Commandement de payer
Acte délivré par un commissaire de justice (huissier) sommant le locataire de régler sa dette locative dans un délai légal. Il constitue une étape préalable obligatoire avant de pouvoir faire jouer la clause résolutoire et engager une procédure d'expulsion.
Brik automatise la gestion locative liée à cette notion : quittances, encaissement, révision des loyers, charges et pré-comptabilité.
L'acte qui ouvre officiellement la procédure d'impayé
Le commandement de payer est un acte signifié par un commissaire de justice (ex-huissier) qui somme le locataire de régler sa dette locative dans un délai de six semaines (loi du 27 juillet 2023). C'est le préalable obligatoire à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour impayé : sans commandement régulier, pas de résiliation de plein droit, quelle que soit l'ampleur de la dette.
Son contenu est strictement encadré à peine de nullité : décompte détaillé de la dette (loyers, charges, échéances), mention du délai de six semaines, reproduction de textes légaux, information sur la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) et de demander des délais au juge, et adresse de la CAF/CCAPEX. Le commissaire de justice signale par ailleurs le commandement à la CCAPEX dès lors que la dette dépasse un certain seuil — c'est automatique, pas optionnel.
Combien ça coûte, et qui paie ?
Le coût de la signification est tarifé (émoluments réglementés, de l'ordre de 100 à 200 € selon le montant de la dette, débours compris). Ces frais sont en principe récupérables sur le locataire en tant que frais de recouvrement à la charge du débiteur, et s'ajoutent au décompte de la dette dans la suite de la procédure.
N'attendez pas des mois d'arriérés pour agir : un commandement délivré au deuxième mois d'impayé maximise les chances de régularisation (le locataire mesure le sérieux de la situation) et fait courir le délai de six semaines au plus tôt. La caution doit être informée dans les deux mois du commandement, faute de quoi elle échappe aux pénalités et intérêts de retard.
Après le commandement : trois scénarios
Scénario 1 : le locataire paie l'intégralité dans les six semaines — la procédure s'arrête, le bail continue. Scénario 2 : il obtient (du juge, ou par accord) un échéancier et le respecte — la clause résolutoire est suspendue. Scénario 3 : la dette persiste — le bail est résilié de plein droit et le bailleur assigne devant le juge des contentieux de la protection pour constat de résiliation, expulsion et condamnation au paiement.
Le calendrier complet, du commandement à l'expulsion effective, s'étale rarement sous 12 mois (audience, jugement, commandement de quitter les lieux, réquisition de la force publique, trêve hivernale éventuelle). D'où l'importance d'un déclenchement précoce et d'un dossier tenu au cordeau : décomptes exacts, relances horodatées, notification caution — autant d'éléments que Brik consigne automatiquement au fil du suivi bancaire des paiements.
Le coût réel d'un impayé non traité
Chiffrons un loyer de 850 € charges comprises : trois mois d'attentisme avant le commandement, ce sont 2 550 € de dette — à comparer aux 150 € environ du commandement délivré au deuxième mois. Si la procédure va au bout, la dette moyenne constatée au jugement dépasse fréquemment 8 à 12 mois de loyer, dont une fraction seulement sera recouvrée : la solvabilité d'un locataire en grande difficulté ne s'améliore pas avec le temps.
Chaque étape précoce augmente le taux de règlement amiable : une relance à J+5 règle la majorité des simples oublis ; une mise en demeure documentée déclenche souvent la mobilisation des aides (FSL, action logement) ; le commandement formalise la dernière chance avant le contentieux. La vitesse n'est pas de l'agressivité : c'est la meilleure protection du locataire de bonne foi comme du bailleur.