Indivision
Situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien sans division matérielle, chacune disposant d'une quote-part. Les décisions importantes requièrent des majorités précises et les revenus comme les charges se répartissent selon les quotes-parts ; la SCI est souvent préférée pour faciliter la gestion.
Brik automatise la gestion locative liée à cette notion : quittances, encaissement, révision des loyers, charges et pré-comptabilité.
Un régime de détention par défaut — rarement par choix
L'indivision naît le plus souvent sans décision : succession (les héritiers deviennent indivisaires), achat en couple non marié, divorce. Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite (50/50, 40/60…) sur l'ensemble du bien, pas une partie physique. Les fruits — les loyers — et les charges se répartissent au prorata des quotes-parts.
Les règles de décision de l'article 815-3 du Code civil structurent tout : les actes conservatoires (réparation urgente) peuvent être faits par un seul ; les actes d'administration — dont la conclusion des baux d'habitation — requièrent la majorité des deux tiers des droits ; les actes de disposition (vendre, hypothéquer, consentir un bail rural ou commercial) exigent l'unanimité.
Gérer une location en indivision sans blocage
Concrètement : signer un bail d'habitation exige l'accord d'indivisaires représentant au moins deux tiers des droits ; donner congé au locataire aussi. Un indivisaire qui encaisse seul les loyers doit rendre compte aux autres — et celui qui occupe le bien doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision.
L'outil de stabilisation : la convention d'indivision (écrite, notariée si immeuble, durée maximale de cinq ans renouvelable) qui désigne un gérant, organise les comptes et les remboursements. À défaut de convention, ouvrir un compte bancaire dédié à l'indivision et tracer chaque flux — loyers, taxe foncière, travaux, quote-parts — est le minimum vital : c'est exactement le type de suivi multi-payeurs que la pré-comptabilité Brik matérialise, avec un partage de compte pour que chaque indivisaire consulte les mêmes chiffres.
« Nul n'est contraint de demeurer dans l'indivision »
L'article 815 du Code civil donne à chaque indivisaire le droit de provoquer le partage à tout moment : à l'amiable (attribution, vente, soulte) ou judiciairement — avec le risque terminal de la licitation, la vente aux enchères du bien, souvent destructrice de valeur. Un indivisaire peut aussi céder sa quote-part, les autres disposant d'un droit de préemption.
Pour un patrimoine locatif durable à plusieurs, la SCI est presque toujours préférable : majorités choisies dans les statuts, gérant désigné, parts transmissibles progressivement, comptes courants d'associés. Le passage de l'indivision à la SCI (apport des quotes-parts) se fait chez le notaire — d'autant plus simplement que la comptabilité de l'indivision est propre.
| Acte | Majorité requise |
|---|---|
| Réparation urgente (conservatoire) | Un seul indivisaire peut agir |
| Conclure ou renouveler un bail d'habitation | 2/3 des droits indivis |
| Travaux d'amélioration courants, mandat de gestion | 2/3 des droits indivis |
| Vendre le bien, hypothéquer | Unanimité |
| Bail commercial ou rural | Unanimité |
| Provoquer le partage | Droit individuel de chaque indivisaire |