Louer en meublé ou en vide : le comparatif

Le cadre juridique : durée, préavis, dépôt

En meublé, le bail d'une résidence principale est conclu pour un an renouvelable, ramené à neuf mois non reconductibles pour un étudiant. Le préavis du locataire est d'un mois et le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. En vide, le bail est conclu pour trois ans (bailleur particulier), le préavis du locataire est de trois mois — réduit à un mois en zone tendue ou dans les cas prévus par la loi — et le dépôt est plafonné à un mois. Ces durées, préavis et plafonds sont des valeurs stables.

Le mobilier minimum obligatoire en meublé

Pour qu'un logement soit qualifié de meublé, il doit comporter un équipement minimum permettant au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien, etc. Cette liste minimale est fixée par le décret du 31 juillet 2015. Un logement insuffisamment équipé risque la requalification en location vide, avec les conséquences juridiques et fiscales associées.

La fiscalité : BIC (LMNP) ou revenus fonciers

Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) : au choix le micro-BIC ou le régime réel, qui permet l'amortissement du bien et du mobilier. Les loyers d'une location vide relèvent des revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel, qui ouvre la possibilité d'un déficit foncier. Les abattements, seuils et conditions de ces régimes évoluent : vérifiez auprès d'un expert-comptable et sur impots.gouv.fr. Pour outiller votre déclaration au réel, voyez notre logiciel de gestion LMNP.

Avantages et inconvénients de chaque formule

Le meublé séduit par sa souplesse (bail court, préavis réduit), un loyer souvent plus élevé et une fiscalité potentiellement avantageuse au réel grâce à l'amortissement. En contrepartie, il implique un turnover plus fréquent, l'achat et l'entretien du mobilier, et une gestion plus active. Le vide offre une stabilité locative supérieure et une gestion plus simple, mais des baux longs (préavis bailleur plus contraignant) et un cadre fiscal foncier moins flexible. La rentabilité nette dépend de votre bien, de la demande locale et de votre régime : faites le calcul au cas par cas.

Gérer meublé et vide avec Brik

Brik gère les deux types de baux — meublé et vide — et centralise baux, quittances, états des lieux et suivi des paiements, avec une pré-comptabilité pour préparer votre déclaration (BIC en LMNP ou revenus fonciers). Brik est un logiciel de gestion locative et de pré-comptabilité : il ne délivre pas de conseil fiscal personnalisé. Pour le choix du régime, l'option réel ou tout cas particulier, rapprochez-vous d'un expert-comptable et consultez impots.gouv.fr. Découvrez aussi notre gestion d'appartement.

Cas 1 — Studio en ville étudiante : le meublé s'impose presque toujours

Hypothèses : studio 25 m², 500 € nu ou 580 € meublé, financé à crédit. En meublé au réel LMNP : amortissements (≈ 4 000 €/an) + intérêts + charges neutralisent l'impôt sur ~7 000 € de loyers pendant plus de dix ans ; rotation étudiante absorbée par le bail de 9 mois et une demande structurelle. En nu au micro-foncier : 6 000 € imposés après abattement de 30 %, soit ≈ 2 000 € d'impôt et PS par an à TMI 30 %. L'écart net dépasse souvent 1 500 €/an en faveur du meublé, mobilier amorti compris.

Le point de vigilance n'est pas fiscal mais opérationnel : la rotation exige un processus de relocation rodé (annonce, dossiers, EDL) — automatisé, il se gère ; artisanal, il dévore l'avantage.

Cas 2 — T3 familial en périphérie : le vide reprend l'avantage

Hypothèses : T3 loué à une famille, 900 € nu ou 960 € meublé théorique — mais la demande meublée familiale est faible : vacance et négociation mangent le différentiel. Le bail de 3 ans stabilise l'occupation (les familles restent 4-6 ans en moyenne), les états des lieux s'espacent, et le régime réel foncier absorbe travaux et intérêts — avec le déficit foncier en levier lors des rénovations.

Moralité : le meublé est un outil de micro-marchés (studios/T2 urbains, mobilité, étudiants), pas un totem fiscal. Le croisement demande locale × profil de bien prime sur la comparaison d'abattements.

Basculer de l'un à l'autre : mode d'emploi

Nu vers meublé (au départ du locataire) : équiper selon la liste du décret de 2015 (2 500-6 000 € pour un T2 correct, amortissables), déclarer le début d'activité LMNP au guichet unique dans les 15 jours, signer un bail meublé — et vérifier le règlement de copropriété ainsi que, pour le tourisme, les autorisations locales. Meublé vers nu : cesser l'activité BIC (radiation), basculer en revenus fonciers — attention aux conséquences sur les amortissements en cours et aux plus-values selon le régime.

Dans les deux sens, la bascule se prépare un exercice à l'avance avec un chiffrage : simulateurs d'amortissement LMNP et de rendement donnent la réponse propre à votre bien, votre TMI et votre horizon.