Dépôt de garantie
Somme versée par le locataire à l'entrée pour couvrir d'éventuels manquements (impayés, dégradations). Elle est plafonnée à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé, et restituée après l'état des lieux de sortie, déduction faite des sommes justifiées.
Brik automatise la gestion locative liée à cette notion : quittances, encaissement, révision des loyers, charges et pré-comptabilité.
Plafonds légaux : un mois en vide, deux mois en meublé
Le dépôt de garantie est plafonné par la loi : un mois de loyer hors charges pour une location vide (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), deux mois hors charges pour une location meublée (article 25-6). Il est versé à la signature du bail et son montant ne peut être révisé en cours de bail ni au renouvellement — même si le loyer, lui, augmente.
Deux interdictions à connaître : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois (cas rare des loyers trimestriels d'avance), et le bail mobilité (1 à 10 mois) interdit tout dépôt de garantie — la garantie Visale le remplace. Le dépôt peut être versé par un tiers : Action Logement (avance Loca-Pass) ou le FSL.
Restitution : délais stricts et pénalités automatiques
Au départ du locataire, le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois si des dégradations sont constatées. Le délai court à compter de la remise des clés. Toute retenue doit être justifiée : devis ou factures pour les réparations, décompte pour les charges, constat contradictoire pour les dégradations.
La sanction du retard est dissuasive : le dépôt non restitué dans les délais est majoré de plein droit de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Pour un loyer de 800 €, chaque mois de retard coûte 80 € — sans que le locataire ait besoin de prouver un préjudice.
Retenues admises et retenues abusives
Peuvent être retenus : les loyers et charges impayés, le coût des réparations locatives non effectuées (justifié par devis ou facture, et apprécié en tenant compte de la vétusté), et une provision pour charges dans l'attente de la régularisation de copropriété — plafonnée à 20 % du dépôt, à solder dans le mois suivant l'arrêté annuel des comptes.
Sont abusives les retenues pour usure normale (peintures défraîchies après plusieurs années, moquette usée par un usage normal), les retenues forfaitaires sans justificatif, ou la facturation de remises en état supérieures à la valeur résiduelle des équipements. La grille de vétusté annexée au bail (décret du 29 mars 2016) est la meilleure prévention des litiges.
Exemple chiffré d'un décompte de sortie
Location vide, loyer 800 € hors charges, dépôt de 800 €. État des lieux de sortie : trou dans une cloison (réparation facturée 150 €), régularisation de charges en attente (immeuble en copropriété). Décompte : 150 € retenus sur justificatif + provision de 160 € maximum (20 %) pour charges, soit une restitution immédiate d'au moins 490 € sous deux mois, puis le solde de la provision dans le mois suivant l'approbation des comptes.
Brik horodate la remise des clés, rapproche l'état des lieux d'entrée et de sortie, calcule les échéances de restitution et archive les justificatifs de retenue — le trio qui sécurise un décompte contesté.
| Type de location | Plafond | Délai de restitution | Pénalité de retard |
|---|---|---|---|
| Vide (résidence principale) | 1 mois de loyer HC | 1 mois (EDL conforme) / 2 mois sinon | +10 % du loyer HC par mois entamé |
| Meublée (bail 2015+) | 2 mois de loyer HC | 1 mois / 2 mois | +10 % du loyer HC par mois entamé |
| Bail mobilité | Interdit | — | — |