Louer en meublé ou en vide : le comparatif
Meublé ou vide ? Le choix engage la durée du bail, le préavis, le dépôt de garantie, l'équipement du logement et surtout la fiscalité. Le bail meublé (1 an, 9 mois pour un étudiant, préavis locataire d'1 mois, dépôt de 2 mois, mobilier minimum obligatoire) relève des BIC en LMNP ; le bail vide (3 ans, préavis 3 mois, dépôt 1 mois) relève des revenus fonciers. Ce guide compare chaque dimension pour vous aider à décider.
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Les repères meublé / vide
Des valeurs stables prévues par la réglementation pour les résidences principales.
Durée — bail meublé
Bail meublé d'1 an renouvelable, ramené à 9 mois non reconductibles pour un étudiant (résidence principale).
Durée — bail vide
Bail vide de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier (résidence principale).
Dépôt de garantie
Plafonné à 1 mois de loyer hors charges en vide, 2 mois en meublé (résidence principale).
Fiscalité
Meublé = BIC (LMNP, micro-BIC ou réel). Vide = revenus fonciers (micro-foncier ou réel).
Tableau comparatif : bail meublé vs bail vide
Synthèse des règles stables applicables à une résidence principale lorsque le bailleur est un particulier.
| Critère | Location meublée | Location vide |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an renouvelable (9 mois pour un étudiant) | 3 ans (bailleur particulier) |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas prévus) |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges | 1 mois de loyer hors charges |
| Mobilier | Équipement minimum obligatoire (décret du 31 juillet 2015) | Aucun mobilier imposé |
| Fiscalité des loyers | BIC — statut LMNP (micro-BIC ou réel avec amortissement) | Revenus fonciers (micro-foncier ou réel avec déficit foncier possible) |
| Profil locataire fréquent | Étudiants, jeunes actifs, mobilité | Familles, locations longue durée |
Les abattements, seuils et conditions des régimes fiscaux évoluent : vérifiez auprès d'un expert-comptable et sur impots.gouv.fr.
Le cadre juridique : durée, préavis, dépôt
En meublé, le bail d'une résidence principale est conclu pour un an renouvelable, ramené à neuf mois non reconductibles pour un étudiant. Le préavis du locataire est d'un mois et le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. En vide, le bail est conclu pour trois ans (bailleur particulier), le préavis du locataire est de trois mois — réduit à un mois en zone tendue ou dans les cas prévus par la loi — et le dépôt est plafonné à un mois. Ces durées, préavis et plafonds sont des valeurs stables.
Le mobilier minimum obligatoire en meublé
Pour qu'un logement soit qualifié de meublé, il doit comporter un équipement minimum permettant au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien, etc. Cette liste minimale est fixée par le décret du 31 juillet 2015. Un logement insuffisamment équipé risque la requalification en location vide, avec les conséquences juridiques et fiscales associées.
La fiscalité : BIC (LMNP) ou revenus fonciers
Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) : au choix le micro-BIC ou le régime réel, qui permet l'amortissement du bien et du mobilier. Les loyers d'une location vide relèvent des revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel, qui ouvre la possibilité d'un déficit foncier. Les abattements, seuils et conditions de ces régimes évoluent : vérifiez auprès d'un expert-comptable et sur impots.gouv.fr. Pour outiller votre déclaration au réel, voyez notre logiciel de gestion LMNP.
Avantages et inconvénients de chaque formule
Le meublé séduit par sa souplesse (bail court, préavis réduit), un loyer souvent plus élevé et une fiscalité potentiellement avantageuse au réel grâce à l'amortissement. En contrepartie, il implique un turnover plus fréquent, l'achat et l'entretien du mobilier, et une gestion plus active. Le vide offre une stabilité locative supérieure et une gestion plus simple, mais des baux longs (préavis bailleur plus contraignant) et un cadre fiscal foncier moins flexible. La rentabilité nette dépend de votre bien, de la demande locale et de votre régime : faites le calcul au cas par cas.
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Brik gère les deux types de baux — meublé et vide — et centralise baux, quittances, états des lieux et suivi des paiements, avec une pré-comptabilité pour préparer votre déclaration (BIC en LMNP ou revenus fonciers). Brik est un logiciel de gestion locative et de pré-comptabilité : il ne délivre pas de conseil fiscal personnalisé. Pour le choix du régime, l'option réel ou tout cas particulier, rapprochez-vous d'un expert-comptable et consultez impots.gouv.fr. Découvrez aussi notre gestion d'appartement.
Meublé ou vide : questions fréquentes
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