Trêve hivernale
Période de l'année durant laquelle les expulsions locatives sont suspendues, sauf exceptions. Les démarches judiciaires peuvent se poursuivre, mais l'expulsion effective avec le concours de la force publique est reportée à la fin de la trêve.
Brik automatise la gestion locative liée à cette notion : quittances, encaissement, révision des loyers, charges et pré-comptabilité.
Ce que la trêve suspend — et ce qu'elle ne suspend pas
Du 1er novembre au 31 mars inclus, aucune expulsion locative ne peut être exécutée avec le concours de la force publique : c'est la trêve hivernale (article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Les coupures d'électricité et de gaz pour impayés dans la résidence principale sont également interdites sur la même période (l'eau ne peut, elle, être coupée à aucun moment de l'année).
En revanche, la trêve ne suspend ni la dette (les loyers et indemnités d'occupation continuent de courir), ni la procédure judiciaire : assignation, audience, jugement d'expulsion et commandement de quitter les lieux peuvent parfaitement intervenir pendant l'hiver. Seule l'exécution forcée de l'expulsion attend la fin de la trêve.
Les exceptions prévues par la loi
La trêve ne protège pas : les occupants de locaux frappés d'un arrêté de mise en sécurité ou de péril (l'évacuation prime), les squatteurs de domicile — l'exclusion s'étend, sur décision du juge, aux squats d'autres locaux depuis la loi du 27 juillet 2023 —, et les cas où un relogement adapté est assuré à la famille expulsée.
Pour les squats de domicile, la procédure administrative d'évacuation forcée (article 38 de la loi DALO renforcé par la loi anti-squat de 2023) fonctionne toute l'année, trêve comprise : mise en demeure préfectorale après plainte, puis évacuation. Ne confondez donc pas impayé locatif et occupation sans droit ni titre — les régimes sont radicalement différents.
Stratégie du bailleur : utiliser l'hiver plutôt que le subir
Face à un impayé qui s'installe à l'automne, attendre le printemps est la pire option : la procédure complète (commandement de payer, assignation, audience, jugement, commandement de quitter les lieux, concours de la force publique) prend couramment 12 à 24 mois. Chaque mois compte, et l'hiver permet précisément d'avancer les étapes judiciaires pour être prêt à exécuter dès le 1er avril.
Le réflexe efficace reste la précocité : relance dès le premier retard détecté, mise en demeure, information de la caution dans les délais, signalement CCAPEX par le commissaire de justice, et tentative de plan d'apurement documenté. Brik détecte le retard via la synchronisation bancaire et déclenche la séquence de relances graduées — le dossier chronologique se construit tout seul.
La chronologie type d'un impayé face au calendrier hivernal
Impayé constaté en septembre : relance sous 8 jours, mise en demeure à J+15, commandement de payer début octobre — le délai de six semaines expire mi-novembre, en pleine trêve, mais l'assignation peut être délivrée dans la foulée et l'audience obtenue en fin d'hiver. Le jugement d'expulsion tombe au printemps : l'exécution est possible immédiatement, sans attendre un cycle de plus.
Le même impayé traité « après les fêtes » décale toute la chaîne d'un semestre : commandement en janvier, audience à l'été, et si le jugement arrive à l'automne, le commandement de quitter les lieux se heurte à la trêve suivante. Deux mois d'attentisme initial se paient couramment huit à douze mois de loyers supplémentaires perdus.