Surface habitable (loi Boutin)
Surface de plancher d'un logement après déduction des murs, cloisons, gaines et des parties d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Elle doit figurer dans le bail d'habitation (loi Boutin) et se distingue de la surface Carrez utilisée lors d'une vente en copropriété.
Brik automatise les quittances et les avis, et vous assiste pour l'encaissement (rapprochement automatique des loyers par la référence du bail), la révision des loyers, les charges et la pré-comptabilité.
Ce que mesure (et ne mesure pas) la surface Boutin
La surface habitable « loi Boutin » (article R.156-1 du Code de la construction et de l'habitation) est la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines, embrasures de portes et fenêtres. On exclut ensuite les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ainsi que les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, loggias, vérandas et dépendances.
Elle se distingue de la surface « loi Carrez » utilisée pour la vente de lots de copropriété : la Carrez inclut par exemple les vérandas et certaines annexes closes et couvertes, pas la Boutin. Un même appartement affiche donc souvent une Carrez supérieure à sa Boutin — confondre les deux dans un bail est une source classique de contentieux.
Une mention obligatoire du bail, avec sanction chiffrée
Depuis la loi Boutin de 2009, la surface habitable doit figurer dans tout bail de résidence principale (vide, et meublé depuis ALUR). La sanction est dissuasive : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % (un vingtième) à celle mentionnée au bail, le locataire peut exiger une diminution de loyer proportionnelle à l'écart (article 3-1 de la loi de 1989).
Exemple : bail mentionnant 50 m², surface réelle 46 m², loyer 900 €. L'écart de 8 % dépasse le seuil de 5 % : le locataire peut demander une réduction proportionnelle, soit 72 €/mois — et, si la demande intervient dans les délais (action dans les quatre mois d'un refus du bailleur, demande initiale dans les six mois de la prise d'effet du bail pour la contestation type), l'économie court sur toute la durée restante du bail.
Bien mesurer, bien documenter
Aucun diagnostiqueur n'est légalement requis pour la surface Boutin — le bailleur peut mesurer lui-même — mais l'enjeu financier justifie souvent un mesurage professionnel (30 à 80 € en pratique), notamment pour les surfaces mansardées où la règle des 1,80 m fait toute la différence, ou après des travaux modifiant les cloisons.
Conservez le certificat de mesurage dans le dossier du bien et reportez la même valeur partout : bail, annonce (l'affichage de la surface et du loyer est réglementé), diagnostics. Brik stocke ces documents au niveau du bien et les réutilise à chaque génération de bail — la cohérence entre annonce, bail et dossier est automatique.
| Élément | Surface habitable (Boutin — location) | Surface privative (Carrez — vente) |
|---|---|---|
| Pièces principales (h ≥ 1,80 m) | Incluses | Incluses |
| Surfaces sous 1,80 m | Exclues | Exclues |
| Véranda close et couverte | Exclue | Incluse |
| Combles aménagés (h ≥ 1,80 m) | Inclus | Inclus |
| Balcon, terrasse, loggia | Exclus | Exclus |
| Cave, garage, parking | Exclus | Exclus |