Charges récupérables : liste et régularisation
Les charges récupérables — ou charges locatives — sont les dépenses que le bailleur avance puis se fait rembourser par le locataire. Leur liste est fixée de manière limitative par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ce guide vous explique ce qui est récupérable (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, TEOM…), la différence entre provisions et forfait, et comment mener la régularisation annuelle.
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Définition : que dit le décret n°87-713 ?
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables sur le locataire. Le principe est simple : seules les dépenses qui figurent dans cette liste peuvent être réclamées au locataire, car elles correspondent à des services dont il profite (consommations, entretien courant, certaines taxes). Tout ce qui relève de la propriété ou des gros travaux reste à la charge du bailleur.
Cette distinction est essentielle : récupérer une charge non prévue par le décret expose à une contestation du locataire. En cas de doute sur la qualification d'une dépense, reportez-vous au décret ou faites-vous accompagner.
Les principales catégories récupérables
Les grandes familles de charges récupérables. La liste détaillée et les conditions sont fixées par le décret n°87-713.
Eau et énergie
Consommation d'eau et d'énergie des parties communes et des équipements collectifs (éclairage, pompes, etc.).
Chauffage et eau chaude collectifs
Les dépenses de combustible et d'exploitation des installations de chauffage et de production d'eau chaude collectifs.
Entretien des parties communes
Nettoyage, entretien des espaces verts, des ascenseurs et des équipements communs, ainsi que les menues réparations.
Taxes et redevances
Certaines taxes récupérables, notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Provisions sur charges ou forfait ?
En location vide, les charges sont le plus souvent appelées sous forme de provisions : des acomptes mensuels estimés à l'avance, qui doivent être régularisés au réel une fois par an. En location meublée, le bail peut prévoir un forfait de charges : un montant fixe, non régularisable, qui ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles. Le mécanisme applicable dépend donc du type de bail.
La régularisation annuelle, étape par étape
Avec des provisions, la régularisation consiste à comparer, une fois par an, le total des provisions encaissées au montant réel des charges récupérables. Si le locataire a trop versé, le bailleur lui rembourse le trop-perçu ; s'il n'a pas assez versé, il règle le complément. Le bailleur communique un décompte par nature de charges et tient les justificatifs à disposition. Les délais et modalités sont encadrés par la réglementation en vigueur.
Justificatifs : ce qu'il faut conserver
Pour une régularisation incontestable, conservez et organisez l'ensemble de vos pièces : factures d'eau et d'énergie, contrats d'entretien (ascenseur, espaces verts, ménage), relevés de consommation et appels de fonds de copropriété. Le locataire peut demander à les consulter. Un outil de gestion des charges centralise ces documents et automatise le calcul de la régularisation.
Charges et quittance de loyer
Sur la quittance, le loyer et les charges (provisions ou forfait) apparaissent de façon distincte. Une fois la régularisation effectuée, la part de charges peut être ajustée. Vous pouvez générer automatiquement vos documents avec la quittance de loyer Brik. Pour le vocabulaire (TEOM, provisions, charges déductibles…), consultez le glossaire immobilier. Brik vous aide à gérer et à régulariser vos charges ; il ne délivre pas de conseil juridique personnalisé.
Charges récupérables : questions fréquentes
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