Comment calculer le rendement locatif (brut, net, net-net)
Le rendement locatif se calcule à trois niveaux. Le rendement brut = (loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion, entretien). Le rendement net-net retranche en plus l'impôt et les prélèvements sociaux. Plus on descend, plus le chiffre reflète ce que vous percevez réellement.
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Les 3 formules du rendement locatif
Rendement brut
(loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100
Indicateur rapide pour filtrer les annonces. Il ne déduit ni les charges ni les impôts.
Rendement net
((loyer annuel − charges) ÷ prix d'achat) × 100
Déduit taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion et entretien. Bien plus réaliste.
Rendement net-net
((loyer − charges − impôts) ÷ prix d'achat) × 100
Intègre l'impôt et les prélèvements sociaux. C'est le plus proche de ce que vous percevez vraiment.
1. Le rendement brut : le premier filtre
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat : rendement brut = (loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100. C'est le calcul le plus rapide, utile pour comparer des annonces, mais il surestime la rentabilité car il ignore les charges et la fiscalité. Pour un calcul plus juste, rapportez le loyer au coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + travaux).
2. Le rendement net : déduire les charges
Le rendement net retranche les charges supportées par le propriétaire : rendement net = ((loyer annuel − charges) ÷ prix d'achat) × 100. Les charges typiques à déduire :
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- l'assurance propriétaire (et l'assurance loyers impayés) ;
- les frais de gestion (agence ou logiciel) ;
- une provision pour entretien et petites réparations ;
- la vacance locative éventuelle.
3. Le rendement net-net : après fiscalité
Le rendement net-net intègre l'impôt sur les revenus locatifs et les prélèvements sociaux : rendement net-net = ((loyer − charges − impôts) ÷ prix d'achat) × 100. C'est l'indicateur le plus fidèle à votre rentabilité réelle, mais aussi le plus variable, car il dépend de votre régime (micro ou réel, revenus fonciers ou meublé) et de votre tranche d'imposition. Pour le chiffrer précisément, rapprochez-vous d'un expert-comptable.
Exemple chiffré
Prenons un appartement acheté 150 000 € (frais inclus pour simplifier) et loué 700 €/mois, soit 8 400 €/an.
- Rendement brut = (8 400 ÷ 150 000) × 100 = 5,6 %.
- Charges annuelles estimées : taxe foncière 900 €, charges non récupérables 400 €, assurance 200 €, entretien 300 € = 1 800 €. Loyer net = 8 400 − 1 800 = 6 600 €. Rendement net = (6 600 ÷ 150 000) × 100 = 4,4 %.
- En supposant 1 500 € d'impôts et prélèvements sociaux sur ces revenus (montant illustratif, variable selon votre situation) : 6 600 − 1 500 = 5 100 €. Rendement net-net = (5 100 ÷ 150 000) × 100 ≈ 3,4 %.
Les charges et la fiscalité font ici passer la rentabilité affichée de 5,6 % à environ 3,4 % : d'où l'importance de raisonner en net, voire en net-net. Les montants d'impôt sont donnés à titre d'exemple et dépendent de votre régime.
Suivre sa rentabilité dans la durée
Le rendement n'est pas figé : il évolue avec la révision du loyer (calcul IRL), les charges et la fiscalité. Un outil de gestion locative centralise loyers et charges, et la pré-comptabilité de Brik prépare et exporte vos écritures pour votre expert-comptable. Brik ne produit pas de liasse fiscale ni de conseil fiscal personnalisé. Pour aller plus loin sur les termes employés, consultez le glossaire immobilier.
Rendement locatif : du calcul de coin de table au TRI d'investisseur
Les quatre étages du calcul — avec le même bien en exemple
Bien à 180 000 € frais de notaire inclus, loyer 750 €/mois. Rendement brut : 9 000 ÷ 180 000 = 5 %. Rendement net de charges : déduisez taxe foncière (900 €), copropriété non récupérable (600 €), PNO et GLI (450 €), entretien et vacance (600 €) → 6 450 ÷ 180 000 = 3,6 %. Net-net (après fiscalité) : à TMI 30 % en micro-foncier, l'impôt prend ≈ 1 900 € → 2,5 % ; le même bien en LMNP réel meublé à 820 € avec amortissements → ≈ 4 %. Le régime fiscal pèse davantage que 50 € de loyer négociés.
Comparez toujours les biens au même étage de calcul — le net-net — et gardez les hypothèses écrites : loyer de marché sourcé, vacance réaliste (3-8 %), entretien à 5-10 % des loyers selon l'âge du bien.
Avec crédit : cash-flow et TRI, les vrais juges de paix
Le rendement ignore le financement ; le cash-flow le révèle : loyers − charges − fiscalité − mensualité. Notre bien financé à 90 % sur 25 ans à 3,5 % (mensualité ≈ 810 €) donne un cash-flow d'environ −180 €/mois en nu micro-foncier, proche de 0 en LMNP réel : c'est l'effort d'épargne réel demandé par l'opération. Le TRI (taux de rendement interne) agrège tout — cash-flows, amortissement du crédit par les loyers, revente avec hypothèse de prix : c'est le seul chiffre comparable à un placement financier.
Ordres de grandeur sains en 2026 : un TRI de 7 à 12 % sur 15 ans pour du locatif classique à crédit, davantage avec création de valeur (travaux, division). Un TRI qui ne dépasse un livret qu'à condition d'une revalorisation immobilière héroïque doit alerter.
Améliorer le rendement d'un bien déjà en portefeuille
Le rendement se travaille aussi en stock : recaler le loyer au marché à chaque relocation (et appliquer l'IRL chaque année — 2 % oubliés = 2 % de rendement locatif perdus à jamais), chasser les charges (renégocier PNO et GLI, contester une taxe foncière mal cadastrée, optimiser les contrats d'entretien), passer au régime fiscal optimal (micro vs réel se recalcule chaque année ; le basculement meublé se chiffre), et réduire la vacance par un processus de relocation en flux tendu.
Un tableau de bord par lot — loyers encaissés réels, charges réelles, rendement net à jour — révèle immédiatement le lot qui décroche : c'est lui qu'on traite (travaux, repositionnement) ou qu'on arbitre, idéalement dans la fenêtre fiscale des abattements de plus-value.
Rendement locatif : questions fréquentes
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