L'amortissement en SCI à l'IS
Lorsqu'une SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), elle peut amortir l'immeuble : une charge déductible qui réduit le résultat imposable, contrairement à la SCI à l'impôt sur le revenu (IR). Cet avantage a une contrepartie à la revente et impose une comptabilité commerciale. Ce guide explique le principe, l'amortissement par composants et les points de vigilance — sachant que le plan d'amortissement doit toujours être établi et validé par un expert-comptable.
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Les repères de l'amortissement à l'IS
Les grands principes à connaître avant de faire chiffrer votre situation par un expert-comptable.
Amortir l'immeuble
À l'IS, la SCI peut amortir la construction et déduire chaque année une dotation, ce qui réduit le résultat imposable.
Par composants
L'immeuble est décomposé (gros œuvre, toiture, façade, installations techniques, agencements) et chaque composant suit sa propre durée.
Terrain non amortissable
La valeur du terrain est exclue de l'amortissement : il faut ventiler le prix entre terrain et construction.
Comptabilité commerciale
Bilan, compte de résultat et liasse fiscale sont obligatoires : un expert-comptable établit et vise le plan d'amortissement.
Pourquoi l'IS permet d'amortir le bien
À l'impôt sur les sociétés, la SCI relève de la comptabilité commerciale. L'immeuble est inscrit à l'actif comme une immobilisation dont l'usage se répartit dans le temps. La société constate alors chaque année une dotation aux amortissements, une charge comptable déductible qui vient réduire le résultat imposable. C'est la différence clé avec la SCI à l'IR : à l'impôt sur le revenu, le bien ne peut pas être amorti. Le choix du régime est structurant et doit être étudié avec un expert-comptable.
L'amortissement par composants
L'immeuble n'est pas amorti d'un bloc : il est décomposé en composants dont les durées d'utilisation diffèrent — par exemple le gros œuvre, la toiture et l'étanchéité, la façade et les menuiseries, les installations techniques (IGT) comme le chauffage, la plomberie ou l'électricité, et les agencements. En ordre de grandeur, le gros œuvre s'amortit sur plusieurs décennies, tandis que les autres composants suivent des durées plus courtes. Ces durées ne constituent pas un barème universel : la ventilation des valeurs et le plan d'amortissement doivent être validés par un expert-comptable, qui les adapte au bien et à son usage réel.
Le terrain n'est pas amortissable
Le terrain est exclu de l'amortissement : il n'est pas réputé se déprécier par le temps ou par l'usage. Lors de l'inscription du bien à l'actif, il faut donc ventiler le prix entre la valeur du terrain (non amortissable) et la valeur de la construction (amortissable par composants). Cette répartition a un effet direct sur le montant des amortissements et doit être justifiée puis validée par un expert-comptable. Pour les définitions utiles (immobilisation, amortissement, valeur nette comptable…), consultez le glossaire immobilier.
La contrepartie à la revente
L'amortissement réduit l'impôt pendant la détention, mais il a une contrepartie au moment de la cession. Les amortissements pratiqués diminuent la valeur nette comptable de l'immeuble. À la revente, la plus-value se calcule par différence entre le prix de cession et cette valeur nette comptable : plus l'amortissement cumulé est élevé, plus la plus-value imposable l'est aussi. La SCI à l'IS relève alors du régime des plus-values professionnelles, distinct du régime des plus-values des particuliers (qui prévoit notamment des abattements pour durée de détention). Cet arbitrage entre fiscalité pendant la détention et fiscalité à la sortie doit être chiffré avec un expert-comptable.
Les obligations comptables
À l'IS, la SCI est soumise à une comptabilité commerciale : comptabilité d'engagement, bilan, compte de résultat et liasse fiscale, avec un plan d'amortissement formalisé. En pratique, ces travaux sont tenus ou visés par un expert-comptable, qui en garantit la régularité. Les durées et le plan d'amortissement doivent être validés par lui : n'inscrivez pas de taux « tout faits » sans cette validation.
Préparer sa comptabilité de SCI avec Brik
Brik est un logiciel de gestion locative et de pré-comptabilité : il centralise vos loyers, charges et dépenses, facilite le suivi et le rapprochement des flux, et permet d'exporter ces données pour votre expert-comptable. Brik ne calcule pas le plan d'amortissement et ne produit pas la liasse fiscale ni le bilan : ces travaux restent du ressort de l'expert-comptable, qui s'appuie sur les données exportées depuis Brik. Pour aller plus loin sur le suivi des montants encaissés, voyez aussi notre guide dépôt de garantie.
SCI à l'IS : piloter l'amortissement sur tout le cycle de vie
Construire le plan d'amortissement optimal à l'acquisition
Tout se joue à l'entrée de l'immeuble au bilan : ventilation terrain/construction réaliste (10-20 % de terrain hors hyper-centre — documentez par les bases foncières publiques), décomposition par composants aux durées justes (gros œuvre 50-80 ans, étanchéité/façade 20-30 ans, installations techniques 15-25 ans, agencements 10-15 ans), et intégration des frais d'acquisition au choix en charge immédiate ou incorporés au coût de l'actif. Plus les composants courts pèsent, plus l'amortissement des premières années est fort — dans les limites des usages comptables admis.
Les travaux ultérieurs suivent la même logique : immobilisés par composant s'ils prolongent la durée de vie ou améliorent, en charge s'ils entretiennent. Cette discipline, posée dès l'année 1 avec l'expert-comptable, détermine quinze ans de résultat fiscal.
Le régime de croisière : résultat piloté, trésorerie libérée
Exemple type : immeuble 500 000 € (terrain 15 %), loyers 33 000 €/an, charges 8 000 €, intérêts 7 000 €. Amortissements ≈ 11 000 €/an → résultat imposable ≈ 7 000 €, IS à 15 % = 1 050 €. La SCI encaisse ≈ 18 000 € de trésorerie nette après crédit en ne payant qu'un impôt symbolique : c'est le moteur de la capitalisation à l'IS. Réinvestis, ces flux financent l'apport de l'immeuble suivant — l'effet boule de neige que l'IR ne permet pas aux TMI élevés.
Gardez un œil sur le passage du seuil de 42 500 € de bénéfice (bascule à 25 %) et sur les distributions : chaque euro distribué subit la flat tax — le pilotage optimal distribue peu et tard.
Anticiper la sortie : VNC, cession de parts ou transmission
À la revente de l'immeuble, la plus-value IS = prix − valeur nette comptable : un bien amorti de moitié double mécaniquement l'assiette, sans abattement de durée. Trois voies l'atténuent : vendre les parts plutôt que l'immeuble (le régime des plus-values de cession de titres s'applique à l'associé, avec ses propres règles — et l'acquéreur négocie une décote pour la fiscalité latente qu'il reprend), transmettre les parts (donation/succession : la plus-value latente de la société n'est pas purgée, mais les droits se calculent sur une valeur de parts diminuée du passif et de la fiscalité latente), ou conserver et refinancer.
La règle d'or : ne jamais loger à l'IS un bien qu'on est susceptible de revendre à moyen terme — et faire tourner les scénarios de sortie AVANT l'option, pas au moment du compromis.
Amortissement en SCI à l'IS : questions fréquentes
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