Clause résolutoire
Clause du bail prévoyant sa résiliation automatique en cas de manquement du locataire (loyers impayés, défaut d'assurance…). Sa mise en œuvre suppose un commandement de payer resté infructueux et une décision de justice ; elle ne dispense pas de la procédure légale.
Brik automatise la gestion locative liée à cette notion : quittances, encaissement, révision des loyers, charges et pré-comptabilité.
Le levier contractuel qui évite de plaider la faute
La clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du bail si le locataire manque à certaines obligations limitativement énumérées par la loi : défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, défaut d'assurance habitation, ou troubles de voisinage constatés par une décision de justice. Présente dans la quasi-totalité des baux types, elle transforme le contentieux : le juge ne discute plus de la gravité de la faute, il constate que les conditions de la clause sont réunies.
Sans clause résolutoire, le bailleur doit demander la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire — une procédure où le juge apprécie souverainement si le manquement justifie la rupture. La clause fait donc gagner un temps précieux et sécurise l'issue, à condition de respecter scrupuleusement son mode d'emploi.
Mode d'emploi en cas d'impayé : le passage obligé du commandement
Pour un impayé, la clause ne joue qu'après un commandement de payer signifié par commissaire de justice, resté infructueux pendant six semaines (délai issu de la loi du 27 juillet 2023, contre deux mois auparavant). Si le locataire paie ou obtient des délais dans ce délai, la clause est neutralisée ; sinon, le bail est résilié de plein droit et le bailleur assigne pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion.
Le juge conserve des pouvoirs : il peut accorder des délais de paiement (jusqu'à trois ans) et suspendre les effets de la clause si le locataire reprend le paiement du loyer courant et respecte l'échéancier. La loi de 2023 a rendu cette suspension conditionnelle à la demande du locataire et à sa capacité réelle de paiement — le simple « laisser courir » ne suffit plus.
Erreurs qui font échouer la mise en œuvre
Trois écueils classiques : un commandement de payer imprécis (décompte erroné, mentions obligatoires absentes — montant de la dette, délai de six semaines, possibilité de saisir le FSL et de demander des délais…), une clause rédigée trop largement (elle ne peut viser que les cas prévus par l'article 24 de la loi de 1989 — toute extension est réputée non écrite), et l'oubli de notifier l'impayé à la caution dans les délais.
La chronologie documentée fait la solidité du dossier : dates des impayés, relances amiables, commandement, décomptes actualisés. Brik trace chaque étape — retard détecté par la synchronisation bancaire, relances graduées horodatées, historique complet exportable pour le commissaire de justice ou l'avocat.