Bail commercial 3-6-9 : durée, renouvellement, loyer, charges

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans (statut des baux commerciaux, art. L145-1 et suivants du code de commerce). Le locataire dispose toutefois d'une faculté de résiliation à l'expiration de chaque période triennale, c'est-à-dire au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans : d'où l'appellation usuelle « 3-6-9 ». Cette faculté triennale de résiliation au profit du locataire est un trait stable du statut.

Le statut des baux commerciaux confère au locataire une « propriété commerciale » : à l'échéance du bail, il bénéficie en principe d'un droit au renouvellement de son bail, afin de protéger son fonds de commerce et sa clientèle. Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais ce refus a des conséquences encadrées (voir l'indemnité d'éviction). Les conditions précises du droit au renouvellement sont techniques : faites-les vérifier par un professionnel du droit.

Si le bailleur refuse de renouveler le bail commercial sans motif légitime de non-paiement d'indemnité, il doit en principe verser au locataire une indemnité d'éviction destinée à réparer le préjudice résultant du non-renouvellement (perte du fonds, frais de réinstallation, etc.). Son montant et ses conditions sont une matière technique et souvent litigieuse : l'évaluation relève d'un avocat ou d'un professionnel du droit.

Le loyer peut faire l'objet d'une révision triennale et, le plus souvent, d'une indexation annuelle par une clause d'échelle mobile. L'indice de référence est généralement l'ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales, ou l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les activités tertiaires (bureaux, professions libérales). Le choix de l'indice et les modalités de révision doivent être vérifiés au cas par cas.

Pour un bail commercial conclu ou renouvelé à compter du 28 mai 2026, le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer, ne produit pas d'intérêts et doit être restitué dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser trois mois à compter de la remise des clés (article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026 ; pour les baux en cours au 26 mai 2026, les règles de restitution s'appliquent depuis le 26 août 2026). Pour les baux antérieurs, le montant restait librement négocié, un dépôt supérieur à deux termes de loyer produisant des intérêts au profit du locataire. Le montant retenu doit figurer clairement au bail.

La répartition des charges, impôts et travaux entre bailleur et locataire est encadrée par le décret « Pinel » du 3 novembre 2014. Celui-ci impose notamment un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et leur répartition, ainsi qu'un état prévisionnel des travaux. Certaines dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du locataire, comme les grosses réparations de l'article 606 du code civil. Faites relire votre clause de charges par un professionnel.

Le bail commercial relève du statut des baux commerciaux (durée minimale de 9 ans, droit au renouvellement). Le bail professionnel, réservé aux professions libérales non commerciales, est conclu pour une durée d'au moins 6 ans et obéit à des règles distinctes. Le bail dérogatoire (ou bail de courte durée) permet d'échapper temporairement au statut, dans une limite de 3 ans au total ; au-delà, le local bascule en principe sous le statut des baux commerciaux. Le choix du régime est structurant : sécurisez-le avec un avocat.

Oui. La conclusion comme la restitution d'un bail commercial s'accompagnent d'un état des lieux, établi de façon contradictoire et amiable. Cet état des lieux d'entrée et de sortie est important pour déterminer les obligations de remise en état du locataire et éviter les litiges en fin de bail.