Quelle différence entre le régime réel et le micro-BIC en LMNP ?

Au micro-BIC, vos recettes locatives meublées bénéficient d'un abattement forfaitaire et vous ne déduisez aucune charge réelle ni amortissement. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion, assurances…) et surtout l'amortissement du bien, du mobilier et de certains frais. Le réel est souvent plus avantageux dès lors que vous avez un crédit ou des charges importantes, car l'amortissement réduit fortement, voire annule, le résultat imposable. C'est précisément l'amortissement que calcule ce simulateur.

Qu'est-ce qui s'amortit dans un bien en LMNP au réel ?

On amortit la valeur du bâti (le bâtiment, hors terrain), le mobilier et les équipements (cuisine équipée, électroménager, literie, mobilier…), ainsi que certains frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence) et travaux. Chaque catégorie s'amortit sur une durée qui reflète sa durée d'usage : généralement 25 à 40 ans pour le bâti et 5 à 10 ans pour le mobilier. En pratique, le bâti est souvent décomposé par composants (gros œuvre, toiture, installations…) avec des durées propres ; ce simulateur retient une durée unique pour donner un ordre de grandeur.

Pourquoi le terrain n'est-il pas amortissable ?

Comptablement, le terrain n'est pas considéré comme un actif qui se déprécie avec le temps : il ne s'use pas. Il n'est donc pas amortissable. C'est pourquoi on isole la part du terrain dans le prix total (souvent estimée autour de 15 %, mais variable selon la localisation et le type de bien) avant de calculer l'amortissement du bâti. Plus la part du terrain est élevée, plus la base amortissable du bâti — et donc l'amortissement annuel — est faible.

L'amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?

Non. En LMNP au régime réel, l'amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit : il ne peut réduire le résultat que jusqu'à zéro. Les charges déductibles classiques peuvent, elles, générer un déficit, mais pas la dotation aux amortissements. La fraction d'amortissement non utilisée une année donnée n'est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée et pourra être déduite des bénéfices des années suivantes. C'est l'un des grands atouts du régime réel en location meublée.

Comment estimer la part du terrain ?

La part du terrain dépend fortement de l'emplacement et du type de bien (un appartement en centre-ville n'a pas la même quote-part de terrain qu'une maison en périphérie). On retient souvent une fourchette de 10 % à 20 %, avec une valeur par défaut courante autour de 15 %. Pour être au plus juste, on peut s'appuyer sur des références (acte d'achat, données du promoteur, comparables locaux) ou sur l'avis d'un expert-comptable, car cette ventilation peut être contrôlée par l'administration.

Sur quelle durée amortir le mobilier et le bâti ?

Le mobilier et les équipements s'amortissent généralement sur 5 à 10 ans (souvent 7 ans par défaut), selon leur nature et leur durée d'usage. Le bâti s'amortit sur une durée beaucoup plus longue, souvent comprise entre 25 et 40 ans (30 ans est une valeur fréquente). Les frais d'acquisition amortissables sont en général alignés sur la durée du bâti. Ce simulateur vous laisse ajuster ces durées pour tester différentes hypothèses.

Brik calcule-t-il et déclare-t-il mon amortissement ?

Brik fait de la pré-comptabilité : il centralise et structure vos données (loyers, charges, justificatifs) pour préparer un dossier propre. Ce simulateur fournit une estimation indicative de votre amortissement annuel. Il ne remplace pas la liasse fiscale ni le plan d'amortissement détaillé que produit un expert-comptable, notamment pour la décomposition par composants et le suivi des amortissements reportés. Pour votre déclaration en LMNP au réel, faites-vous accompagner par un expert-comptable.

Simulateur · Amortissement LMNP

Simulateur d'amortissement LMNP au réel

En location meublée non professionnelle au régime réel, l'amortissement du bien, du mobilier et de certains frais réduit fortement votre résultat imposable. Ce simulateur estime votre amortissement annuel : bâti (hors terrain non amortissable), mobilier et frais d'acquisition, ainsi que le cumul sur la durée. Calcul instantané, dans votre navigateur.

Vos données

Prix du bien

€

Part du terrain (non amortissable)

Souvent estimée autour de 15 %. Valeur du terrain : 30 000 €

Durée d'amortissement du bâti (années)

ans

Valeur du mobilier

€

Durée d'amortissement du mobilier (années)

ans

Frais de notaire / agence amortissables(optionnel)

€

Amortis sur la durée du bâti (30 ans).

Résultat de la simulation

Amortissement annuel total

7 810 €

déductible chaque année (sous réserve de la règle ci-dessous)

Valeur du terrain (non amortissable): 30 000 €
Base amortissable du bâti: 170 000 €
Amortissement bâti / an (30 ans): 5 667 €
Amortissement mobilier / an (7 ans): 2 143 €
Amortissement frais / an (30 ans): 0 €
Amortissement annuel total: 7 810 €
Cumul sur 30 ans: 185 000 €

À retenir : en LMNP au réel, l'amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit. Il ne réduit le résultat que jusqu'à zéro ; la fraction non utilisée est reportable sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes.

Préparer ma LMNP avec Brik

Estimation indicative et non contractuelle. Le calcul retient une durée unique par catégorie ; en pratique, le bâti est souvent décomposé par composants avec des durées propres, et les règles et durées d'amortissement sont susceptibles d'évoluer. Brik réalise de la pré-comptabilité et prépare vos données, mais ne produit pas votre déclaration. Pour votre plan d'amortissement et votre liasse fiscale, consultez un expert-comptable.

Comment calculer l'amortissement en LMNP au réel ?

1. Isoler le terrain

Le terrain ne s'amortit pas. On retire sa quote-part (souvent ~15 %) du prix pour obtenir la base amortissable du bâti.

2. Amortir le bâti

Base du bâti divisée par la durée d'amortissement (souvent 25 à 40 ans) = amortissement annuel du bâti.

3. Amortir le mobilier

Valeur du mobilier divisée par sa durée (souvent 5 à 10 ans) = amortissement annuel du mobilier.

4. Additionner

Bâti + mobilier + frais d'acquisition amortissables = amortissement annuel total déductible.

Régime réel ou micro-BIC : pourquoi l'amortissement change tout

Au micro-BIC, vous appliquez un abattement forfaitaire sur vos loyers sans rien déduire. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et l'amortissement du bien, du mobilier et des frais. C'est ce qui permet, très souvent, de neutraliser l'impôt sur vos loyers meublés pendant de nombreuses années. Pour comparer la rentabilité de votre projet, utilisez aussi notre guide du calcul de rendement locatif.

Le terrain, part non amortissable

Le terrain ne se déprécie pas avec le temps : il n'est donc pas amortissable. On isole sa quote-part dans le prix d'achat — souvent estimée autour de 15 %, mais variable selon la localisation — pour ne calculer l'amortissement que sur la valeur du bâti. Plus la part du terrain est élevée, plus l'amortissement annuel est faible. Pour les définitions utiles (bâti, composants, dotation aux amortissements…), consultez le glossaire immobilier.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit

Règle clé du LMNP au réel : l'amortissement ne peut réduire votre résultat que jusqu'à zéro — il ne peut pas créer ni aggraver un déficit. La fraction d'amortissement non utilisée une année n'est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée et viendra diminuer vos bénéfices des années suivantes. C'est ce mécanisme qui permet d'effacer durablement l'imposition de vos loyers meublés.

Préparer sa comptabilité LMNP avec Brik

Le suivi des amortissements, des reports et des justificatifs demande de la rigueur. Avec son logiciel de gestion LMNP et sa pré-comptabilité, Brik centralise et structure vos données pour transmettre un dossier propre à votre expert-comptable. Découvrez nos tarifs.

Amortissement LMNP : questions fréquentes

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