Comment faire un état des lieux conforme (entrée/sortie)
L'état des lieux décrit l'état du logement à l'entrée puis à la sortie du locataire. Sa comparaison conditionne le règlement du dépôt de garantie. Son contenu et sa forme sont encadrés par le décret n°2016-382, qui a fixé un modèle type et des mentions obligatoires. Ce guide vous explique ce qu'il doit contenir, comment le réaliser pièce par pièce, et comment gérer la vétusté et les litiges.
Dès 4,90 €/mois · 14 jours d'essai gratuit
Le cadre légal : le décret n°2016-382
Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 a précisé les modalités d'établissement de l'état des lieux : il a notamment fixé un modèle type, les mentions obligatoires et la possibilité d'établir le document sous forme dématérialisée. L'état des lieux est établi de manière contradictoire, à l'entrée comme à la sortie, et annexé au bail.
Pour une comparaison fiable, le même modèle et le même niveau de détail doivent être utilisés à l'entrée et à la sortie. Plus la description d'entrée est précise, plus le règlement du dépôt de garantie sera simple et incontestable à la sortie.
Ce que doit contenir un état des lieux
Les mentions essentielles d'un état des lieux conforme. Le détail est fixé par le décret n°2016-382.
Nature, date et parties
La mention « entrée » ou « sortie », la date, l'adresse du logement et l'identité du bailleur et du locataire.
Relevés et clés
Les relevés des compteurs (eau, électricité, gaz) et le détail des clés, badges et télécommandes remis.
Description pièce par pièce
L'état des sols, murs, plafonds, équipements et installations de chaque pièce, décrit avec précision.
Signatures contradictoires
Le document daté et signé par les deux parties, chacune en conservant un exemplaire.
Les étapes pour un état des lieux conforme
1. Préparer le rendez-vous
Choisissez un modèle conforme et fixez le rendez-vous à la remise des clés (entrée) ou à leur restitution (sortie), les deux parties présentes.
2. Décrire pièce par pièce
Décrivez l'état des sols, murs, plafonds et équipements avec un vocabulaire homogène (neuf, bon état, état d'usage, mauvais état).
3. Relever compteurs et clés
Notez les relevés des compteurs (eau, électricité, gaz) et le nombre de clés et badges remis.
4. Photographier
Prenez des photos datées de chaque pièce et des défauts, et annexez-les au document.
5. Signer de façon contradictoire
Datez et faites signer le document par les deux parties, chacune conservant un exemplaire.
6. Comparer entrée et sortie
À la sortie, comparez avec l'état des lieux d'entrée, en tenant compte de la vétusté, pour le dépôt de garantie.
État des lieux d'entrée : poser des bases solides
À l'entrée, décrivez chaque pièce avec un vocabulaire homogène et précis. Notez les relevés de compteurs, le nombre de clés et badges, et signalez le moindre défaut existant. C'est ce document, annexé au contrat de bail, qui servira de référence à la sortie. Une description bâclée à l'entrée se retourne presque toujours contre le bailleur.
État des lieux de sortie et vétusté
À la sortie, établissez l'état des lieux sur le même modèle, puis comparez-le à celui d'entrée. La vétusté — l'usure normale liée au temps et à un usage normal — ne peut pas être facturée au locataire : seules les dégradations qui excèdent cette usure peuvent justifier une retenue. Des grilles de vétusté peuvent être annexées au bail pour objectiver l'appréciation.
Photos et état des lieux numérique
Les photos datées, annexées au document, sont la meilleure protection en cas de litige. Un état des lieux numérique facilite la prise de photos associées à chaque pièce, l'archivage et la signature électronique. Pour les définitions utiles (vétusté, dépôt de garantie, contradictoire…), consultez le glossaire immobilier.
Litiges et dépôt de garantie
En cas de désaccord à la sortie, l'état des lieux comparé, appuyé par les photos et d'éventuels devis ou factures, justifie une retenue sur le dépôt de garantie. Les délais de restitution et les modalités sont encadrés par la réglementation en vigueur. En cas de blocage, des voies amiables ou judiciaires existent. Brik vous aide à réaliser et à archiver vos états des lieux ; il ne délivre pas de conseil juridique personnalisé.
État des lieux : contentieux évités et outils de preuve
La force probante : ce qui compte vraiment devant un juge
Un état des lieux vaut par sa précision et son caractère contradictoire. Précision : chaque élément décrit avec un état qualifié (neuf, bon, usagé, mauvais) et les défauts localisés — « rayures parquet chambre, 3 lattes devant fenêtre » — plutôt que des appréciations globales. Contradictoire : signé par les deux parties (ou leurs mandataires), chaque page paraphée sur papier, signature électronique horodatée en numérique. Les photos intégrées au document et référencées (pièce, élément) pèsent plus que des photos séparées dont la date se conteste.
Sans EDL d'entrée, l'article 1731 du Code civil présume le locataire entré dans un logement en bon état — mais la présomption s'inverse si le bailleur a fait obstacle à son établissement, et en pratique les juges exigent du bailleur qu'il prouve l'état initial : autant dire que les retenues deviennent indéfendables.
Les dix jours du locataire et la période de chauffe
Le locataire peut demander à compléter l'EDL d'entrée dans les dix jours (tout élément) et pendant le premier mois de la période de chauffe (chauffage) : traitez ces demandes par avenant daté plutôt que de les ignorer — un refus non motivé se retourne contre le bailleur. Symétriquement, un défaut découvert par le bailleur après l'entrée (dissimulé lors de l'EDL) se signale immédiatement par écrit.
À la sortie, convoquez formellement si le locataire tarde : proposition de date par recommandé, puis constat de commissaire de justice en cas de carence (convocation des parties à 7 jours, coût partagé). Ne récupérez jamais le logement « de fait » sans constat : changer les serrures sans EDL de sortie ni remise de clés documentée vous expose.
Numérique : les critères d'un outil sérieux
Quatre exigences pour qu'un EDL numérique tienne la route : le respect du contenu réglementaire du décret de 2016 (compteurs, clés, description par pièce, comparabilité entrée/sortie), des photos horodatées attachées à chaque constat, une signature électronique des deux parties avec remise immédiate d'un exemplaire, et un archivage infalsifiable dans le dossier du bail. La comparaison automatique entrée/sortie — chaque élément face à face — transforme le décompte du dépôt de garantie en exercice objectif.
C'est le fonctionnement de l'état des lieux Brik, qui alimente ensuite la chronologie de restitution du dépôt (délais d'un ou deux mois, justificatifs de retenue) sans ressaisie.
État des lieux : questions fréquentes
Réalisez des états des lieux incontestables
Modèle conforme, description pièce par pièce, photos et signature électronique, archivés avec votre bail. Essayez gratuitement pendant 14 jours.