Démembrement (usufruit / nue-propriété)
Division du droit de propriété entre l'usufruitier, qui jouit du bien et perçoit les loyers, et le nu-propriétaire, qui détient le bien sans en jouir. Au terme du démembrement (souvent au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, un mécanisme utile en transmission patrimoniale.
Brik automatise les quittances et les avis, et vous assiste pour l'encaissement (rapprochement automatique des loyers par la référence du bail), la révision des loyers, les charges et la pré-comptabilité.
Usufruit et nue-propriété : qui a quels droits ?
Démembrer la propriété, c'est séparer l'usufruit — le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (les loyers) — de la nue-propriété — le droit de disposer du bien, qui deviendra pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. L'usufruitier gère le quotidien locatif, encaisse les loyers, paie les charges courantes et la taxe foncière ; le nu-propriétaire supporte les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, toiture entière).
À l'extinction de l'usufruit — typiquement au décès de l'usufruitier — le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement, sans acte, sans frais et sans droits de succession supplémentaires : c'est le cœur de la mécanique de transmission.
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI
Pour calculer les droits de donation ou de succession, la valeur de l'usufruit viager dépend de l'âge de l'usufruitier : 50 % de la pleine propriété entre 51 et 60 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans. La nue-propriété vaut le complément.
Exemple : donation de la nue-propriété d'un immeuble locatif de 400 000 € par un parent de 65 ans à ses deux enfants. Nue-propriété : 60 % = 240 000 €, soit 120 000 € par enfant — presque intégralement couverts par l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (droits sur 20 000 € seulement ≈ 2 400 € chacun). Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété d'un bien de 400 000 € (ou plus) sans un euro de droits supplémentaires : la plus-value de reconstitution échappe à toute taxation successorale.
Gestion locative d'un bien démembré : les règles pratiques
C'est l'usufruitier qui signe les baux d'habitation, encaisse les loyers, délivre les quittances et déclare les revenus fonciers (il peut déduire les charges qu'il supporte). Le nu-propriétaire n'a ni revenus à déclarer, ni droit de regard sur la gestion courante — mais son accord est nécessaire pour vendre la pleine propriété ou consentir certains baux longs (bail commercial, bail rural).
Points de vigilance : l'IFI est en principe déclaré par l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété (sauf démembrements légaux de succession, où chacun déclare sa quote-part 669) ; les travaux 606 payés par le nu-propriétaire d'un bien loué sont déductibles de ses autres revenus fonciers dans certaines conditions. Un suivi séparé « qui paie quoi » est indispensable ; dans Brik, chaque structure (indivision, SCI) a sa propre pré-comptabilité par bien.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |