Déficit foncier : principe, plafond et imputation
Au régime réel, lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent ses revenus fonciers, il se crée un déficit foncier. Une partie s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an, le surplus et les intérêts d'emprunt se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce guide explique le mécanisme, les charges déductibles ou non et l'obligation de location de 3 ans. Pour votre situation précise, consultez un expert-comptable et vérifiez les plafonds en vigueur sur impots.gouv.fr.
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Les repères du déficit foncier
Les grands principes du mécanisme. Les montants et conditions en vigueur sont à vérifier sur impots.gouv.fr.
Principe — charges > revenus
Au régime réel, quand les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, le résultat négatif constitue un déficit foncier.
Plafond 10 700 €/an
La part hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (valeur historiquement stable).
Report sur 10 ans
Le surplus et la part liée aux intérêts d'emprunt s'imputent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Location 3 ans
Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation sur le revenu global.
Le principe : charges déductibles supérieures aux revenus
Le déficit foncier ne concerne que la location nue imposée au régime réel. Dans ce régime, vous déduisez vos charges pour leur montant réel : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, charges de gestion, primes d'assurance, taxe foncière, intérêts d'emprunt… Lorsque le total de ces charges déductibles dépasse vos revenus fonciers, le résultat est négatif : c'est le déficit foncier. Au micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire, il est impossible de créer un déficit.
L'imputation sur le revenu global : plafond de 10 700 €
La fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond de 10 700 € est une valeur historiquement stable. Un dispositif temporaire a porté ce plafond à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, sous conditions strictes (nature des travaux, performance énergétique atteinte, délais). Ces conditions évoluent : vérifiez les montants et l'éligibilité en vigueur sur impots.gouv.fr et faites valider votre cas par un expert-comptable.
Le surplus et les intérêts : report sur 10 ans
La part de déficit qui excède le plafond annuel d'imputation sur le revenu global, ainsi que la part correspondant aux intérêts d'emprunt, ne sont pas perdues : elles s'imputent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les revenus fonciers ; ils ne participent jamais à la part imputable sur le revenu global. Ce suivi des reports dans le temps mérite une comptabilité rigoureuse.
Charges et travaux : déductibles ou non
Sont déductibles les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration d'un logement existant. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers et ne génèrent donc pas de déficit foncier. La frontière entre amélioration et reconstruction/agrandissement est parfois délicate : faites qualifier la nature de vos travaux par un professionnel avant de les engager. Pour les définitions utiles, consultez le glossaire immobilier.
L'obligation de louer 3 ans
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global est conditionnée au maintien de la location : le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, soit une obligation de location d'environ 3 ans. À défaut, l'avantage peut être remis en cause. Reportez-vous aux conditions officielles publiées sur impots.gouv.fr.
Un exemple chiffré simple
Supposons 8 000 € de revenus fonciers annuels et 20 000 € de charges déductibles (dont 3 000 € d'intérêts d'emprunt). Les intérêts s'imputent d'abord sur les revenus fonciers ; les autres charges (17 000 €) couvrent les 5 000 € de revenus restants et créent un déficit de 12 000 €. Sur ce déficit, 10 700 € s'imputent sur le revenu global de l'année, et le solde de 1 300 € se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (avec la part liée aux intérêts). Cet exemple est volontairement simplifié : votre calcul réel dépend de votre situation et doit être validé par un expert-comptable.
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Un déficit foncier bien optimisé repose sur un suivi rigoureux des charges et des recettes et sur des justificatifs classés. Brik est un logiciel de gestion locative et de pré-comptabilité : il centralise le suivi des charges et des recettes, conserve vos pièces et permet un export destiné à votre expert-comptable. Brik ne produit pas votre déclaration fiscale et ne délivre pas de conseil fiscal personnalisé : le calcul et la déclaration du déficit foncier relèvent de l'administration et, selon les cas, d'un expert-comptable.
Déficit foncier : questions fréquentes
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