Comment calculer le rendement locatif (brut, net, net-net)

1. Le rendement brut : le premier filtre

Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat : rendement brut = (loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100. C'est le calcul le plus rapide, utile pour comparer des annonces, mais il surestime la rentabilité car il ignore les charges et la fiscalité. Pour un calcul plus juste, rapportez le loyer au coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + travaux).

2. Le rendement net : déduire les charges

Le rendement net retranche les charges supportées par le propriétaire : rendement net = ((loyer annuel − charges) ÷ prix d'achat) × 100. Les charges typiques à déduire :

• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété non récupérables ;
• l'assurance propriétaire (et l'assurance loyers impayés) ;
• les frais de gestion (agence ou logiciel) ;
• une provision pour entretien et petites réparations ;
• la vacance locative éventuelle.

3. Le rendement net-net : après fiscalité

Le rendement net-net intègre l'impôt sur les revenus locatifs et les prélèvements sociaux : rendement net-net = ((loyer − charges − impôts) ÷ prix d'achat) × 100. C'est l'indicateur le plus fidèle à votre rentabilité réelle, mais aussi le plus variable, car il dépend de votre régime (micro ou réel, revenus fonciers ou meublé) et de votre tranche d'imposition. Pour le chiffrer précisément, rapprochez-vous d'un expert-comptable.

Exemple chiffré

Prenons un appartement acheté 150 000 € (frais inclus pour simplifier) et loué 700 €/mois, soit 8 400 €/an.

• Rendement brut = (8 400 ÷ 150 000) × 100 = 5,6 %.
• Charges annuelles estimées : taxe foncière 900 €, charges non récupérables 400 €, assurance 200 €, entretien 300 € = 1 800 €. Loyer net = 8 400 − 1 800 = 6 600 €. Rendement net = (6 600 ÷ 150 000) × 100 = 4,4 %.
• En supposant 1 500 € d'impôts et prélèvements sociaux sur ces revenus (montant illustratif, variable selon votre situation) : 6 600 − 1 500 = 5 100 €. Rendement net-net = (5 100 ÷ 150 000) × 100 ≈ 3,4 %.

Les charges et la fiscalité font ici passer la rentabilité affichée de 5,6 % à environ 3,4 % : d'où l'importance de raisonner en net, voire en net-net. Les montants d'impôt sont donnés à titre d'exemple et dépendent de votre régime.

Suivre sa rentabilité dans la durée

Le rendement n'est pas figé : il évolue avec la révision du loyer (calcul IRL), les charges et la fiscalité. Un outil de gestion locative centralise loyers et charges, et la pré-comptabilité de Brik prépare et exporte vos écritures pour votre expert-comptable. Brik ne produit pas de liasse fiscale ni de conseil fiscal personnalisé. Pour aller plus loin sur les termes employés, consultez le glossaire immobilier.