Syndic
Personne ou société chargée de gérer une copropriété : exécution des décisions de l'assemblée générale, entretien des parties communes, tenue des comptes et appels de charges. Le syndic est désigné par les copropriétaires et peut être professionnel ou bénévole.
Brik automatise la gestion locative liée à cette notion : quittances, encaissement, révision des loyers, charges et pré-comptabilité.
Le mandataire légal de la copropriété
Le syndic est l'organe exécutif du syndicat des copropriétaires, imposé par la loi du 10 juillet 1965 pour tout immeuble en copropriété : il administre les parties communes, exécute les décisions d'assemblée générale, tient la comptabilité du syndicat, recouvre les charges, souscrit les assurances de l'immeuble et représente le syndicat en justice. Il peut être professionnel (carte S, garantie financière) ou non professionnel (syndic bénévole ou coopératif, choisi parmi les copropriétaires).
Son mandat, voté en AG, dure de un à trois ans renouvelables. Le contrat type réglementé (décret de 2015) distingue le forfait de base des prestations particulières facturables en sus — le comparatif des contrats se fait ligne à ligne sur ces prestations hors forfait, où se nichent les écarts de coût réels.
Ce que le bailleur copropriétaire doit suivre
Pour un bailleur, le syndic est un partenaire de gestion incontournable : les appels de fonds trimestriels alimentent les provisions de charges du locataire (partie récupérable), l'arrêté annuel des comptes déclenche la régularisation, et les décisions d'AG (travaux, fonds ALUR) pèsent sur la rentabilité. Le relevé annuel de charges distingue récupérable et non récupérable : c'est LA pièce à archiver chaque année.
Les charges de copropriété non récupérées sont déductibles des revenus fonciers via le mécanisme spécifique des provisions (déduction l'année du versement, régularisation l'année suivante). Brik affecte chaque appel de fonds au bon immeuble via la synchronisation bancaire et prépare ces lignes de la déclaration 2044 — ainsi que la part récupérable à réintégrer dans la régularisation du locataire.
Syndic et gestionnaire locatif : deux métiers à ne pas confondre
Le syndic gère l'immeuble (parties communes) pour le syndicat des copropriétaires ; le gestionnaire locatif gère un lot (partie privative) pour son propriétaire. Un même groupe peut exercer les deux métiers, mais les mandats, les comptes et les responsabilités restent distincts. En cas de dégât des eaux, par exemple, le syndic traite la colonne commune, le bailleur (ou son gestionnaire) la fuite privative et la relation locataire.
Brik couvre la gestion locative — en direct pour les propriétaires, et pour le compte de tiers via Brik Pro — mais pas l'activité de syndic de copropriété, qui reste le terrain des acteurs spécialisés. Les données de copropriété (appels de fonds, régularisations du syndic) s'intègrent en revanche naturellement dans la pré-comptabilité de vos lots.
Changer de syndic : procédure et pièges de calendrier
La mise en concurrence se prépare en amont : obtenir des devis de contrats types comparables, puis faire inscrire à l'ordre du jour de l'AG la désignation du nouveau syndic (la demande d'inscription se fait avant la convocation, auprès du syndic en place — qui doit la porter à l'ordre du jour). L'AG vote à la majorité absolue de l'article 25 ; le mandat du nouveau syndic peut commencer à l'expiration de celui de l'ancien, sans chevauchement ni vide.
L'ancien syndic doit transmettre au nouveau la situation de trésorerie sous quinze jours, et l'ensemble des archives et documents sous un mois (trois mois pour l'état des comptes). Les retards sont fréquents : le nouveau syndic peut les poursuivre sous astreinte. Pour le bailleur copropriétaire, c'est le moment de vérifier que les appels de fonds et le fonds travaux ont été correctement soldés et reportés.