Plus-value immobilière
Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré de certains frais et travaux. Elle est imposée (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) avec des abattements pour durée de détention, la résidence principale étant exonérée.
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Assiette et taux : comment se calcule l'impôt
La plus-value imposable est la différence entre le prix de cession (net des frais de vente supportés par le vendeur) et le prix d'acquisition majoré. Deux majorations forfaitaires précieuses : les frais d'acquisition réels ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat, et — pour un bien détenu plus de cinq ans — les travaux réels justifiés ou un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif. Ces forfaits réduisent souvent l'assiette de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Le taux : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. S'y ajoute une surtaxe de 2 à 6 % sur la fraction de plus-value nette dépassant 50 000 €. Le notaire calcule, prélève et reverse l'impôt le jour de la vente — mais c'est en amont que l'optimisation se joue.
Les exonérations à connaître avant de vendre
La résidence principale est totalement exonérée (impôt et prélèvements sociaux), à condition d'être effectivement occupée à titre principal au jour de la cession — les ventes dans un « délai normal » après déménagement restent couvertes. Autres exonérations notables : première cession d'un logement autre que la résidence principale avec remploi du prix dans l'achat de sa résidence principale sous 24 mois (conditions strictes), cession inférieure à 15 000 €, détention au-delà des délais d'abattement complet, retraités et invalides modestes.
Par durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Entre les deux, l'imposition résiduelle décroît — voir le terme « abattement pour durée de détention » pour le barème détaillé année par année.
Exemple chiffré et points de vigilance du bailleur
Appartement locatif acheté 150 000 € il y a 12 ans, vendu 260 000 €. Prix d'acquisition majoré : 150 000 + 11 250 (forfait 7,5 %) + 22 500 (forfait travaux 15 %) = 183 750 €. Plus-value brute : 76 250 €. Abattements à 12 ans : 42 % à l'IR (assiette 44 225 €, impôt 8 403 €) et 11,55 % aux PS (assiette 67 443 €, PS 11 600 €). Total ≈ 20 000 € — contre 27 600 € sans les forfaits : préparer son dossier vaut 7 600 €.
Vigilances spécifiques : en LMNP, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits se réintègrent dans la plus-value ; en SCI à l'IS, on sort du régime des particuliers (plus-value professionnelle sur valeur nette comptable, souvent bien plus lourde) ; et les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être réutilisés dans le prix majoré. Un suivi patrimonial par bien — prix, travaux, amortissements — évite les mauvaises surprises au compromis.