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État des lieux de location : l'essentiel juridique en pratique

Le cadre est fixé par la loi du 6 juillet 1989 (article 3-2) et le décret n° 2016-382 : établissement contradictoire à la remise et à la restitution des clés, contenu minimal (compteurs, clés, description par pièce), forme permettant la comparaison entrée/sortie, gratuité de l'EDL amiable. Le locataire peut compléter l'état d'entrée sous dix jours, et pendant le premier mois de chauffe pour le chauffage. En cas de refus ou d'absence d'une partie : constat de commissaire de justice, convocation à sept jours, frais partagés par moitié.

L'enjeu : le dépôt de garantie

Toute la valeur probatoire se joue à la sortie : la comparaison ligne à ligne détermine ce qui est dégradation locative (imputable, après abattement de vétusté) et usure normale (à la charge du bailleur). Sans EDL d'entrée précis, la présomption de bon état de l'article 1731 du Code civil ne suffit pas en pratique à justifier des retenues : les juges exigent la preuve de l'état initial. Photos horodatées, descriptions factuelles et signature des deux parties font la différence entre un décompte accepté et dix-huit mois de contentieux.

La version numérique — reconnue par le décret de 2016 — professionnalise l'exercice : trame par pièce pré-remplie depuis le dossier du bien, photos intégrées au constat, signature électronique sur place, exemplaire remis instantanément, et comparaison automatique entrée/sortie au moment du départ. C'est le fonctionnement de l'état des lieux Brik, relié au bail et à la chronologie de restitution du dépôt de garantie (un mois si conforme, deux mois sinon, majoration de 10 % du loyer par mois de retard).