SCI (Société Civile Immobilière) à l'IR ou à l'IS
Société destinée à détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. À l'IR (régime par défaut), les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés ; à l'IS, la société est imposée sur ses bénéfices et peut amortir les biens, ce qui modifie la fiscalité des revenus et des plus-values.
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La SCI n'est pas un régime fiscal : IR ou IS, il faut choisir
La société civile immobilière est d'abord un outil juridique : détenir à plusieurs, organiser la gestion (gérant, statuts), préparer la transmission (donation de parts). Fiscalement, elle est par défaut « translucide » à l'IR : chaque associé déclare sa quote-part de résultat foncier comme s'il détenait en direct (déclaration 2072 pour la société, report sur la 2044 de chacun). Micro-foncier exclu, régime réel obligatoire.
Sur option — irrévocable après un délai de renonciation de cinq ans — la SCI peut choisir l'impôt sur les sociétés. Elle devient alors opaque : elle paie l'IS sur son résultat (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà — taux en vigueur en 2026), amortit ses immeubles, et les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués (flat tax 30 %).
IR : la simplicité et le régime des particuliers à la revente
À l'IR, les loyers sont imposés chaque année entre les mains des associés à leur taux marginal + 17,2 % de prélèvements sociaux, même sans distribution — inconfortable pour les gros TMI qui capitalisent. En contrepartie : déficit foncier imputable (10 700 €/an par associé au prorata), et surtout le régime des plus-values des particuliers à la revente, avec exonération d'IR après 22 ans et de PS après 30 ans.
C'est le choix naturel des patrimoines familiaux à horizon long : fiscalité courante honnête si le TMI est modéré ou si l'emprunt et les travaux écrasent le résultat, et sortie quasi défiscalisée après deux à trois décennies de détention.
IS : la capitalisation optimisée, la sortie plus lourde
À l'IS, l'amortissement du bâti (2 à 4 %/an) plus les charges réduisent le résultat imposable à peu de chose pendant des années : la société capitalise des loyers presque nets d'impôt tant qu'ils ne sont pas distribués. Idéal pour réinvestir (effet boule de neige) ou pour des associés fortement imposés qui n'ont pas besoin des revenus.
La contrepartie tombe à la revente : plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable (prix de vente moins valeur amortie), sans abattement de durée — les amortissements passés se réintègrent mécaniquement, et la distribution du produit ajoute la flat tax. Exemple : bien acheté 300 000 €, amorti 120 000 €, revendu 380 000 € : plus-value IS de 200 000 € (IS ≈ 48 500 €), puis 30 % sur la distribution du solde. À l'IR, la même vente après 20 ans aurait été presque exonérée. Le choix dépend donc de l'horizon : conserver/transmettre → IS défendable ; revendre à moyen terme → IR le plus souvent.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | TMI associé + 17,2 % PS (même non distribués) | IS 15 %/25 % ; associés taxés à la distribution |
| Amortissement du bâti | Non | Oui |
| Déficit | Foncier, 10 700 €/an sur revenu global | Report sur bénéfices futurs de la société |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers (exonération 22/30 ans) | Professionnelle sur VNC, sans abattement |
| Profil type | Patrimoine familial long terme | Capitalisation, TMI élevé, pas de revente prévue |