Glossaire immobilier
Toutes les définitions clés de la gestion locative, du bail, de la fiscalité, de la SCI et de la comptabilité immobilière. Des explications courtes et concrètes pour comprendre les termes qui reviennent dans la vie d'un bailleur.
Gestion courante & loyers
IRL (Indice de Référence des Loyers)
Indice publié chaque trimestre par l'INSEE qui sert de plafond à la révision annuelle des loyers d'habitation. La hausse appliquée ne peut dépasser la variation de l'IRL entre deux dates de référence. Il s'applique aux baux d'habitation, vides comme meublés.
Voir la définition complète →ILAT / ILC
Indices utilisés pour réviser les loyers des baux professionnels et commerciaux. L'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) concerne les bureaux et activités tertiaires, l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) les commerces. Tous deux sont publiés par l'INSEE.
Voir la définition complète →Quittance de loyer
Document remis par le bailleur attestant que le locataire a payé son loyer et ses charges pour une période donnée. Elle est obligatoire et gratuite dès que le locataire la demande, et distingue la part loyer de la part charges.
Voir la définition complète →Charges récupérables
Dépenses initialement payées par le bailleur mais qu'il peut récupérer auprès du locataire (entretien des parties communes, eau, ascenseur, certaines taxes…). Leur liste est fixée par décret et elles sont avancées sous forme de provisions régularisées chaque année.
Voir la définition complète →Régularisation des charges
Opération annuelle consistant à comparer les provisions pour charges versées par le locataire aux charges réelles. Le bailleur réclame le complément si les provisions étaient insuffisantes, ou rembourse le trop-perçu, en justifiant les dépenses.
Voir la définition complète →Vacance locative
Période pendant laquelle un logement reste inoccupé entre deux locations, sans loyer perçu. La vacance locative pèse sur la rentabilité : la limiter passe par une mise en location rapide, un loyer cohérent avec le marché et une bonne sélection du locataire.
Voir la définition complète →Encadrement des loyers
Dispositif applicable dans certaines zones tendues qui plafonne le loyer à un loyer de référence majoré fixé par arrêté. Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques exceptionnelles du logement. En dehors de ces zones, le loyer du premier bail est en principe librement fixé.
Voir la définition complète →Préavis de location
Délai à respecter pour mettre fin à un bail. Pour le locataire, il est en principe de trois mois en location vide (réduit à un mois en zone tendue ou pour certains motifs) et d'un mois en meublé. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour un motif prévu par la loi.
Voir la définition complète →Bail & locataire
Dépôt de garantie
Somme versée par le locataire à l'entrée pour couvrir d'éventuels manquements (impayés, dégradations). Elle est plafonnée à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé, et restituée après l'état des lieux de sortie, déduction faite des sommes justifiées.
Voir la définition complète →Caution solidaire
Engagement par lequel un tiers (le garant) s'oblige à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance. La caution solidaire permet au bailleur de réclamer directement au garant, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire.
Voir la définition complète →État des lieux
Constat contradictoire de l'état du logement établi à l'entrée et à la sortie du locataire. La comparaison entre les deux états des lieux sert à déterminer les éventuelles réparations imputables au locataire et la restitution du dépôt de garantie.
Voir la définition complète →Bail meublé / bail vide
Le bail meublé porte sur un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante : sa durée est généralement d'un an (neuf mois pour un étudiant) et le préavis du locataire d'un mois. Le bail vide (logement non meublé) court sur trois ans renouvelables, avec un préavis de trois mois en principe.
Voir la définition complète →Trêve hivernale
Période de l'année durant laquelle les expulsions locatives sont suspendues, sauf exceptions. Les démarches judiciaires peuvent se poursuivre, mais l'expulsion effective avec le concours de la force publique est reportée à la fin de la trêve.
Voir la définition complète →GLI (Garantie Loyers Impayés)
Assurance souscrite par le bailleur qui couvre les loyers impayés, et souvent les dégradations et frais de procédure, sous condition de solvabilité du locataire. Elle ne peut en principe pas être cumulée avec une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Voir la définition complète →Visale
Caution locative gratuite proposée par Action Logement, qui se porte garante du locataire éligible (notamment jeunes et salariés en mobilité) en cas d'impayés, dans la limite de plafonds. Elle remplace le garant physique et sécurise le bailleur sans frais.
Voir la définition complète →Clause résolutoire
Clause du bail prévoyant sa résiliation automatique en cas de manquement du locataire (loyers impayés, défaut d'assurance…). Sa mise en œuvre suppose un commandement de payer resté infructueux et une décision de justice ; elle ne dispense pas de la procédure légale.
Voir la définition complète →Commandement de payer
Acte délivré par un commissaire de justice (huissier) sommant le locataire de régler sa dette locative dans un délai légal. Il constitue une étape préalable obligatoire avant de pouvoir faire jouer la clause résolutoire et engager une procédure d'expulsion.
Voir la définition complète →Vétusté
Usure normale d'un logement et de ses équipements liée au temps et à un usage conforme. La vétusté ne peut pas être facturée au locataire à son départ : seules les dégradations qui lui sont imputables peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, souvent à l'aide d'une grille de vétusté.
Voir la définition complète →Logement décent
Logement répondant aux critères légaux de décence : surface et volume minimaux, absence de risques pour la sécurité et la santé, équipements essentiels, et performance énergétique minimale. Un logement non décent ne peut pas être légalement loué.
Voir la définition complète →Surface habitable (loi Boutin)
Surface de plancher d'un logement après déduction des murs, cloisons, gaines et des parties d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Elle doit figurer dans le bail d'habitation (loi Boutin) et se distingue de la surface Carrez utilisée lors d'une vente en copropriété.
Voir la définition complète →Fiscalité
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Statut fiscal du particulier qui loue un logement meublé sans que cette activité soit son activité principale. Les revenus relèvent des BIC, au micro-BIC (abattement forfaitaire) ou au réel (déduction des charges et amortissement du bien et du mobilier).
Voir la définition complète →Micro-foncier
Régime simplifié d'imposition des revenus fonciers (location vide) ouvert sous un plafond annuel de loyers. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes, sans possibilité de déduire les charges réelles ni de créer un déficit.
Voir la définition complète →Déficit foncier
Situation où les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers perçus. Le déficit s'impute sur le revenu global dans une certaine limite annuelle, l'excédent étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, ce qui réduit l'impôt.
Voir la définition complète →Revenus fonciers (déclaration 2044)
Revenus tirés de la location de biens nus, imposés au régime réel via le formulaire 2044 lorsque le micro-foncier ne s'applique pas. Ils permettent de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière…) et, le cas échéant, de constater un déficit foncier.
Voir la définition complète →Plus-value immobilière
Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré de certains frais et travaux. Elle est imposée (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) avec des abattements pour durée de détention, la résidence principale étant exonérée.
Voir la définition complète →Abattement pour durée de détention
Réduction progressive de la plus-value imposable en fonction du nombre d'années de détention du bien. Au-delà d'un certain nombre d'années, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu, puis, plus tard, de prélèvements sociaux. Les barèmes sont fixés par l'administration fiscale.
Voir la définition complète →Amortissement immobilier
Constatation comptable de la dépréciation d'un bien et de ses composants dans le temps, qui réduit le résultat imposable. L'amortissement est possible en location meublée au réel (LMNP) et en SCI à l'IS, mais pas en location nue au régime foncier ; le terrain n'est pas amortissable.
Voir la définition complète →IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Impôt dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse un seuil fixé par la loi. Il porte sur les biens immobiliers détenus directement ou via des sociétés, sous déduction des dettes afférentes, selon un barème progressif.
Voir la définition complète →Taxe foncière
Impôt local annuel dû par le propriétaire d'un bien au 1er janvier, calculé sur la valeur locative cadastrale et les taux votés par les collectivités. Elle reste à la charge du bailleur ; seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être récupérée sur le locataire.
Voir la définition complète →SCI & patrimoine
SCI (Société Civile Immobilière) à l'IR ou à l'IS
Société destinée à détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. À l'IR (régime par défaut), les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés ; à l'IS, la société est imposée sur ses bénéfices et peut amortir les biens, ce qui modifie la fiscalité des revenus et des plus-values.
Voir la définition complète →Démembrement (usufruit / nue-propriété)
Division du droit de propriété entre l'usufruitier, qui jouit du bien et perçoit les loyers, et le nu-propriétaire, qui détient le bien sans en jouir. Au terme du démembrement (souvent au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, un mécanisme utile en transmission patrimoniale.
Voir la définition complète →Mandat de gestion / loi Hoguet
Contrat par lequel un propriétaire confie la gestion de son bien à un professionnel (administrateur de biens, agence). L'exercice de cette activité pour le compte de tiers est encadré par la loi Hoguet et soumis à une carte professionnelle ; gérer ses propres biens n'y est pas soumis.
Voir la définition complète →Syndic
Personne ou société chargée de gérer une copropriété : exécution des décisions de l'assemblée générale, entretien des parties communes, tenue des comptes et appels de charges. Le syndic est désigné par les copropriétaires et peut être professionnel ou bénévole.
Voir la définition complète →SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Véhicule d'investissement collectif qui détient et gère un parc immobilier locatif et reverse aux associés des revenus au prorata de leurs parts. La SCPI permet d'investir dans l'immobilier sans gérer les biens en direct, en contrepartie de frais et d'un risque de perte en capital.
Voir la définition complète →Indivision
Situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien sans division matérielle, chacune disposant d'une quote-part. Les décisions importantes requièrent des majorités précises et les revenus comme les charges se répartissent selon les quotes-parts ; la SCI est souvent préférée pour faciliter la gestion.
Voir la définition complète →Comptabilité & banque
DSP2 (Directive sur les Services de Paiement)
Réglementation européenne qui encadre l'accès sécurisé aux comptes bancaires par des prestataires agréés, avec l'accord de l'utilisateur. Elle permet la synchronisation bancaire en lecture seule : un logiciel comme Brik détecte les loyers encaissés sans pouvoir initier de paiement.
Voir la définition complète →FEC (Fichier des Écritures Comptables)
Fichier normalisé regroupant l'ensemble des écritures comptables d'une entité, exigible par l'administration fiscale en cas de contrôle. Un export FEC propre facilite le travail de l'expert-comptable et la transmission des données entre logiciel de gestion et comptabilité.
Voir la définition complète →Pré-comptabilité
Phase amont de la comptabilité consistant à collecter, catégoriser et fiabiliser les flux (loyers, charges, justificatifs) avant leur saisie comptable. La pré-comptabilité prépare et exporte des données structurées pour l'expert-comptable, sans produire elle-même les liasses fiscales ni les amortissements.
Voir la définition complète →Rapprochement bancaire
Opération consistant à faire correspondre les écritures attendues (loyers, charges) avec les mouvements réellement constatés sur le compte bancaire. Automatisé via la synchronisation bancaire DSP2, il permet de détecter les loyers encaissés et les retards sans pointage manuel.
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