LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Statut fiscal du particulier qui loue un logement meublé sans que cette activité soit son activité principale. Les revenus relèvent des BIC, au micro-BIC (abattement forfaitaire) ou au réel (déduction des charges et amortissement du bien et du mobilier).
Brik automatise les quittances et les avis, et vous assiste pour l'encaissement (rapprochement automatique des loyers par la référence du bail), la révision des loyers, les charges et la pré-comptabilité.
LMNP ou LMP : les seuils qui font basculer le statut
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vous ne franchissez pas simultanément deux seuils : 23 000 € de recettes locatives meublées annuelles ET des recettes meublées supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Au-delà des deux, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), avec un régime social et fiscal différent (cotisations sociales, imputation élargie des déficits, régime de plus-values professionnelles).
Les loyers meublés sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. Cette bascule de catégorie change tout : elle ouvre le micro-BIC et surtout le régime réel avec amortissement, qui fait la réputation fiscale du statut. L'activité doit être déclarée dans les 15 jours du début d'activité (formulaire en ligne sur le guichet unique de l'INPI) pour obtenir un numéro SIRET.
Micro-BIC ou régime réel : le choix structurant
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes de location meublée longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes (seuils en vigueur en 2026 ; les meublés de tourisme ont leurs propres règles depuis la loi « Le Meur » : 30 % jusqu'à 15 000 € pour le non-classé, 50 % jusqu'à 77 700 € pour le classé). Simple, mais souvent sous-optimal dès que le bien est financé à crédit.
Le régime réel permet de déduire toutes les charges effectives (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, travaux, frais de gestion et de comptabilité) ET d'amortir le bâti, les travaux et le mobilier. Résultat courant : un revenu imposable nul ou très faible pendant 10 à 20 ans, les amortissements non utilisés se reportant sans limite de durée sur les bénéfices meublés futurs. Exemple : appartement 200 000 € (dont terrain 15 %), mobilier 8 000 €, loyers 10 800 €/an ; amortissements ≈ 6 200 €/an + intérêts et charges ≈ 5 500 € : base imposable 0 € contre 5 400 € en micro-BIC.
Ce qui a changé : la réintégration des amortissements à la revente
Longtemps, le LMNP au réel cumulait le meilleur des deux mondes : amortissements déduits pendant la détention ET plus-value des particuliers calculée sans en tenir compte à la revente. La loi de finances pour 2025 a fermé cette asymétrie : pour les cessions réalisées depuis son entrée en vigueur, les amortissements admis en déduction sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (majoration de la plus-value), hors exceptions ciblées (résidences services notamment).
Le statut reste très avantageux — différer l'impôt pendant vingt ans a une vraie valeur financière, et les abattements pour durée de détention continuent de gommer la plus-value au fil du temps (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Mais l'arbitrage revente/conservation doit désormais intégrer ce paramètre : faites tourner les scénarios avant de vendre.
| Critère | Micro-BIC | Réel simplifié |
|---|---|---|
| Abattement / charges | 50 % forfaitaire | Charges réelles + amortissements |
| Plafond de recettes | 77 700 € | Aucun |
| Comptabilité | Aucune (livre des recettes) | Bilan + liasse fiscale (expert-comptable conseillé) |
| Déficit | Impossible | Report des amortissements sans limite |
| Rentabilité fiscale type | Correcte sans crédit | Optimale avec crédit et travaux |