Grille de vétusté en location : fonctionnement et application
Peintures, sols, équipements : la grille de vétusté fixe des durées de vie théoriques et des abattements qui sécurisent la retenue sur dépôt de garantie.
Mis à jour : juillet 2026
Vétusté ou dégradation : la distinction qui change tout
À la sortie d'un locataire, la question revient systématiquement : cette peinture jaunie, ce parquet rayé, cette moquette usée sont-ils à la charge du locataire ? La réponse tient dans une distinction juridique précise. La vétusté est définie par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement du logement. Elle reste à la charge du bailleur : un locataire qui a vécu normalement dans le logement n'a pas à financer son vieillissement.
La dégradation, à l'inverse, résulte d'un usage anormal ou d'un défaut d'entretien : trou dans une cloison, brûlure sur un plan de travail, moquette tachée sur toute sa surface, peinture d'une chambre repeinte en violet sans remise en état. Elle est imputable au locataire, qui en répond sur son dépôt de garantie (article 7 c de la loi du 6 juillet 1989). La grille de vétusté est l'outil qui permet d'arbitrer entre les deux et de chiffrer objectivement la part de chacun.
Le cadre légal : la loi ALUR et le décret de 2016
Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, la vétusté s'appréciait au cas par cas, source de contentieux innombrables. Le décret n° 2016-382, pris pour son application, a posé deux règles :
- les parties peuvent convenir, dès la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles figurant dans un accord collectif de location (article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986), typiquement les grilles élaborées par les organismes HLM et les OPH ;
- la grille définit, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement annuels affectant la part du coût de remise en état imputable au locataire.
Même sans grille annexée au bail, la vétusté reste opposable au bailleur : les juges appliquent d'eux-mêmes des abattements d'ancienneté sur les devis produits. Annexer une grille ne crée donc pas la vétusté, mais elle en objective le calcul et désamorce les litiges avant qu'ils naissent.
Durées de vie théoriques : le barème indicatif
Les grilles issues des accords collectifs retiennent des ordres de grandeur convergents. Chaque poste combine une durée de vie théorique, une éventuelle franchise (période initiale sans abattement) et un taux d'abattement annuel, avec le plus souvent une part résiduelle minimale de 10 % restant imputable au locataire en cas de dégradation avérée.
| Élément | Durée de vie théorique | Abattement indicatif |
|---|---|---|
| Peintures et papiers peints | 7 à 10 ans | Environ 10 à 14 % par an après 1 an de franchise |
| Moquette | 7 ans | Environ 14 % par an |
| Sols plastiques et vinyles | 10 ans | Environ 10 % par an |
| Parquet vitrifié (vitrification) | 10 à 15 ans | Environ 7 à 10 % par an |
| Robinetterie | 10 à 15 ans | Environ 7 à 10 % par an |
| Chauffe-eau, chaudière | 15 ans et plus | Environ 6 % par an |
| Électroménager (location meublée) | 5 à 7 ans | Environ 15 à 20 % par an |
| Literie et mobilier (meublé) | 5 à 10 ans | Environ 10 à 20 % par an |
Ces valeurs sont indicatives : chaque grille a ses propres barèmes, et c'est celle annexée au bail qui fait foi entre les parties.
Exemple chiffré : appliquer la grille à une retenue sur dépôt de garantie
Un locataire quitte le logement après cinq ans. L'état des lieux de sortie, comparé à celui d'entrée, révèle des peintures dégradées dans le séjour (traces de chocs multiples, trous non rebouchés) : il s'agit bien d'une dégradation, pas d'une simple usure. Le devis de remise en peinture s'élève à 1 200 € TTC.
- La grille annexée au bail prévoit pour les peintures une durée de vie de 7 ans, une franchise de 1 an, puis un abattement linéaire (un sixième par année au-delà de la franchise) avec part résiduelle de 10 %.
- Les peintures avaient 5 ans : abattement de 4/6, soit 66,7 %.
- Part imputable au locataire : 33,3 % de 1 200 €, soit 400 €.
Sans grille, le bailleur qui aurait retenu les 1 200 € entiers se serait exposé à une contestation quasi certaine, et la jurisprudence lui aurait probablement imposé un abattement du même ordre. Avec la grille, la retenue de 400 €, justifiée par le devis, le comparatif des états des lieux et le calcul d'abattement, est difficilement attaquable. Pour les règles générales de restitution (délais, justificatifs, majoration en cas de retard), consultez notre guide sur le dépôt de garantie.
Comment annexer une grille de vétusté au bail ?
Trois réflexes au moment de la signature :
- insérer dans le contrat de bail une clause mentionnant que les parties conviennent d'appliquer la grille de vétusté annexée, en citant l'accord collectif dont elle est issue ;
- joindre la grille complète en annexe, paraphée par les deux parties, au même titre que les diagnostics et la notice d'information ;
- la présenter au locataire lors de la signature : une grille comprise à l'entrée évite un conflit à la sortie.
La grille ne peut pas être ajoutée unilatéralement en cours de bail : un avenant signé des deux parties est alors nécessaire.
La grille ne vaut rien sans états des lieux solides
Le calcul de vétusté suppose de prouver deux choses : l'état initial de chaque élément et son état final. C'est la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie qui établit la dégradation ; la grille n'intervient qu'ensuite, pour chiffrer la part du locataire. Un état des lieux vague (« peintures : bon état ») prive le bailleur de toute base de calcul. Décrivez pièce par pièce, élément par élément, avec photos datées, l'âge des revêtements et équipements quand il est connu (factures de travaux conservées). À la sortie, mentionnez précisément chaque désordre et son emplacement. Cette rigueur documentaire transforme la restitution du dépôt de garantie, premier motif de litige locatif en France, en simple opération arithmétique.
Questions fréquentes
La grille de vétusté est-elle obligatoire dans un bail ?
Non. C'est une faculté ouverte par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : les parties peuvent convenir d'annexer une grille issue d'un accord collectif de location. Sans grille, la vétusté s'applique quand même, mais son chiffrage est laissé à l'appréciation du juge en cas de litige.
Quelle est la durée de vie des peintures dans une location ?
Les grilles de référence retiennent généralement 7 à 10 ans, souvent avec une franchise d'un an sans abattement. Au-delà de la durée de vie théorique, les peintures sont considérées comme totalement amorties : leur réfection incombe au bailleur, hors dégradation volontaire résiduelle.
Peut-on retenir le coût total d'une remise en état sur le dépôt de garantie ?
Rarement. Même en cas de dégradation avérée, la part du locataire est réduite par l'abattement de vétusté correspondant à l'âge de l'élément. Retenir un devis en valeur à neuf sur un équipement ancien est le motif de contestation le plus fréquent et le plus souvent gagné par les locataires.
La vétusté s'applique-t-elle en location meublée ?
Oui. Le mobilier et l'électroménager s'usent comme le reste : les grilles prévoient des durées de vie de 5 à 10 ans pour ces éléments. Le bailleur d'un meublé a d'autant plus intérêt à annexer une grille et à tenir un inventaire précis, daté et chiffré, du mobilier fourni.
