Frais d'agence en location : qui paie quoi ?
Depuis la loi ALUR, seules quatre prestations de mise en location peuvent être partagées avec le locataire, dans la limite de plafonds au m2. Détail et exemples chiffrés.
Mis à jour : juillet 2026
Le principe : les honoraires incombent au bailleur
Depuis la loi ALUR de 2014, qui a réécrit l'article 5 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, la règle est limpide : les honoraires liés à la mise en location d'un logement sont à la charge exclusive du bailleur. C'est lui qui mandate l'agence, c'est lui qui paie. Le locataire ne peut être mis à contribution que pour quatre prestations limitativement énumérées, et dans la double limite d'un partage avec le bailleur et de plafonds au mètre carré.
Cette répartition ne concerne que la mise en location. Les honoraires de gestion courante (encaissement des loyers, régularisations, relances, gestion des travaux) relèvent du mandat conclu entre le bailleur et l'agence : ils ne peuvent jamais être facturés au locataire, ni directement ni en supplément de loyer. Leur montant et leur négociation sont détaillés dans notre article sur combien coûte une agence de gestion locative.
Les quatre prestations partageables avec le locataire
Le locataire peut uniquement se voir facturer sa part pour :
- l'organisation des visites du logement ;
- la constitution de son dossier de location ;
- la rédaction du bail ;
- l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
Deux garde-fous s'appliquent simultanément : la part payée par le locataire doit rester inférieure ou égale à celle payée par le bailleur pour ces mêmes prestations, et elle ne peut pas dépasser les plafonds réglementaires au mètre carré de surface habitable. Si l'agence consent une remise au bailleur, le montant demandé au locataire doit s'aligner à la baisse.
Les plafonds au mètre carré par zone
Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 fixe trois niveaux de plafonds pour les prestations de visite, dossier et bail, plus un plafond uniforme pour l'état des lieux :
| Zone | Visites, dossier, bail | État des lieux d'entrée | Total maximal locataire |
|---|---|---|---|
| Zone très tendue (Paris et communes limitrophes) | 12 € par m2 | 3 € par m2 | 15 € par m2 |
| Zone tendue (agglomérations visées par le décret de 2013 sur les zones tendues) | 10 € par m2 | 3 € par m2 | 13 € par m2 |
| Reste du territoire | 8 € par m2 | 3 € par m2 | 11 € par m2 |
La surface de référence est la surface habitable mentionnée au bail. Ces plafonds n'ont pas été revalorisés depuis 2014 : ils s'appliquent tels quels en 2026.
Exemples chiffrés
- T2 de 45 m2 à Paris (zone très tendue) : le locataire paie au maximum 45 x 12 = 540 € pour les visites, le dossier et le bail, plus 45 x 3 = 135 € pour l'état des lieux, soit 675 € au total ; le bailleur paie au moins autant pour ces prestations, plus la totalité des honoraires d'entremise ;
- T3 de 65 m2 dans une ville moyenne hors zone tendue : plafond locataire de 65 x 8 = 520 € plus 65 x 3 = 195 €, soit 715 € maximum ;
- studio de 20 m2 en zone tendue : 20 x 10 = 200 € plus 20 x 3 = 60 €, soit 260 € maximum côté locataire.
Un plafond reste un maximum : si l'agence facture au bailleur 400 € pour ces quatre prestations sur le T2 parisien, le locataire ne peut pas payer plus de 400 €, quand bien même le plafond réglementaire autoriserait 675 €.
Et côté bailleur : à quoi s'attendre
Pour le propriétaire, la facture de mise en location comprend deux blocs. D'abord sa propre part des quatre prestations partagées, au moins égale à celle du locataire. Ensuite, et surtout, les honoraires d'entremise et de négociation, librement fixés par l'agence : ils représentent en pratique de 50 à 100 % d'un mois de loyer hors charges selon les villes et les enseignes. Sur le T2 parisien de l'exemple, loué 1 400 € hors charges, le bailleur peut ainsi débourser entre 1 200 et 2 000 € au total pour une seule mise en location.
Ces honoraires sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, ce qui en atténue le coût sans le supprimer. Ils se négocient d'autant mieux que le logement est facile à louer : zone demandée, loyer au prix du marché, dossier technique complet. Demandez systématiquement le barème écrit et le détail ligne à ligne avant de signer le mandat de location.
Ce qui ne peut jamais être facturé au locataire
Tout le reste demeure à la charge exclusive du bailleur ou est purement interdit :
- les honoraires d'entremise et de négociation, la publicité et la diffusion des annonces ;
- les frais de dossier de candidature exigés avant toute signature, illégaux même sous forme de frais de réservation ;
- la gestion courante : quittances, relances, révision annuelle du loyer, régularisation des charges ;
- la rédaction du renouvellement du bail ou d'un avenant en cours de location ;
- l'état des lieux de sortie, qui n'entre pas dans la liste des prestations partageables.
La délivrance d'une quittance de loyer est par ailleurs gratuite par la loi, quel que soit l'intermédiaire.
Sanctions, affichage et vérification d'une facture
Les professionnels doivent afficher leurs honoraires, toutes taxes comprises, en vitrine, sur leur site et dans chaque annonce, en distinguant la part locataire, conformément à l'arrêté du 10 janvier 2017. Facturer au locataire une prestation non autorisée ou dépasser les plafonds expose l'agence à une amende administrative prononcée par la DGCCRF pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, sans préjudice de la restitution des sommes indûment perçues.
Pour vérifier une facture, la méthode tient en trois lignes : contrôler que seules les quatre prestations autorisées figurent sur la ligne locataire, multiplier la surface habitable par le plafond de la zone, comparer la part locataire à la part bailleur. En cas d'excès, réclamation écrite à l'agence, puis signalement sur SignalConso et, au besoin, saisine du juge des contentieux de la protection. Avant de mandater une agence, comparez aussi le coût global avec les alternatives décrites dans notre article sur le mandat de gestion locative : un bailleur outillé avec un logiciel de gestion locative comme Brik réalise lui-même la plupart de ces prestations et n'a tout simplement pas d'honoraires de mise en location à partager.
Questions fréquentes
Quels frais d'agence le locataire doit-il payer en location ?
Uniquement sa part pour quatre prestations : organisation des visites, constitution du dossier, rédaction du bail et état des lieux d'entrée. Cette part ne peut ni dépasser celle du bailleur ni excéder 12, 10 ou 8 € par m2 selon la zone, plus 3 € par m2 pour l'état des lieux. Tout le reste incombe au bailleur.
Les frais de dossier avant la signature d'un bail sont-ils légaux ?
Non. Aucune somme ne peut être exigée d'un candidat locataire avant la signature du bail, ni frais de dossier de candidature, ni frais de réservation du logement. Seules les quatre prestations de mise en location peuvent être facturées, et seulement au locataire dont le bail est effectivement conclu.
Que risque une agence qui dépasse les plafonds d'honoraires ?
Une amende administrative de la DGCCRF pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, ainsi que la restitution des sommes indûment facturées au locataire. Le manquement aux obligations d'affichage des honoraires est sanctionné de la même manière.
Les honoraires de gestion locative sont-ils partagés avec le locataire ?
Jamais. Les honoraires de gestion courante, généralement de 5 à 10 % des loyers, relèvent exclusivement du contrat entre le bailleur et son mandataire. Ils ne peuvent être ni refacturés au locataire ni ajoutés au loyer ou aux charges. Seule la mise en location donne lieu à un partage encadré.
