Comment déclarer ses revenus fonciers (formulaire 2044)
Les loyers d'une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier, simple, avec un abattement forfaitaire, applicable par défaut sous 15 000 € de loyers bruts annuels ; et le régime réel, qui permet de déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière) et se déclare sur le formulaire 2044. Ce guide vous explique comment choisir et déclarer.
Dès 4,90 €/mois · 14 jours d'essai gratuit
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?
Le micro-foncier s'applique automatiquement lorsque le total de vos revenus fonciers bruts annuels ne dépasse pas 15 000 €. Vous indiquez simplement le montant brut de vos loyers et l'administration applique un abattement forfaitaire : vous n'avez aucune charge à détailler. C'est le régime le plus simple, mais il est pénalisant si vos charges réelles sont importantes.
Le régime réel s'applique obligatoirement au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, et peut être choisi sur option en dessous. Il permet de déduire vos charges pour leur montant exact, ce qui réduit votre base imposable — voire génère un déficit foncier lorsque les charges dépassent les loyers. Lorsque vous engagez des travaux ou remboursez un emprunt, le réel est souvent plus avantageux. Le choix du régime est une décision fiscale : pour la trancher au regard de votre situation, rapprochez-vous d'un expert-comptable.
Ce qui est déductible au régime réel
Les principales charges déductibles des revenus fonciers. La liste précise et les conditions sont fixées par la réglementation en vigueur.
Travaux d'entretien et de réparation
Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles au réel, à l'exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
Intérêts d'emprunt
Les intérêts des prêts contractés pour acquérir, conserver, réparer ou améliorer le bien sont déductibles, ainsi que certains frais liés à l'emprunt.
Taxe foncière
La taxe foncière est déductible des revenus fonciers (hors part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire).
Assurances et frais de gestion
Primes d'assurance (PNO, loyers impayés), frais de gestion et honoraires divers entrent dans les charges déductibles au régime réel.
Les étapes de la déclaration des revenus fonciers
1. Réunir recettes et justificatifs
Rassemblez vos loyers encaissés sur l'année (hors charges récupérables) et tous vos justificatifs de dépenses : factures, échéanciers, avis de taxe foncière.
2. Déterminer son régime
Sous 15 000 € de revenus fonciers bruts, le micro-foncier s'applique par défaut. Au-delà, ou sur option, c'est le régime réel.
3. Calculer le résultat foncier
Au réel, soustrayez vos charges déductibles des loyers perçus pour obtenir un bénéfice foncier imposable ou un déficit foncier.
4. Remplir le formulaire 2044
Au régime réel, reportez recettes et charges ligne par ligne sur le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale).
5. Reporter sur la 2042
Le résultat foncier est reporté sur votre déclaration de revenus 2042. En micro-foncier, le montant brut des loyers suffit.
6. Conserver ses pièces
Gardez vos justificatifs : l'administration peut les demander en cas de contrôle, notamment au régime réel.
Le seuil du micro-foncier : 15 000 €
Le régime micro-foncier est ouvert tant que vos revenus fonciers bruts annuels — appréciés pour l'ensemble du foyer fiscal — ne dépassent pas 15 000 €. Ce seuil est stable. Au-delà, le passage au régime réel est obligatoire. Attention : certains dispositifs spécifiques peuvent exclure le bénéfice du micro-foncier même sous le seuil. Vérifiez votre éligibilité au regard de la réglementation en vigueur.
Travaux, intérêts d'emprunt et taxe foncière
Au régime réel, vous déduisez vos dépenses de travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (hors construction, reconstruction et agrandissement), les intérêts d'emprunt et frais associés, la taxe foncière, les primes d'assurance et les frais de gestion. La frontière entre travaux déductibles et non déductibles peut être délicate : faites valider l'éligibilité de vos dépenses importantes par un professionnel pour sécuriser votre déclaration.
Remplir le formulaire 2044 et reporter sur la 2042
Au régime réel, la déclaration des revenus fonciers passe par le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale dans certains cas), où vous reportez recettes et charges ligne par ligne. Le résultat foncier obtenu est ensuite reporté sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042). En micro-foncier, vous n'avez pas de 2044 à remplir : le montant brut des loyers est indiqué directement sur la 2042 et l'abattement est appliqué automatiquement.
Bien préparer : la pré-comptabilité
La clé d'une déclaration juste est un suivi rigoureux, tout au long de l'année, de vos recettes et de vos charges. Brik fait de la pré-comptabilité : il centralise loyers et dépenses, classe vos justificatifs et exporte vos écritures, prêtes pour votre expert-comptable ou pour votre déclaration. Brik ne produit pas la déclaration fiscale et ne délivre pas de conseil fiscal personnalisé. Si vous détenez vos biens en société, voyez aussi notre guide SCI à l'IR ou à l'IS et notre glossaire immobilier.
Déclarer ses revenus fonciers : questions fréquentes
Préparez vos revenus fonciers sereinement
Suivez vos loyers et vos charges toute l'année, classez vos justificatifs et exportez vos écritures pour votre expert-comptable. Essayez gratuitement pendant 14 jours.
Besoin d'automatiser la gestion ? Découvrez la gestion locative Brik.