ILAT / ILC

Deux indices pour deux familles de baux professionnels

L'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) s'applique aux locaux commerciaux et artisanaux occupés par des commerçants ou artisans immatriculés : boutiques, restaurants, ateliers. L'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) couvre le reste du tertiaire : bureaux, professions libérales, activités logistiques, entrepôts. Tous deux sont publiés chaque trimestre par l'INSEE, environ trois mois après la fin du trimestre concerné.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l'ICC (indice du coût de la construction) ne peut plus servir d'indice de révision pour les baux commerciaux nouvellement conclus ou renouvelés : ILC ou ILAT sont les seules références valables selon l'activité exercée. Un bail qui viserait encore l'ICC pour sa clause d'échelle mobile s'expose à la nullité de la clause.

Composition et logique de calcul

L'ILC est un indice composite : 75 % indice des prix à la consommation (hors tabac et loyers) et 25 % indice du coût de la construction. Depuis sa réforme de 2022, la part liée au chiffre d'affaires du commerce de détail a été supprimée pour stabiliser l'indice. L'ILAT combine pour sa part l'indice des prix à la consommation, le coût de la construction et le PIB en valeur.

La révision fonctionne comme pour l'IRL : loyer révisé = loyer en cours × (nouvel indice ÷ indice du même trimestre de l'année précédente ou de la période de référence prévue au bail). Dans un bail commercial, la clause d'échelle mobile permet une indexation annuelle automatique ; à défaut, c'est la révision triennale légale de l'article L.145-38 du Code de commerce qui s'applique.

Ce que le bailleur d'un local professionnel doit surveiller

Premier point de vigilance : utiliser le bon indice. Un bureau loué à une profession libérale s'indexe sur l'ILAT ; le même local loué à un commerçant inscrit au registre du commerce relève de l'ILC. Le mauvais indice dans la clause peut conduire à une révision contestable.

Deuxième point : la variation annuelle de l'ILC a été temporairement plafonnée à 3,5 % pour les PME (loi du 16 août 2022, prolongée jusqu'au premier trimestre 2024). Ce plafond ne s'applique plus aux indices publiés depuis, mais il illustre la nécessité de vérifier la réglementation en vigueur à chaque révision. Brik calcule la révision de vos locaux commerciaux avec l'indice INSEE correspondant et, si vous activez la révision automatique sur le bail, l'applique à la date anniversaire.

Exemple complet : réviser un loyer commercial à l'ILC

Boutique louée 1 400 €/mois avec clause d'échelle mobile annuelle indexée sur l'ILC, indice de référence au bail : ILC du 2e trimestre. À la date anniversaire, l'ILC du T2 est passé de 134,58 à 137,42 sur un an (+2,11 %). Nouveau loyer : 1 400 × (137,42 ÷ 134,58) = 1 429,54 €. La notification au preneur rappelle l'indice, les valeurs retenues et la date d'effet — et le quittancement suit dès l'échéance suivante.

Garde-fous du statut des baux commerciaux : la variation issue d'une clause d'échelle mobile peut être contestée si elle aboutit à une hausse de plus d'un quart par rapport au loyer initial (déplafonnement encadré), et la révision triennale légale reste un droit distinct de l'indexation contractuelle. En cas de doute sur l'articulation des deux mécanismes, l'avis d'un conseil spécialisé sécurise la trajectoire du loyer.

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