Déficit foncier
Situation où les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers perçus. Le déficit s'impute sur le revenu global dans une certaine limite annuelle, l'excédent étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, ce qui réduit l'impôt.
Brik automatise les quittances et les avis, et vous assiste pour l'encaissement (rapprochement automatique des loyers par la référence du bail), la révision des loyers, les charges et la pré-comptabilité.
Le mécanisme : quand les charges dépassent les loyers
Au régime réel, si vos charges déductibles excèdent vos loyers, l'excédent constitue un déficit foncier. Sa force : la part du déficit issue des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global (salaires, pensions…) jusqu'à 10 700 € par an — une économie directe à votre taux marginal d'imposition. Un contribuable en tranche à 30 % qui impute 10 700 € économise 3 210 € d'impôt, plus l'effet prélèvements sociaux les années suivantes.
La part du déficit provenant des intérêts d'emprunt, elle, ne s'impute jamais sur le revenu global : elle se reporte uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'excédent de déficit au-delà de 10 700 € suit le même chemin — reportable dix ans sur les seuls revenus fonciers.
Quelles charges créent du déficit ?
Sont déductibles : les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (rénovation de salle de bain, remplacement de chaudière, ravalement, isolation…), la taxe foncière, les primes d'assurance, les charges de copropriété non récupérées, les frais de gestion et honoraires. Sont exclus : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement — ils s'ajoutent au prix de revient pour la plus-value mais ne se déduisent pas.
Enveloppe temporairement doublée : pour les dépenses de rénovation énergétique permettant de sortir un bien du statut de passoire (classe E, F ou G vers A à D), payées entre 2023 et 2025 sur devis accepté à partir de novembre 2022, le plafond d'imputation sur le revenu global est porté à 21 400 €. Vérifiez les conditions au moment de vos travaux — le dispositif est borné dans le temps.
La condition des trois ans et les pièges du calendrier
Contrepartie de l'imputation sur le revenu global : le bien doit rester loué (location nue) jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Vendre ou reprendre le logement avant fait perdre rétroactivement l'avantage — l'administration reconstitue l'impôt comme si le déficit n'avait été imputé que sur les revenus fonciers.
Le déficit se pilote : concentrer les travaux sur une même année maximise le dépassement du seuil, mais l'étalement sur deux exercices peut mieux absorber deux années de loyers. Les dépenses comptent à leur date de paiement, pas de réalisation des travaux — un acompte versé en décembre est déductible cette année-là. Une pré-comptabilité tenue au fil de l'eau (ce que fait Brik en proposant l'affectation de chaque dépense au bon bien) rend ces arbitrages lisibles avant la fin d'année fiscale.