Trêve hivernale : dates et droits du bailleur
La trêve hivernale suspend l'exécution des expulsions, pas la procédure. Ce que le bailleur peut faire entre novembre et mars pour préparer la suite.
Mis à jour : juillet 2026
Trêve hivernale : dates et principe
Du 1er novembre au 31 mars, l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution suspend l'exécution des mesures d'expulsion d'un lieu habité. Concrètement, même muni d'un jugement d'expulsion définitif et d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur ne peut pas faire procéder à l'expulsion physique de l'occupant pendant ces cinq mois, et la force publique ne prêtera pas son concours.
La trêve est une règle d'exécution, pas une amnistie : elle ne suspend ni le bail, ni la dette, ni la procédure. Les loyers et indemnités d'occupation continuent de courir, et un bailleur bien organisé peut, pendant la trêve, faire avancer son dossier de plusieurs mois. C'est tout l'enjeu de cette période, trop souvent vécue comme une attente subie.
Qui bénéficie de la trêve hivernale ?
La protection couvre toute personne dont le lieu de vie fait l'objet d'une mesure d'expulsion : locataire dont le bail est résilié, occupant maintenu après congé, occupant de bonne foi. Elle s'applique à la résidence habitée, qu'il s'agisse d'un logement nu, meublé ou d'un local occupé à titre d'habitation. Elle ne dépend ni du montant de la dette ni du comportement de l'occupant : seul le juge, dans certains cas limités, ou la loi elle-même (voir les exceptions ci-dessous) peuvent l'écarter. Le bailleur n'a donc aucun moyen contractuel d'y déroger : une clause du bail écartant la trêve serait réputée non écrite.
Ce qui est suspendu, ce qui continue
Seule l'exécution forcée de l'expulsion est gelée. Tout le reste de la chaîne procédurale fonctionne normalement entre novembre et mars :
| Acte ou étape | Pendant la trêve hivernale |
|---|---|
| Commandement de payer (clause résolutoire) | Possible, délais courent normalement |
| Assignation devant le juge des contentieux de la protection | Possible |
| Audience et jugement d'expulsion | Possibles, le juge statue toute l'année |
| Résiliation du bail | Acquise et constatée normalement |
| Commandement de quitter les lieux | Peut être signifié |
| Demande de concours de la force publique | Peut être déposée et instruite |
| Expulsion physique de l'occupant | Suspendue jusqu'au 31 mars |
Autrement dit, un impayé survenu en octobre peut parfaitement donner lieu à un commandement en novembre, une assignation en janvier, un jugement au printemps. Attendre le 1er avril pour agir revient à offrir cinq mois de procédure à l'occupant.
Les exceptions : quand l'expulsion reste possible en hiver
- Squatteurs : depuis la loi ELAN de 2018, renforcée par la loi anti-squat du 27 juillet 2023, les personnes entrées dans les lieux par voie de fait ne bénéficient pas de la trêve. L'évacuation préfectorale comme l'expulsion judiciaire d'un squatteur peuvent être exécutées toute l'année ; notre article sur les recours du propriétaire contre le squat détaille ces procédures.
- Relogement assuré : l'expulsion peut être exécutée si le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes, respectant l'unité et les besoins de la famille.
- Immeuble dangereux : la trêve ne s'applique pas lorsque le bâtiment fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de péril imposant l'évacuation.
- Conjoint violent : l'éviction du conjoint, partenaire ou concubin violent du domicile, ordonnée par le juge aux affaires familiales, s'exécute toute l'année.
Coupures d'énergie : ce que le bailleur ne peut pas faire
Pendant la trêve, les fournisseurs ne peuvent pas interrompre la fourniture d'électricité, de gaz ou de chaleur dans la résidence principale pour impayé de factures (article L. 115-3 du code de l'action sociale et des familles) ; les principaux fournisseurs d'électricité ont d'ailleurs renoncé aux coupures toute l'année au profit de réductions de puissance, et la coupure d'eau est interdite en toutes saisons.
Surtout, le bailleur, lui, n'a jamais le droit de couper l'eau, l'électricité ou le chauffage d'un locataire, même en cas d'impayé massif, été comme hiver : la manœuvre constitue une voie de fait, expose à des dommages et intérêts et peut être qualifiée pénalement. Il en va de même du changement de serrure ou de la rétention des parties communes. La seule voie légale est judiciaire.
La stratégie du bailleur pendant la trêve : ne pas attendre
Une procédure d'expulsion complète dure en moyenne 12 à 24 mois. Chaque mois de retard au démarrage se paie en loyers perdus. Pendant la trêve :
- Réagissez au premier impayé : relance écrite immédiate, mise en demeure, puis commandement de payer par commissaire de justice visant la clause résolutoire, avec son délai de six semaines.
- Déclarez le sinistre à votre assurance loyers impayés dans les délais du contrat, et signalez l'impayé à la CAF si le locataire perçoit une aide au logement.
- Négociez un plan d'apurement : la trêve est propice à la recherche d'une solution amiable, échelonnement de la dette ou départ volontaire contre remise partielle, souvent plus rentable qu'un contentieux long.
- Faites avancer la procédure : assignation, audience, jugement peuvent être obtenus pendant l'hiver, pour une exécution possible dès le 1er avril.
- Anticipez l'après : demande de concours de la force publique déposée tôt (l'administration dispose de deux mois pour répondre), afin de ne pas perdre le printemps en formalités.
Le calendrier complet, du commandement de payer au concours de la force publique, est détaillé dans notre guide sur la procédure pour expulser un locataire.
Après le 31 mars : reprise des expulsions
Au 1er avril, les jugements d'expulsion redeviennent exécutoires. Les dossiers prêts (jugement définitif, commandement de quitter les lieux signifié, concours de la force publique accordé ou demandé) passent en priorité. Si la préfecture refuse le concours de la force publique alors que toutes les conditions sont réunies, le bailleur peut engager la responsabilité de l'État et obtenir l'indemnisation des loyers perdus à compter du refus. Notez enfin que la dette accumulée pendant la trêve reste intégralement due : indemnités d'occupation, charges et frais de procédure s'ajoutent au principal et peuvent être recouvrés sur plusieurs années.
Questions fréquentes
Quelles sont les dates de la trêve hivernale ?
La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars inclus, soit cinq mois chaque année (article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution). Elle suspend l'exécution forcée des expulsions de lieux habités, mais pas le déroulement des procédures judiciaires.
Peut-on engager une procédure d'expulsion pendant la trêve hivernale ?
Oui. Commandement de payer, assignation, audience, jugement, commandement de quitter les lieux et demande de concours de la force publique restent possibles pendant toute la trêve. Seule l'expulsion physique est reportée au 1er avril. Engager la procédure en hiver fait gagner plusieurs mois.
La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ?
Non. Les occupants entrés dans les lieux par voie de fait sont exclus du bénéfice de la trêve depuis la loi ELAN, exclusion confirmée et élargie par la loi anti-squat du 27 juillet 2023. Leur évacuation, administrative ou judiciaire, peut être exécutée toute l'année.
Le locataire doit-il payer son loyer pendant la trêve hivernale ?
Oui. La trêve ne suspend ni le bail ni la dette : loyers, charges et indemnités d'occupation continuent de courir et restent intégralement dus. Le bailleur peut poursuivre leur recouvrement, mettre en jeu la caution ou son assurance loyers impayés pendant toute la période.
