À partir de quand parle-t-on d'un impayé de loyer ?

On parle d'impayé dès qu'un loyer (ou une provision pour charges) n'est pas réglé à l'échéance prévue par le bail. Un retard ponctuel se règle souvent à l'amiable. C'est l'absence de régularisation malgré les relances qui transforme le retard en véritable impayé, justifiant l'engagement de démarches plus formelles.

Quelle est la première chose à faire en cas de loyer impayé ?

La première étape est la relance amiable : contactez rapidement le locataire pour comprendre la situation et, si possible, formaliser un échéancier de paiement par écrit. Une réaction rapide évite souvent que la dette ne s'accumule. Si le bail comporte une caution ou s'il est couvert par une assurance loyers impayés, anticipez les démarches prévues par ces garanties.

Qu'est-ce qu'une mise en demeure de payer ?

La mise en demeure est un courrier formel, en général envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), par lequel le bailleur somme le locataire de régler les sommes dues dans un délai donné. Elle constitue une preuve écrite de la démarche et précède souvent les actes plus contraignants comme le commandement de payer.

À quoi sert la caution (le garant) en cas d'impayé ?

Lorsque le bail est assorti d'un acte de cautionnement, la caution (souvent appelée garant) s'engage à payer les sommes dues si le locataire ne le fait pas. En cas d'impayé, le bailleur informe la caution et appelle la garantie selon les modalités prévues par l'acte. L'étendue de l'engagement dépend des termes exacts de l'acte de cautionnement.

L'assurance loyers impayés (GLI) couvre-t-elle vraiment ?

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance souscrite par le bailleur qui peut prendre en charge les loyers non réglés, et parfois les frais de procédure, dans les conditions et limites du contrat. Chaque contrat fixe ses propres conditions d'éligibilité du locataire, délais de carence et plafonds : reportez-vous à vos conditions particulières et déclarez le sinistre dans les délais.

Qu'est-ce qu'un commandement de payer et la clause résolutoire ?

Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice (ex-huissier) qui somme le locataire de régler sa dette dans un délai légal. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, ce commandement la vise : si le locataire ne paie pas dans le délai, le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation du bail. La procédure exacte et les délais relèvent de la réglementation en vigueur.

Quel est le délai du commandement de payer : six semaines ou deux mois ?

Cela dépend de la date du bail. Pour un bail conclu à compter du 29 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines à compter du commandement de payer pour régler sa dette (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023). Pour un bail conclu avant cette date, le délai reste de deux mois. Passé ce délai sans paiement, la clause résolutoire peut être constatée par le juge. Le calendrier de procédure de ce guide applique le bon délai selon la date de votre bail.

Brik est-il un service de recouvrement de loyers ?

Non. Brik est un logiciel de gestion locative et de pré-comptabilité : il suit les encaissements, signale les retards, automatise les avis d'échéance, les quittances et les relances, et conserve l'historique des paiements utile à votre dossier. Brik ne réalise pas le recouvrement et ne délivre pas de conseil juridique personnalisé : pour engager une procédure, rapprochez-vous d'un commissaire de justice ou d'un professionnel du droit.

Guide · Gestion locative

Que faire en cas d'impayé de loyer ?

Face à un loyer impayé, la rapidité et la rigueur font la différence. La bonne démarche va de la relance amiable à la procédure judiciaire, en passant par la mise en demeure, la mobilisation de la caution, l'assurance loyers impayés (GLI) et le commandement de payer délivré par un commissaire de justice (ex-huissier). Ce guide détaille chaque étape, en restant prudent : les délais et formalités exacts dépendent de la réglementation en vigueur et de votre situation.

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Pourquoi réagir dès le premier retard ?

Plus un impayé s'installe, plus la dette s'accumule et plus la régularisation devient difficile. Un retard ponctuel se résout souvent par un simple échange ; c'est l'inaction qui transforme un retard en contentieux. Mettez en place un suivi des paiements rigoureux : repérer immédiatement un loyer manquant permet d'enclencher la relance au bon moment et de conserver une trace écrite de chaque démarche.

Brik est un logiciel de gestion locative et de pré-comptabilité : il signale les retards, automatise les avis d'échéance, les quittances et les relances, et conserve l'historique des encaissements. Brik n'est pas un service de recouvrement et ne délivre pas de conseil juridique personnalisé.

Les étapes pour gérer un impayé de loyer

1. Relancer à l'amiable

Dès le premier retard, contactez le locataire pour comprendre la situation et, si possible, convenir d'un échéancier de paiement écrit.

2. Mise en demeure (LRAR)

Si le retard persiste, adressez une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant les sommes dues.

3. Mobiliser la caution

Si le bail est assorti d'un cautionnement, informez la caution (garant) et appelez la garantie selon les termes de l'acte.

4. Déclarer à l'assurance GLI

Si vous avez une assurance loyers impayés (GLI), déclarez le sinistre dans les délais et conditions prévus par votre contrat.

5. Commandement de payer

Faites délivrer par un commissaire de justice (ex-huissier) un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

6. Saisir le juge

Sans régularisation, le bailleur peut saisir le juge compétent pour faire constater la résiliation du bail et obtenir un titre exécutoire.

Votre calendrier de procédure, à partir du premier impayé

Indiquez la date de l'échéance restée impayée et les délais que vous vous donnez : l'outil date chaque étape, de la relance amiable à l'expulsion possible, en distinguant les délais fixés par un texte (« légal ») des délais usuels ou choisis (« estimé »). Le délai du commandement de payer dépend de la date du bail : six semaines pour un bail conclu à compter du 29 juillet 2023, deux mois pour un bail antérieur. Si la date d'expulsion tombe pendant la trêve hivernale, elle est reportée au 1er avril.

Texte applicable : art. 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023) ; art. L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; art. 7-1 de la loi 89-462 (prescription de trois ans).

Votre situation

Date de l'échéance impayée

Bail conclu à compter du 29 juillet 2023 (commandement de six semaines ; sinon deux mois)

Bailleur personne morale, hors SCI familiale (saisine de la CCAPEX deux mois avant l'assignation)

Jours avant la mise en demeure

À partir de l'échéance. Délai que vous choisissez.

jours

Jours avant le commandement de payer

À partir de l'échéance. Délai que vous choisissez.

jours

Délai moyen entre l'assignation et l'audience

Variable selon le tribunal ; six semaines au minimum.

jours

Calendrier indicatif

Échéance impayée6 novembre 2026
Délai légalPoint de départ : le loyer n'est pas réglé à la date prévue par le bail.
Relance amiable7 novembre 2026 → 9 novembre 2026
Délai estiméUsage : appel, message ou e-mail dès les premiers jours ; aucun délai légal.
Mise en demeure (LRAR)14 novembre 2026
Délai estiméDélai que vous vous donnez : 8 jours après l'échéance. Aucun délai légal.
Commandement de payer (commissaire de justice)6 décembre 2026
Délai estiméDélai que vous vous donnez : 30 jours après l'échéance. L'acte vise la clause résolutoire du bail.
Signalement du commandement à la CCAPEX6 décembre 2026
Délai légalArt. 24 II de la loi 89-462 : le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions dès que la dette atteint les seuils fixés dans le département.
Fin du délai du commandement17 janvier 2027
Délai légalArt. 24 I de la loi 89-462 (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023) : six semaines pour un bail conclu à compter du 29 juillet 2023. Sans paiement, la clause résolutoire est acquise.
Assignation devant le juge des contentieux de la protection18 janvier 2027
Délai estiméAu plus tôt le lendemain de la fin du délai du commandement ; l'assignation est notifiée au préfet par le commissaire de justice.
Audience18 avril 2027
Délai estiméDélai réglable : 90 jours après l'assignation. Art. 24 III de la loi 89-462 : l'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience (minimum légal appliqué).
Jugement18 mai 2027
Délai estiméDélibéré usuel d'environ 30 jours ; le juge peut accorder des délais de paiement au locataire.
Commandement de quitter les lieux2 juin 2027
Délai estiméSignification du jugement puis commandement de quitter les lieux par le commissaire de justice, environ 15 jours après le jugement.
Fin du délai de deux mois pour partir2 août 2027
Délai légalArt. L. 412-1 CPCE : l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.
Expulsion possible2 août 2027
Délai légalArt. L. 412-6 CPCE : la date ne tombe pas dans la trêve hivernale (1er novembre → 31 mars).

Prescription : les loyers de cette échéance se réclament pendant trois ans, soit jusqu'au 6 novembre 2029 (art. 7-1 de la loi 89-462).

Calcul indicatif, à vérifier avec votre bail et les textes en vigueur.

Recevez votre calendrier de procédure par e-mail

Chaque étape datée, avec le délai légal ou estimé et le texte applicable, à garder sous la main.

1. La relance amiable et l'échéancier

Dès le premier retard, prenez contact avec le locataire (appel, message, e-mail) pour comprendre l'origine du problème. Un échéancier de paiement écrit, signé des deux parties, permet souvent d'apurer la dette sans contentieux. Conservez la trace de chaque échange : ces éléments seront utiles si la situation se durcit.

2. La mise en demeure par LRAR

Si le dialogue n'aboutit pas, adressez une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ce courrier rappelle les sommes dues, fixe un délai pour régulariser et constitue une preuve écrite de votre démarche. C'est une étape charnière avant les actes délivrés par un commissaire de justice.

3. La caution (le garant)

Si le contrat de bail est assorti d'un acte de cautionnement, la caution s'engage à payer en cas de défaillance du locataire. Informez-la de l'impayé et appelez la garantie selon les modalités prévues par l'acte. L'étendue de l'engagement (durée, montant) dépend des termes exacts de l'acte de caution.

4. L'assurance loyers impayés (GLI)

Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI), elle peut prendre en charge les loyers non réglés et, parfois, les frais de procédure, dans les conditions et limites du contrat. Déclarez le sinistre dans les délais prévus et respectez les diligences demandées par l'assureur. Chaque contrat fixe ses propres conditions : reportez-vous à vos conditions particulières.

5. Le commandement de payer et la clause résolutoire

En l'absence de régularisation, vous pouvez faire délivrer par un commissaire de justice (ex-huissier) un commandement de payer. S'il vise la clause résolutoire inscrite au bail, et que le locataire ne paie pas dans le délai légal — six semaines pour un bail conclu à compter du 29 juillet 2023, deux mois pour un bail antérieur —, la voie est ouverte pour faire constater la résiliation du bail. Les autres formalités relèvent de la réglementation en vigueur.

6. La procédure devant le juge

Si la dette n'est toujours pas réglée, le bailleur peut saisir le juge compétent pour faire constater la résiliation du bail et obtenir un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes dues. Cette phase est encadrée par des règles de procédure strictes : faites-vous accompagner par un commissaire de justice ou un professionnel du droit. Brik vous aide à documenter le dossier (historique des paiements, avis d'échéance, quittances) mais ne se substitue pas à ces professionnels.

Impayés : le déroulé opérationnel jour par jour

J+3 à J+30 : la fenêtre amiable, décisive

J+3 après l'échéance : premier contact léger (message via l'espace locataire ou téléphone) — la moitié des retards sont des oublis ou des décalages de virement qui se règlent là. J+10 : relance écrite formelle rappelant montant et délai. J+20 : mise en demeure recommandée, mention des suites (commandement, caution, garanties). En parallèle : information de la caution dès le premier impayé, orientation du locataire de bonne foi vers les aides (FSL, Action Logement, APL — un impayé de deux mois déclenche le signalement CAF obligatoire pour les allocataires en tiers payant).

Tout se consigne : dates, canaux, réponses. Cette chronologie conditionne la GLI (relances contractuelles), la caution (notifications) et la suite judiciaire.

J+30 à J+90 : formaliser sans attendre

Deuxième échéance impayée : commandement de payer par commissaire de justice (100-200 €, récupérables sur le locataire), qui ouvre le délai légal de six semaines (deux mois pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023) et déclenche le signalement CCAPEX. La caution reçoit sa notification dans les deux mois — à défaut, elle échappe aux pénalités. Si une GLI couvre le bail : déclaration du sinistre au calendrier du contrat, l'assureur prenant la main sur le recouvrement.

Un plan d'apurement écrit reste possible — et souhaitable — à ce stade : loyer courant intégral + fraction de la dette, signé, avec clause de déchéance en cas de non-respect. Le juge y verra la bonne foi du bailleur ; un plan respecté vaut mieux qu'un jugement dans dix-huit mois.

Au-delà : l'assignation et l'exécution, sans faux pas

Délai du commandement écoulé sans paiement (six semaines, ou deux mois pour un bail antérieur au 29 juillet 2023) : assignation devant le juge des contentieux de la protection (avocat recommandé, non obligatoire) pour constat de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement. Comptez plusieurs mois jusqu'au jugement, deux mois de commandement de quitter les lieux, la demande de concours de la force publique, et la trêve hivernale qui suspend l'exécution du 1er novembre au 31 mars. Le refus de concours au-delà de deux mois ouvre droit à indemnisation par l'État — réclamez-la.

Interdits absolus, pénalement sanctionnés : changer les serrures, couper les fluides, vider le logement, harceler. La voie de fait ruine la procédure et inverse les responsabilités. Le recouvrement de la dette, lui, continue après l'expulsion (titre exécutoire valable dix ans, saisies par commissaire de justice).

Sources

Les règles citées renvoient à leur texte officiel. Vérifiez la version en vigueur à la date de votre situation.

Textes vérifiés le 3 novembre 2026

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