Dépôt de garantie : montant, retenues, restitution

Le montant : plafonds en vide et en meublé

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais s'il est prévu au bail, son montant est plafonné. Pour une résidence principale, il est limité à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois de loyer hors charges en location meublée. Ce sont des valeurs stables. Le dépôt versé à la signature n'est pas révisé en cours de bail : il ne suit pas les révisions de loyer.

Ce que le bailleur peut retenir

À la sortie, le bailleur peut déduire du dépôt les sommes dont le locataire reste redevable : loyers ou charges impayés, régularisation de charges, et coût des réparations correspondant à des dégradations imputables au locataire. La vétusté — l'usure normale liée au temps et à un usage normal — ne peut pas être facturée. Chaque retenue doit être justifiée par des pièces. C'est ici que l' état des lieux comparé (entrée/sortie), les photos et les devis ou factures sont décisifs.

Les délais de restitution : 1 mois ou 2 mois

Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le dépôt est restitué dans un délai maximal d'un mois après la remise des clés. Lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à celui d'entrée — le cas où des retenues justifiées sont opérées —, le délai est porté à deux mois. Ces délais sont des valeurs stables (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) : remettez au locataire un décompte clair des sommes retenues pour respecter le cadre.

La majoration de retard

Si le dépôt n'est pas restitué dans le délai applicable (1 ou 2 mois), le solde dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Pour les définitions utiles (dépôt de garantie, vétusté, contradictoire…), consultez le glossaire immobilier. En cas de désaccord persistant, des voies amiables ou judiciaires existent.

Bien gérer son dépôt de garantie avec Brik

Un dépôt de garantie sans litige repose sur un dossier solide : bail conforme, état des lieux soigné, suivi des paiements et des charges. Brik est un logiciel de gestion locative et de pré-comptabilité qui centralise ces éléments. Il ne délivre pas de conseil juridique personnalisé : pour un cas particulier, rapprochez-vous d'un professionnel. Voyez aussi notre guide état des lieux conforme.

Le décompte de restitution qui ne se conteste pas

Un décompte solide juxtapose quatre colonnes : constat de l'état des lieux d'entrée, constat de sortie, imputation (dégradation locative ou vétusté) et justificatif (devis ou facture, avec abattement de vétusté appliqué). Joignez les pièces : comparatif EDL, photos datées, devis nominatifs mentionnant le logement. Les retenues forfaitaires « au barème » sans devis, ou fondées sur des états des lieux vagues, tombent systématiquement devant la commission de conciliation.

Cas fréquents tranchés : peintures — réfection imputable seulement au-delà de l'usure normale et après vétusté (une peinture de 10 ans est amortie) ; ménage — facturable si l'EDL de sortie constate un défaut de propreté précis ; trous de chevilles — rebouchage imputable s'il excède l'usage normal d'accrochage.

Majoration de 10 % : comment le locataire l'obtient, comment l'éviter

La restitution tardive déclenche de plein droit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé — sans mise en demeure préalable nécessaire selon la jurisprudence dominante. Le point de départ est la remise des clés : datez-la par écrit (récépissé ou recommandé). Le locataire doit toutefois avoir communiqué sa nouvelle adresse pour exiger la restitution.

Parade du bailleur organisé : état des lieux de sortie planifié dès le congé, devis demandés dans la semaine, décompte envoyé sous quinzaine avec les pièces, restitution du solde par virement tracé. En copropriété, la retenue provisionnelle de 20 % maximum se solde dans le mois suivant l'arrêté annuel des comptes — pas « quand le syndic aura le temps ».

Litiges : le parcours efficace

Avant tout juge : lettre de contestation motivée, puis commission départementale de conciliation (gratuite, saisine simple, taux d'accord élevé sur les dépôts de garantie). À défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection tranche — procédure sans avocat obligatoire, requête possible en ligne pour les petits montants. L'action se prescrit par trois ans à compter de la fin du bail.

Statistiquement, le dossier gagnant est celui qui produit les deux états des lieux et des justificatifs chiffrés ; le dossier perdant invoque « l'état général » sans pièces. La qualité de l'EDL d'entrée décide du litige trois ans avant qu'il naisse.