Comment se calcule la plus-value brute ?

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession (diminué des frais de cession) et le prix d'acquisition majoré. Le prix d'acquisition majoré comprend le prix d'achat, les frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement…) retenus pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat, et les travaux retenus pour leur montant réel justifié ou, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, pour un forfait de 15 % du prix d'achat.

Quels sont les abattements pour durée de détention ?

Deux barèmes d'abattement distincts s'appliquent. Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis 4 % la 22e année, ce qui conduit à une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année, ce qui conduit à une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Aucun abattement n'est appliqué pour les 5 premières années.

Pourquoi l'exonération n'est-elle pas atteinte au même moment pour l'impôt et les prélèvements sociaux ?

Parce que les deux barèmes d'abattement sont différents. L'impôt sur le revenu (19 %) est totalement effacé après 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux (17,2 %) ne le sont qu'après 30 ans. Entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez donc plus d'impôt sur le revenu sur la plus-value mais restez redevable d'une part décroissante de prélèvements sociaux.

Comment fonctionne la surtaxe sur les plus-values élevées ?

Une taxe supplémentaire s'applique lorsque la plus-value imposable (après abattement pour durée de détention au titre de l'impôt sur le revenu) dépasse 50 000 €. Son taux est progressif, de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value imposable. Cette surtaxe s'ajoute à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le simulateur applique une version par tranches de ce barème pour vous donner un ordre de grandeur.

Quels taux d'imposition s'appliquent à la plus-value ?

La plus-value imposable est soumise à un impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % (après abattement pour durée de détention propre à l'impôt) et à des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (après abattement pour durée de détention propre aux prélèvements sociaux). À cela peut s'ajouter la surtaxe progressive lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Puis-je déduire les travaux et les frais d'acquisition ?

Oui, ils viennent majorer le prix d'acquisition et réduisent donc la plus-value. Les frais d'acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Les travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration réalisés par une entreprise) peuvent être retenus pour leur montant réel justifié ou, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, pour un forfait de 15 % du prix d'achat — y compris en l'absence de travaux réellement réalisés. Le simulateur retient l'option la plus pertinente que vous sélectionnez.

Qui calcule et reverse l'impôt sur la plus-value ?

Pour une vente de bien immobilier, c'est généralement le notaire qui établit la déclaration de plus-value et qui prélève l'impôt et les prélèvements sociaux sur le prix de vente lors de la signature de l'acte. Ce simulateur fournit une estimation indicative pour anticiper le net que vous percevrez. Brik réalise de la pré-comptabilité et prépare vos données, mais ne produit pas votre déclaration : pour une situation précise, rapprochez-vous de votre notaire ou d'un expert-comptable.

Simulateur · Plus-value immobilière

Simulateur de plus-value immobilière

Estimez l'imposition de la plus-value lors de la cession d'un bien immobilier autre que votre résidence principale (résidence secondaire, investissement locatif, terrain…). Le calcul tient compte du prix d'acquisition majoré, des abattements pour durée de détention, de l'impôt sur le revenu à 19 %, des prélèvements sociaux à 17,2 % et de l'éventuelle surtaxe. Calcul instantané, dans votre navigateur.

Vos données

Prix d'acquisition

€

Frais d'acquisition

Forfait 7,5 %Montant réel

Forfait retenu : 15 000 €

Travaux

Montant réelForfait 15 %

€

Prix de cession

€

Frais de cession

€

Diagnostics, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence à la charge du vendeur…

Durée de détention (années)

ans

Résultat de la simulation

Plus-value nette estimée

70 428 €

après imposition totale de 26 572 €

Plus-value brute: 97 000 €
Prix d'acquisition majoré: 215 000 €
dont frais d'acquisition: 15 000 €
dont travaux: 0 €
Abattement IR (42 %): 40 740 €
Base imposable IR: 56 260 €
Abattement prélèvements sociaux (11,6 %): 11 204 €
Base imposable PS: 85 797 €
Impôt sur le revenu (19 %): 10 689 €
Prélèvements sociaux (17,2 %): 14 757 €
Surtaxe (PV imposable > 50 000 €): 1 125 €
Imposition totale: 26 572 €

Préparer mes données avec Brik

Estimation indicative et non contractuelle. Le calcul applique les règles et taux en vigueur (impôt sur le revenu à 19 %, prélèvements sociaux à 17,2 %, abattements pour durée de détention, surtaxe progressive simplifiée) ; ces règles et taux sont susceptibles d'évoluer et de nombreux cas particuliers existent. Brik réalise de la pré-comptabilité et prépare vos données, mais ne produit pas votre déclaration. Pour votre situation précise, rapprochez-vous de votre notaire ou d'un expert-comptable.

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

1. Prix d'acquisition majoré

Prix d'achat + frais d'acquisition (réels ou forfait 7,5 %) + travaux (réels ou forfait 15 % au-delà de 5 ans).

2. Plus-value brute

Prix de cession diminué des frais de cession, moins le prix d'acquisition majoré.

3. Abattements

Abattement par année de détention : exonération d'impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

4. Imposition

19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux + surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Quels biens sont concernés par la plus-value ?

La plus-value immobilière des particuliers concerne la cession des biens qui ne constituent pas la résidence principale du vendeur : résidence secondaire, logement mis en location meublée, bien locatif nu, terrain, parts de société à prépondérance immobilière soumise à l'impôt sur le revenu, etc. La résidence principale, elle, est exonérée. Pour préparer un investissement et comparer rendement et fiscalité, consultez aussi notre guide du calcul de rendement locatif.

Abattements et exonérations à 22 et 30 ans

Plus la durée de détention est longue, plus les abattements réduisent la base imposable. L'impôt sur le revenu (19 %) disparaît totalement après 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux (17,2 %) ne s'effacent qu'après 30 ans. Entre les deux, vous ne payez plus d'impôt sur le revenu mais restez redevable d'une fraction décroissante de prélèvements sociaux. Avant 6 ans de détention, aucun abattement ne s'applique.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Lorsque la plus-value imposable (après abattement pour durée de détention au titre de l'impôt sur le revenu) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire progressive de 2 % à 6 % s'applique. Le simulateur en donne une estimation par tranches : pour un chiffrage exact, certains cas font l'objet d'un lissage à l'entrée de chaque tranche. Pour le vocabulaire fiscal, consultez notre glossaire immobilier.

Bien préparer ses données pour la cession

Conservez tous vos justificatifs (acte d'achat, factures de travaux d'une entreprise, frais de notaire, diagnostics) : ils majorent le prix d'acquisition et réduisent la plus-value. Brik vous aide à centraliser et structurer ces pièces grâce à sa pré-comptabilité, pour transmettre un dossier propre à votre notaire ou à votre expert-comptable. Découvrez nos tarifs.

Plus-value immobilière : questions fréquentes

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