Bail commercial 3-6-9 : durée, renouvellement, loyer, charges
Le bail commercial relève du statut des baux commerciaux (art. L145-1 et suivants du code de commerce). Il est conclu pour une durée minimale de neuf ans, avec une faculté de résiliation triennale du locataire — d'où le « 3-6-9 ». Il confère une propriété commerciale et un droit au renouvellement, sous peine d'indemnité d'éviction. Loyer indexé sur l'ILC ou l'ILAT, dépôt de garantie librement négocié, charges encadrées par le décret « Pinel » : ce guide en détaille les repères essentiels.
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Les repères du bail commercial
Des règles stables issues du statut des baux commerciaux (art. L145-1 et s. du code de commerce).
Durée minimale de 9 ans
Le bail commercial relève du statut des baux commerciaux (art. L145-1 et s. du code de commerce) et est conclu pour au moins 9 ans.
Résiliation triennale « 3-6-9 »
Le locataire peut résilier à l'expiration de chaque période triennale : 3 ans, 6 ans ou 9 ans.
Droit au renouvellement
La propriété commerciale ouvre un droit au renouvellement ; à défaut, une indemnité d'éviction est en principe due.
Révision : ILC / ILAT
Révision triennale et indexation via l'ILC (commerces) ou l'ILAT (activités tertiaires).
Durée de 9 ans et résiliation triennale « 3-6-9 »
Le bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux (article L145-1 et suivants du code de commerce). Il est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Le locataire dispose d'une faculté de résiliation à l'expiration de chaque période triennale (au bout de 3, 6 ou 9 ans), d'où l'appellation usuelle « 3-6-9 ». Un état des lieux contradictoire est établi à l'entrée comme à la sortie.
Propriété commerciale, renouvellement et indemnité d'éviction
Le statut confère au locataire une propriété commerciale et, à l'échéance, un droit au renouvellement du bail, qui protège son fonds de commerce et sa clientèle. Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit en principe verser une indemnité d'éviction réparant le préjudice subi. Le calcul de cette indemnité et les conditions du renouvellement sont techniques et souvent litigieux : faites-les valider par un professionnel du droit.
Le loyer et sa révision : ILC ou ILAT
Le loyer peut faire l'objet d'une révision triennale et, le plus souvent, d'une indexation par clause d'échelle mobile. L'indice de référence est en principe l'ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales, ou l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les activités tertiaires comme les bureaux. Le choix de l'indice et les modalités de révision doivent être vérifiés au cas par cas.
Dépôt de garantie et répartition des charges (décret Pinel)
Le dépôt de garantie n'est pas plafonné par la loi : il est librement négocié, l'usage étant souvent d'un ou deux termes de loyer. La répartition des charges, impôts et travaux est, elle, encadrée par le décret « Pinel » du 3 novembre 2014 : inventaire précis et limitatif des charges, état prévisionnel des travaux. Certaines dépenses ne sont pas imputables au locataire, comme les grosses réparations de l'article 606 du code civil.
Bail professionnel et bail dérogatoire : ne pas confondre
Le bail professionnel, réservé aux professions libérales non commerciales, est conclu pour une durée d'au moins 6 ans et suit des règles distinctes. Le bail dérogatoire (de courte durée) permet d'échapper temporairement au statut, dans la limite de 3 ans au total ; au-delà, le local bascule en principe sous le statut des baux commerciaux. Le droit des baux commerciaux est technique : consultez un avocat ou un professionnel du droit pour sécuriser votre choix.
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Bail commercial : questions fréquentes
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