Caution solidaire
Engagement par lequel un tiers (le garant) s'oblige à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance. La caution solidaire permet au bailleur de réclamer directement au garant, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire.
Brik automatise les quittances et les avis, et vous assiste pour l'encaissement (rapprochement automatique des loyers par la référence du bail), la révision des loyers, les charges et la pré-comptabilité.
Caution simple, caution solidaire : la différence qui change tout
La caution est la personne (ou l'organisme) qui s'engage à payer les dettes locatives si le locataire défaille. Avec une caution simple, le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire (bénéfice de discussion) avant de se retourner contre la caution. Avec une caution solidaire — la formule quasi systématique en pratique — le bailleur peut réclamer les sommes dues directement à la caution dès le premier impayé, sans étape préalable.
L'engagement se formalise par un acte de cautionnement, annexé au bail. Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance du 15 septembre 2021, en vigueur au 1er janvier 2022), la mention manuscrite obligatoire a été remplacée par une mention apposée par la caution elle-même, exprimant en toutes lettres le montant plafonné de son engagement — la signature électronique est désormais admise, ce qui a fiabilisé les baux signés en ligne.
Contenu et durée de l'engagement
L'acte doit préciser le montant du loyer et ses conditions de révision, l'étendue de l'engagement (loyers, charges, réparations, indemnités d'occupation), et sa durée : déterminée (par exemple « trois ans ») ou indéterminée. Une caution à durée indéterminée peut résilier unilatéralement son engagement, mais celui-ci continue de produire effet jusqu'à la fin du bail en cours au jour de la résiliation.
Point de vigilance côté bailleur : si le bail est renouvelé ou prorogé et que l'acte ne couvre expressément que le bail initial, la caution est libérée pour la suite. La rédaction « pour la durée du bail et de ses renouvellements » est donc essentielle. Le bailleur doit par ailleurs informer la caution de tout impayé du locataire — et, pour un cautionnement à durée indéterminée, lui rappeler chaque année sa faculté de résiliation.
Cumul GLI + caution : l'interdiction à connaître
Depuis la loi Boutin de 2009, un bailleur ne peut pas cumuler une assurance loyers impayés (GLI) et un cautionnement pour le même bail — sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Il faut donc choisir sa stratégie de garantie : GLI (couverture assurantielle, coût d'environ 2,5 à 3,5 % du loyer annuel) ou caution solidaire (gratuite mais dépendant de la solvabilité du garant).
Si un bailleur personne morale (hors SCI familiale) exige une caution, seules certaines formes restent possibles (organismes type Visale notamment). Pour les personnes physiques et SCI familiales, la caution solidaire d'un proche reste l'outil le plus répandu du marché locatif.
Mettre en jeu la caution en cas d'impayé
Dès le premier loyer impayé, informez la caution par écrit (c'est une obligation dans les deux mois suivant le commandement de payer, à peine de déchéance des pénalités et intérêts de retard). En cautionnement solidaire, la mise en demeure de payer peut lui être adressée en parallèle de celle du locataire.
Conservez la chronologie complète : date de l'impayé, relances, courriers à la caution. Brik relance dès l'échéance un loyer qui n'est pas soldé, avec des relances graduées, et garde trace de chaque envoi — le dossier est prêt si la phase contentieuse devient nécessaire.