Location sans bail écrit : quelle valeur a un bail verbal ?
Louer sans contrat écrit est légal mais risqué pour le bailleur : révision impossible, congé fragilisé, preuve délicate. Voici comment sécuriser la situation.
Mis à jour : juillet 2026
Un bail verbal est-il valable ? Oui, et c'est bien le problème
Une location convenue oralement, sans aucun contrat signé, est juridiquement valable. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose certes que le bail soit établi par écrit et respecte un contrat type (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015), mais la jurisprudence constante de la Cour de cassation juge que l'absence d'écrit n'entraîne pas la nullité de la location : dès lors qu'un occupant est entré dans les lieux avec l'accord du propriétaire et paie un loyer, un bail verbal existe et la loi de 1989 s'applique intégralement.
Concrètement, le locataire sans contrat écrit bénéficie de toutes les protections légales : durée minimale de trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale), reconduction tacite, congé motivé avec préavis de six mois pour le bailleur, décence du logement, trêve hivernale. Le bailleur, lui, perd tout ce que le contrat aurait pu prévoir en sa faveur. C'est une situation à régulariser sans attendre.
Comment prouver l'existence et les conditions du bail verbal ?
Le code civil distingue deux situations (article 1715) : tant que le bail verbal n'a reçu aucune exécution, sa preuve par témoins est irrecevable ; dès qu'il a été exécuté, c'est-à-dire dès que le locataire occupe les lieux et paie, la location peut être prouvée par tout moyen.
Les preuves les plus solides sont :
- les quittances de loyer délivrées au locataire, qui établissent à la fois l'existence du bail, le montant du loyer et sa périodicité ;
- les relevés bancaires montrant des virements réguliers du même montant, avec un libellé explicite ;
- les échanges écrits (courriels, SMS, courriers) évoquant le loyer, les charges ou l'entrée dans les lieux ;
- l'attestation d'assurance habitation du locataire, la taxe d'habitation historique, les contrats d'énergie à son nom ;
- l'état des lieux, s'il en existe un, même signé sans bail.
En cas de litige sur le montant du loyer, le juge se réfère aux paiements effectifs. En cas de litige sur la date d'entrée, aux justificatifs d'occupation. Plus la relation a été informelle (loyer en espèces, aucune quittance), plus le bailleur est vulnérable.
Les risques majeurs pour le bailleur
Un loyer figé : pas de révision sans clause
L'article 17-1 de la loi de 1989 ne permet la révision annuelle sur l'IRL que si le contrat de location la prévoit. Sans écrit, pas de clause de révision, donc pas de révision possible : le loyer reste au même montant pendant toute la durée de la location, trois ans, six ans, parfois davantage. Sur un loyer de 800 €, quelques années d'IRL non appliqué représentent plusieurs centaines d'euros perdus chaque année.
Pas de clause résolutoire en cas d'impayé
La clause résolutoire, qui permet de faire constater la résiliation automatique du bail après un commandement de payer resté infructueux, doit être stipulée dans le contrat. Sans écrit, le bailleur confronté à un impayé doit demander la résiliation judiciaire du bail, une procédure plus longue et à l'issue laissée à l'appréciation du juge.
Aucun dépôt de garantie exigible, aucune solidarité organisée
Le dépôt de garantie, la clause de solidarité entre colocataires, l'encadrement des animaux ou du mode d'usage : tout cela relève du contrat. Faute d'écrit, rien n'est exigible. Un cautionnement n'a par ailleurs de sens que rattaché à un bail identifiable : sans contrat, la garantie d'un proche ou une assurance loyers impayés sont en pratique impossibles à mettre en place, les assureurs exigeant systématiquement un bail écrit conforme.
Obligations du bailleur maintenues, congés fragilisés
À l'inverse, toutes les obligations du bailleur subsistent : logement décent, diagnostics techniques (DPE, plomb, état des risques), entretien, quittance sur demande. Le congé délivré par le bailleur reste possible aux échéances légales (vente, reprise, motif légitime et sérieux, avec six mois de préavis), mais la date d'échéance du bail elle-même se discute faute de date de signature certaine : le locataire pourra contester le point de départ du délai, et le doute lui profite souvent.
Régulariser : chaque partie peut exiger un contrat écrit
L'article 3 de la loi de 1989 donne à chaque partie le droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au contrat type. La démarche recommandée :
- Proposer un bail écrit à l'amiable, reprenant les conditions réellement pratiquées : montant du loyer actuel, charges, date d'entrée dans les lieux d'origine. La régularisation ne permet pas d'augmenter le loyer ni de raccourcir les droits acquis du locataire.
- Mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en cas de refus, en visant l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et en joignant le projet de bail.
- Saisir le juge des contentieux de la protection si le blocage persiste : le juge peut ordonner la signature d'un bail conforme, son jugement pouvant valoir bail. Le refus du locataire de signer n'est en revanche pas un motif de résiliation.
Le bail régularisé doit respecter le contrat type : utilisez un modèle de bail conforme à la loi de 1989 plutôt qu'un document approximatif, et annexez les diagnostics, la notice d'information et l'état des lieux. Attention : le nouveau bail écrit constate la location existante, il n'en crée pas une nouvelle. La durée déjà écoulée et l'ancienneté du locataire sont conservées.
Bail verbal, occupation sans droit ni titre : ne pas confondre
Le bail verbal suppose l'accord du propriétaire sur l'occupation et un loyer payé. Il se distingue de deux situations voisines : l'occupation à titre gratuit (un proche hébergé sans loyer, qui relève du prêt à usage) et l'occupation sans droit ni titre (squat ou maintien après expiration de tout droit), qui obéit à des procédures spécifiques non traitées ici. Le critère décisif est la contrepartie financière acceptée par le propriétaire : encaisser des loyers, c'est reconnaître un bail.
| Point de comparaison | Bail écrit conforme | Bail verbal |
|---|---|---|
| Validité de la location | Oui | Oui, loi de 1989 applicable |
| Révision annuelle IRL | Oui, si clause prévue | Non, loyer figé |
| Clause résolutoire impayés | Oui | Non, résiliation judiciaire uniquement |
| Dépôt de garantie et caution | Oui | Non exigibles en pratique |
| Assurance loyers impayés | Possible | Refusée par les assureurs |
| Preuve des conditions convenues | Le contrat | Quittances, virements, écrits épars |
Questions fréquentes
Un bail verbal est-il légal en France ?
Oui. L'absence de contrat écrit n'annule pas la location : dès qu'il y a occupation acceptée et loyer payé, le bail existe et la loi du 6 juillet 1989 s'applique. L'écrit est cependant obligatoire sur demande de l'une des parties, chacune pouvant exiger à tout moment un contrat conforme.
Comment prouver une location sans contrat écrit ?
Par tout moyen dès lors que le bail a été exécuté : quittances de loyer, virements réguliers, échanges écrits, attestation d'assurance du locataire, état des lieux. Les paiements effectifs servent de référence pour établir le montant du loyer en cas de litige.
Peut-on réviser le loyer d'un bail verbal ?
Non. La révision annuelle sur l'IRL suppose une clause de révision prévue au contrat (article 17-1 de la loi de 1989). Sans écrit, le loyer reste figé jusqu'à la signature d'un bail écrit comportant une clause de révision, laquelle ne vaudra que pour l'avenir.
Le locataire peut-il refuser de signer un bail écrit ?
Il peut refuser la signature amiable, mais l'article 3 de la loi de 1989 permet au bailleur de l'y contraindre en saisissant le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner l'établissement du contrat. Le refus ne justifie pas la résiliation du bail, et le bail régularisé doit reprendre les conditions existantes.
