines, et la clause de résiliation de plein droit pour impayés est généralisée dans les baux conclus depuis cette loi, ce qui sécurise la voie procédurale la plus rapide.

Les délais que le juge peut accorder

Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Il peut aussi, au stade de l'expulsion, accorder des délais pour quitter les lieux compris entre un mois et un an (articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, plafond abaissé de trois ans à un an par la loi de 2023).

Chaque délai accordé s'additionne mécaniquement au calendrier : un plan d'apurement de vingt-quatre mois respecté par le locataire suspend la résiliation pendant toute cette période. C'est juridiquement une bonne issue (la dette se rembourse), mais votre trésorerie doit pouvoir l'absorber.

N'oubliez pas les acteurs périphériques qui allongent le calendrier : le diagnostic social et financier réalisé avant l'audience, les renvois demandés par le locataire ou son conseil, la saisine de la commission de surendettement qui peut geler le recouvrement de la dette. Pendant toute la procédure, le locataire reste redevable d'une indemnité d'occupation égale au loyer et aux charges, qui alimente la créance à recouvrer.

La trêve hivernale, l'incompressible

Aucune expulsion locative avec concours de la force publique ne s'exécute du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions étroites (relogement adapté, squat sous conditions). Un jugement obtenu en septembre peut ainsi ne produire d'effet concret qu'au printemps suivant. Point important : la trêve suspend l'exécution, pas la procédure. Audience, jugement, significations et demande de concours peuvent avancer pendant l'hiver. Les droits du bailleur durant cette période sont détaillés dans notre article sur la trêve hivernale.

Le coût complet d'une expulsion

L'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, mais il reste vivement recommandé face à un locataire assisté ou dans un dossier contesté. Les frais d'actes peuvent être mis à la charge du locataire par le jugement; leur recouvrement effectif dépend ensuite de sa solvabilité, souvent faible dans ce contexte.

Si le préfet refuse le concours de la force publique ou ne répond pas dans les deux mois de la réquisition, la responsabilité de l'État est engagée : vous pouvez obtenir l'indemnisation de votre préjudice, pour l'essentiel les indemnités d'occupation courues depuis la demande, via une demande préalable puis, au besoin, le tribunal administratif.

Les leviers pour raccourcir et limiter la facture

• Agir dès le premier impayé : chaque mois d'attente au démarrage se retrouve intégralement dans la durée et dans la dette finale.
• La voie de la clause résolutoire : plus rapide et plus prévisible que la résiliation judiciaire classique, elle est désormais systématique dans les baux récents.
• Le protocole d'accord ou plan d'apurement : un accord signé avant l'audience fige un calendrier de remboursement et évite parfois des mois de contentieux.
• L'assurance loyers impayés : elle indemnise les loyers dès le sinistre validé et prend en charge les frais de procédure, transformant un gouffre de trésorerie en simple attente. Voir notre article sur l'assurance loyers impayés.
• Les délais raccourcis de 2023 : six semaines au commandement de payer, six semaines entre l'assignation et l'audience côté préfecture, délais de grâce plafonnés à un an. Exigez de vos conseils un calendrier qui exploite ces planchers.

Questions fréquentes

Quelle est la durée minimale d'une procédure d'expulsion ?

Environ 8 à 10 mois dans le meilleur des cas : locataire qui ne conteste pas, tribunal rapide, pas de trêve hivernale sur le chemin et départ volontaire après le commandement de quitter les lieux. La moindre friction porte le total à 12 mois et au-delà.

Combien coûte une expulsion au total ?

Comptez 2 500 à 6 000 euros de frais de procédure (actes de commissaire de justice, avocat, exécution), auxquels s'ajoutent les loyers perdus, poste le plus lourd : souvent 8 000 à 20 000 euros sur la durée totale de la procédure.

La trêve hivernale suspend-elle toute la procédure ?

Non. Elle suspend seulement l'exécution de l'expulsion du 1er novembre au 31 mars. L'audience, le jugement, les significations et la demande de concours de la force publique peuvent progresser normalement pendant cette période.

L'État m'indemnise-t-il si la police n'intervient pas ?

Oui. Si le préfet n'accorde pas le concours de la force publique dans les deux mois de la réquisition, la responsabilité de l'État est engagée et vous pouvez obtenir l'indemnisation de votre préjudice, essentiellement les indemnités d'occupation non payées depuis la demande.