Bail meublé / bail vide
Le bail meublé porte sur un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante : sa durée est généralement d'un an (neuf mois pour un étudiant) et le préavis du locataire d'un mois. Le bail vide (logement non meublé) court sur trois ans renouvelables, avec un préavis de trois mois en principe.
Brik automatise les quittances et les avis, et vous assiste pour l'encaissement (rapprochement automatique des loyers par la référence du bail), la révision des loyers, les charges et la pré-comptabilité.
Deux régimes juridiques, deux durées, deux souplesses
En résidence principale, la location vide relève du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 : bail de trois ans minimum (six ans si le bailleur est une personne morale), reconduction tacite, préavis locataire de trois mois (un mois en zone tendue), congé bailleur avec six mois de préavis pour l'échéance.
La location meublée (titre Ier bis, depuis la loi ALUR) impose un bail d'un an reconductible — ou neuf mois non reconductibles pour un étudiant — un préavis locataire d'un mois en toutes circonstances et un congé bailleur de trois mois avant l'échéance. Le logement doit comporter le mobilier minimal fixé par le décret n° 2015-981 (literie avec couette, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien…). Un meublé incomplet peut être requalifié en location vide, avec bail de trois ans à la clé.
Fiscalité : revenus fonciers contre BIC
C'est souvent le critère décisif. Les loyers du vide sont des revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers) ou régime réel avec déduction des charges et, le cas échéant, déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € sur le revenu global.
Les loyers du meublé sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : micro-BIC avec abattement de 50 % (plafond de recettes de 77 700 € pour la location meublée classique, seuils en vigueur en 2026), ou régime réel LMNP qui permet d'amortir le bien et le mobilier — mécanisme qui neutralise fréquemment l'impôt sur les loyers pendant de longues années. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente : l'avantage se joue désormais surtout pendant la détention.
Dépôt de garantie, charges et gestion au quotidien
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en vide, deux mois en meublé. Côté charges, le vide fonctionne par provisions avec régularisation annuelle obligatoire ; le meublé autorise aussi le forfait de charges, sans régularisation — plus simple, à condition de le calibrer correctement.
En pratique, le meublé implique une rotation locative plus élevée (baux d'un an, mobilité étudiante) donc plus d'états des lieux, de dossiers et de quittances : l'automatisation y est encore plus rentable. Brik gère les deux régimes — génération du bail conforme (vide, meublé, mobilité, colocation), inventaire du mobilier, quittances et suivi bancaire identiques.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (6 ans bailleur personne morale) | 1 an (9 mois étudiant) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue/motifs) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois avant échéance | 3 mois avant échéance |
| Dépôt de garantie max | 1 mois HC | 2 mois HC |
| Charges | Provisions + régularisation | Provisions ou forfait |
| Fiscalité | Revenus fonciers (micro 30 %) | BIC (micro 50 % ou réel amortissable) |