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Le bail meublé : cadre légal, mobilier obligatoire et fiscalité

Le bail meublé en résidence principale relève du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 : durée d'un an renouvelable tacitement — ou neuf mois non renouvelables pour un étudiant —, préavis locataire d'un mois en toutes circonstances, congé bailleur trois mois avant l'échéance (reprise, vente ou motif légitime et sérieux). Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges, et les charges se gèrent au choix en provisions régularisées ou au forfait — sans régularisation possible dans ce dernier cas.

La qualification « meublé » n'est pas déclarative : le décret n° 2015-981 impose une liste précise de onze éléments (literie avec couette, dispositif d'occultation dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien). Un seul élément manquant et le locataire peut demander la requalification en bail vide — trois ans de bail et un préavis bailleur de six mois à la clé. L'inventaire du mobilier, annexé au bail et vérifié à l'état des lieux, est votre pièce maîtresse.

Fiscalité : l'atout maître du meublé

Les loyers meublés relèvent des BIC, pas des revenus fonciers : micro-BIC avec abattement de 50 % (location longue durée, plafond 77 700 € de recettes en 2026), ou régime réel LMNP avec déduction des charges réelles et amortissement du bien et du mobilier — le mécanisme qui neutralise souvent l'impôt sur les loyers pendant de longues années. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : l'avantage se concentre sur la phase de détention, ce qui reste très favorable aux détentions longues.

Brik génère un bail meublé conforme (classique, étudiant ou bail mobilité) avec inventaire du mobilier et signature électronique, puis automatise la suite : quittances, détection des encaissements par synchronisation bancaire, révision IRL. Pour l'arbitrage fiscal, utilisez le simulateur d'amortissement LMNP et la page gestion LMNP ; pour comparer avec la location nue, le guide meublé ou vide détaille les deux régimes chiffres à l'appui.