Charges récupérables
Dépenses initialement payées par le bailleur mais qu'il peut récupérer auprès du locataire (entretien des parties communes, eau, ascenseur, certaines taxes…). Leur liste est fixée par décret et elles sont avancées sous forme de provisions régularisées chaque année.
Brik automatise les quittances et les avis, et vous assiste pour l'encaissement (rapprochement automatique des loyers par la référence du bail), la révision des loyers, les charges et la pré-comptabilité.
Le principe : une liste limitative fixée par décret
Les charges récupérables (ou charges locatives) sont les dépenses payées initialement par le bailleur mais dont la loi autorise la refacturation au locataire. Leur liste est fixée limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : ce qui n'y figure pas reste à la charge du propriétaire, quelle que soit la rédaction du bail.
Les grandes familles récupérables : eau froide et chaude des parties communes et privatives, chauffage collectif, électricité des communs, ascenseur (exploitation et petites réparations), entretien des parties communes et espaces verts, taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), et une partie des frais de gardiennage (75 % si le gardien assure entretien ET sortie des poubelles, 40 % s'il n'assure que l'une des deux tâches).
Ce qui n'est jamais récupérable
Restent au bailleur : les grosses réparations (ravalement, toiture, remplacement de chaudière ou d'ascenseur), les honoraires du syndic, les primes d'assurance de l'immeuble, la taxe foncière elle-même (hors TEOM), les travaux d'amélioration et les frais de gestion locative. Refacturer ces postes expose à une action en répétition de l'indu pendant trois ans.
Dans une copropriété, le relevé annuel du syndic distingue généralement les charges récupérables des charges non récupérables : c'est le document de base pour la régularisation. En location meublée, le bail peut prévoir un forfait de charges, qui dispense de régularisation mais interdit tout complément.
Provisions, forfait et régularisation annuelle
En location vide, les charges se paient par provisions mensuelles régularisées au moins une fois par an, en comparant les provisions versées aux dépenses réelles justifiées. Le bailleur doit communiquer le décompte par nature de charges un mois avant la régularisation et tenir les justificatifs à disposition du locataire pendant six mois.
Exemple chiffré : provisions de 90 €/mois soit 1 080 € sur l'année ; charges réelles récupérables de 1 260 € (dont TEOM 210 €) : le locataire doit un complément de 180 €. À l'inverse, si les dépenses réelles sont de 950 €, le bailleur rembourse 130 €. Quand vous lancez la régularisation, Brik reprend les provisions encaissées et les charges récupérables enregistrées, calcule le solde et génère le décompte.
Colocation, meublé, bail commercial : les charges selon le contrat
En meublé et en colocation, le bail peut prévoir un forfait de charges : montant fixe, aucune régularisation dans un sens comme dans l'autre, mais interdiction de tout rattrapage si les dépenses explosent — calibrez-le sur l'historique réel et révisez-le comme le loyer. En location vide classique, seules les provisions régularisées sont possibles.
En bail commercial, la liberté contractuelle domine mais la loi Pinel impose un inventaire précis et limitatif des charges refacturées, et interdit de transférer au locataire les grosses réparations de l'article 606, les honoraires de gestion des loyers et, dans les ensembles immobiliers, les charges des locaux vacants. Un état récapitulatif annuel est obligatoire — la logique de justification rejoint celle de l'habitation.
| Poste de dépense | Récupérable sur le locataire ? |
|---|---|
| TEOM (ordures ménagères) | Oui, au prorata de la période d'occupation |
| Taxe foncière (hors TEOM) | Non |
| Entretien courant ascenseur | Oui (exploitation, petites pièces) |
| Remplacement complet de l'ascenseur | Non (grosse réparation) |
| Salaire du gardien (entretien + poubelles) | Oui à 75 % |
| Honoraires du syndic | Non |
| Entretien des espaces verts | Oui |
| Ravalement de façade | Non |