Glossaire immobilier
Toutes les définitions clés de la gestion locative, du bail, de la fiscalité, de la SCI et de la comptabilité immobilière. Des explications courtes et concrètes pour comprendre les termes qui reviennent dans la vie d'un bailleur.
Gestion locative
IRL (Indice de Référence des Loyers)
Indice publié chaque trimestre par l'INSEE qui sert de plafond à la révision annuelle des loyers d'habitation. La hausse appliquée ne peut dépasser la variation de l'IRL entre deux dates de référence. Il s'applique aux baux d'habitation, vides comme meublés.
ILAT / ILC
Indices utilisés pour réviser les loyers des baux professionnels et commerciaux. L'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) concerne les bureaux et activités tertiaires, l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) les commerces. Tous deux sont publiés par l'INSEE.
Quittance de loyer
Document remis par le bailleur attestant que le locataire a payé son loyer et ses charges pour une période donnée. Elle est obligatoire et gratuite dès que le locataire la demande, et distingue la part loyer de la part charges.
Charges récupérables
Dépenses initialement payées par le bailleur mais qu'il peut récupérer auprès du locataire (entretien des parties communes, eau, ascenseur, certaines taxes…). Leur liste est fixée par décret et elles sont avancées sous forme de provisions régularisées chaque année.
Régularisation des charges
Opération annuelle consistant à comparer les provisions pour charges versées par le locataire aux charges réelles. Le bailleur réclame le complément si les provisions étaient insuffisantes, ou rembourse le trop-perçu, en justifiant les dépenses.
Bail & locataire
Dépôt de garantie
Somme versée par le locataire à l'entrée pour couvrir d'éventuels manquements (impayés, dégradations). Elle est plafonnée à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé, et restituée après l'état des lieux de sortie, déduction faite des sommes justifiées.
Caution solidaire
Engagement par lequel un tiers (le garant) s'oblige à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance. La caution solidaire permet au bailleur de réclamer directement au garant, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire.
État des lieux
Constat contradictoire de l'état du logement établi à l'entrée et à la sortie du locataire. La comparaison entre les deux états des lieux sert à déterminer les éventuelles réparations imputables au locataire et la restitution du dépôt de garantie.
Bail meublé / bail vide
Le bail meublé porte sur un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante : sa durée est généralement d'un an (neuf mois pour un étudiant) et le préavis du locataire d'un mois. Le bail vide (logement non meublé) court sur trois ans renouvelables, avec un préavis de trois mois en principe.
Fiscalité
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Statut fiscal du particulier qui loue un logement meublé sans que cette activité soit son activité principale. Les revenus relèvent des BIC, au micro-BIC (abattement forfaitaire) ou au réel (déduction des charges et amortissement du bien et du mobilier).
Micro-foncier
Régime simplifié d'imposition des revenus fonciers (location vide) ouvert sous un plafond annuel de loyers. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes, sans possibilité de déduire les charges réelles ni de créer un déficit.
Déficit foncier
Situation où les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers perçus. Le déficit s'impute sur le revenu global dans une certaine limite annuelle, l'excédent étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, ce qui réduit l'impôt.
Revenus fonciers (déclaration 2044)
Revenus tirés de la location de biens nus, imposés au régime réel via le formulaire 2044 lorsque le micro-foncier ne s'applique pas. Ils permettent de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière…) et, le cas échéant, de constater un déficit foncier.
SCI & patrimoine
SCI (Société Civile Immobilière) à l'IR ou à l'IS
Société destinée à détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. À l'IR (régime par défaut), les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés ; à l'IS, la société est imposée sur ses bénéfices et peut amortir les biens, ce qui modifie la fiscalité des revenus et des plus-values.
Démembrement (usufruit / nue-propriété)
Division du droit de propriété entre l'usufruitier, qui jouit du bien et perçoit les loyers, et le nu-propriétaire, qui détient le bien sans en jouir. Au terme du démembrement (souvent au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, un mécanisme utile en transmission patrimoniale.
Mandat de gestion / loi Hoguet
Contrat par lequel un propriétaire confie la gestion de son bien à un professionnel (administrateur de biens, agence). L'exercice de cette activité pour le compte de tiers est encadré par la loi Hoguet et soumis à une carte professionnelle ; gérer ses propres biens n'y est pas soumis.
Syndic
Personne ou société chargée de gérer une copropriété : exécution des décisions de l'assemblée générale, entretien des parties communes, tenue des comptes et appels de charges. Le syndic est désigné par les copropriétaires et peut être professionnel ou bénévole.
Comptabilité & banque
DSP2 (Directive sur les Services de Paiement)
Réglementation européenne qui encadre l'accès sécurisé aux comptes bancaires par des prestataires agréés, avec l'accord de l'utilisateur. Elle permet la synchronisation bancaire en lecture seule : un logiciel comme Brik détecte les loyers encaissés sans pouvoir initier de paiement.
FEC (Fichier des Écritures Comptables)
Fichier normalisé regroupant l'ensemble des écritures comptables d'une entité, exigible par l'administration fiscale en cas de contrôle. Un export FEC propre facilite le travail de l'expert-comptable et la transmission des données entre logiciel de gestion et comptabilité.
Pré-comptabilité
Phase amont de la comptabilité consistant à collecter, catégoriser et fiabiliser les flux (loyers, charges, justificatifs) avant leur saisie comptable. La pré-comptabilité prépare et exporte des données structurées pour l'expert-comptable, sans produire elle-même les liasses fiscales ni les amortissements.