Micro-foncier
Régime simplifié d'imposition des revenus fonciers (location vide) ouvert sous un plafond annuel de loyers. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes, sans possibilité de déduire les charges réelles ni de créer un déficit.
Brik automatise la gestion locative liée à cette notion : quittances, encaissement, révision des loyers, charges et pré-comptabilité.
Le régime par défaut sous 15 000 € de loyers
Le micro-foncier s'applique automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts du foyer fiscal (loyers hors charges de toutes les locations nues, y compris via SCI à l'IR ou SCPI) n'excèdent pas 15 000 € par an. Il suffit de reporter le montant brut en case 4BE de la déclaration 2042 : l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges.
Aucune déclaration 2044 à remplir, aucune facture à conserver pour ce calcul : la simplicité est totale. Contrepartie : l'abattement de 30 % est exclusif de toute autre déduction — impossible de déduire des intérêts d'emprunt, des travaux ou une prime d'assurance, et impossible de créer un déficit foncier.
Micro ou réel : le calcul qui décide
La règle de décision tient en une ligne : si vos charges réelles déductibles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est plus avantageux. Charges à additionner : intérêts et frais d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance (PNO, GLI), charges de copropriété non récupérées, travaux d'entretien et de réparation, frais de gestion.
Exemple : 12 000 € de loyers, crédit en cours (2 400 € d'intérêts et assurance emprunteur), taxe foncière 1 100 €, copropriété non récupérable 900 €, PNO 180 €, soit 4 580 € de charges (38 %). Le réel économise l'impôt sur 980 € de base supplémentaire chaque année — et bien davantage l'année de travaux. À l'inverse, un bien détenu sans crédit avec peu de charges reste souvent mieux en micro.
L'option pour le réel : trois ans d'engagement
On opte pour le réel en déposant simplement une déclaration 2044 : l'option est globale (tous vos revenus fonciers), irrévocable pendant trois ans, puis reconductible tacitement année par année. Le retour au micro suppose de rester sous 15 000 € et de cesser de déposer la 2044 après la période d'engagement.
Pièges à éviter : opter pour le réel une année de gros travaux puis vouloir revenir au micro dès l'année suivante (impossible avant trois ans), ou rester en micro alors qu'un déficit foncier était mobilisable — jusqu'à 10 700 € imputables sur le revenu global. Brik totalise en continu loyers encaissés et charges par nature : la comparaison micro/réel se lit directement dans la pré-comptabilité.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Condition | Loyers bruts ≤ 15 000 €/an | Sur option (3 ans) ou > 15 000 € |
| Abattement / charges | 30 % forfaitaire | Charges réelles justifiées |
| Déclaration | 2042 (case 4BE) | 2044 + report 2042 |
| Déficit foncier | Impossible | Jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global |
| Intéressant si | Charges < 30 % des loyers | Crédit, travaux, charges lourdes |