Indivision
Situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien sans division matérielle, chacune disposant d'une quote-part. Les décisions importantes requièrent des majorités précises et les revenus comme les charges se répartissent selon les quotes-parts ; la SCI est souvent préférée pour faciliter la gestion.
Brik automatise les quittances et les avis, et vous assiste pour l'encaissement (rapprochement automatique des loyers par la référence du bail), la révision des loyers, les charges et la pré-comptabilité.
Un régime de détention par défaut — rarement par choix
L'indivision naît le plus souvent sans décision : succession (les héritiers deviennent indivisaires), achat en couple non marié, divorce. Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite (50/50, 40/60…) sur l'ensemble du bien, pas une partie physique. Les fruits — les loyers — et les charges se répartissent au prorata des quotes-parts.
Les règles de décision de l'article 815-3 du Code civil structurent tout : les actes conservatoires (réparation urgente) peuvent être faits par un seul ; les actes d'administration — dont la conclusion des baux d'habitation — requièrent la majorité des deux tiers des droits ; les actes de disposition (vendre, hypothéquer, consentir un bail rural ou commercial) exigent l'unanimité.
Gérer une location en indivision sans blocage
Concrètement : signer un bail d'habitation exige l'accord d'indivisaires représentant au moins deux tiers des droits ; donner congé au locataire aussi. Un indivisaire qui encaisse seul les loyers doit rendre compte aux autres — et celui qui occupe le bien doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision.
L'outil de stabilisation : la convention d'indivision (écrite, notariée si immeuble, durée maximale de cinq ans renouvelable) qui désigne un gérant, organise les comptes et les remboursements. À défaut de convention, ouvrir un compte bancaire dédié à l'indivision et tracer chaque flux — loyers, taxe foncière, travaux, quote-parts — est le minimum vital : dans Brik, l'indivision a sa propre pré-comptabilité par bien, avec un partage de compte pour que chaque indivisaire consulte les mêmes chiffres.
« Nul n'est contraint de demeurer dans l'indivision »
L'article 815 du Code civil donne à chaque indivisaire le droit de provoquer le partage à tout moment : à l'amiable (attribution, vente, soulte) ou judiciairement — avec le risque terminal de la licitation, la vente aux enchères du bien, souvent destructrice de valeur. Un indivisaire peut aussi céder sa quote-part, les autres disposant d'un droit de préemption.
Pour un patrimoine locatif durable à plusieurs, la SCI est presque toujours préférable : majorités choisies dans les statuts, gérant désigné, parts transmissibles progressivement, comptes courants d'associés. Le passage de l'indivision à la SCI (apport des quotes-parts) se fait chez le notaire — d'autant plus simplement que la comptabilité de l'indivision est propre.
| Acte | Majorité requise |
|---|---|
| Réparation urgente (conservatoire) | Un seul indivisaire peut agir |
| Conclure ou renouveler un bail d'habitation | 2/3 des droits indivis |
| Travaux d'amélioration courants, mandat de gestion | 2/3 des droits indivis |
| Vendre le bien, hypothéquer | Unanimité |
| Bail commercial ou rural | Unanimité |
| Provoquer le partage | Droit individuel de chaque indivisaire |